毛利率大幅提升兑现行业成长逻辑，上实城市开发(0563.HK)步入发展快车道

近期，正值港股中报季，各家房企接连发布中期成绩单。与此同时，房地产市场频频出现利好，不论是国家层面还是地方城市，从松杠杆、降利率、促楼盘销售等多个方面助力房地产市场回暖。

一系列楼市新政下，又恰逢金九银十这一房地产传统的销售关键期，这也极大的提振了后续信心，港、A股房地产板块迎来走强趋势。

站在当下来看，市场预期楼市向好，传导到资本市场，优质的上市房企也将迎来机会，基于这一逻辑，透过财报挖掘各家房企的差异之处，更容易收获潜在超额价值的机会。

笔者留意到上实城市开发的财报展现了颇多亮眼之处，就此来探讨。

1·优异毛利率表现，体现高盈利预期

透过上实城市发展的财报，可以看到公司实现总收入达到17.98亿港元，同时出现了亏损，对此公司也给出了具体的原因，指受到汇率波动，房地产项目周期等因素的影响较大。不过综合来看，这些因素都只是暂时的，并未代表公司长期竞争力和发展潜力受到了威胁。

实际上，财报中依然呈现了颇多亮眼之处，其中公司的毛利率表现就非常优异。上半年上实城开的毛利率达到了42.9%，较去年同期上升了25.1个百分点。这一毛利水平以及回到了疫情前的2019年，要知道在此前的2017-2019年公司的毛利率始终保持在40%以上。

(来源：富途行情)

如今毛利率再回高位，这背后体现了，公司经历行业波折阶段，步入高质量盈利的新拐点。出色的毛利率背后离不开上实城开在项目选择、经营管理和精细化运营上的持续努力。

值得注意的是，今年上半年，公司实现商品房及保障房合约销售为50.10亿元人民币，同比增长9.7%，而其平均售价上升了114.5%至2.96万元每平方米。其中，商品房合约销售金额更是同比增长2倍，达到48.80亿元，商品房平均售价达到3.10万元每平方米，反映出公司优质项目带来的强劲业绩驱动。

考虑到过去房地产行业的竞争往往集中在规模竞争上，房企争相扩张，追求市场份额的增长。如今，随着行业深层次的调整，单纯追求规模已不再是唯一的竞争优势。相反，注重项目的利润和品质变得愈发重要。作为上海实业集团旗下地产业务上市平台之一，上实城市开发聚焦高质量、精品项目，契合了行业发展趋势，也将迎来新的成长阶段，后续高质量盈利预期确定性强。

2·优质土储与良好财务基本面，展现高质量成长底色

在房地产行业中，拥有优质的土储是一项至关重要的资产，它直接关系到房企未来的发展潜力和竞争优势。

上实城开在土地储备方面同样具备优势。公司以上海为核心，持续深耕长三角地区及其他一、二线城市。截至2023年上半年，公司的土地储备中共有28个项目，分布在包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳和武汉10个核心城市.

这些土地储备规模庞大，而且地理位置优越，不仅涵盖了中、高档住宅和商业物业，同时财报显示未来总计约有358.4万平方米的可售规划建筑面积，这也为公司未来3至5年的发展提供了强大的支持。

丰富且多元的土地储备支撑下，能够让上实城开更好地适应市场变化，实现多方面的盈利。一方面，公司具备灵活选择合适的项目进行开发的能动性，进而有效降低市场风险。另一方面，公司亦能够有效提升项目的品质和盈利能力，增强市场竞争力。

除了土地储备，上实城开还展现了稳健的财务基本面。

众所周知，房地产行业一直以来都是高负债、高杠杆的行业，但随着政策调控的深入和市场竞争的激烈化，房企的经营环境变得更加复杂和不确定。因此，安全经营能力日益成为了衡量一个房企长期发展潜力的重要因素。

作为具有国企背景的上实城市开发，公司背靠实力股东，这不仅为公司提供了更多的包括融资等方面的支持，还增强了其在市场中的信誉和稳定性。

从财报来看，公司财务状况保持良好。

截至上半年，公司剔除预收款的资产负债率为60.22%、净负债率为64.1%、现金短债比为1.28倍，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。

此外公司在现金管理和销售回款方面表现出色。公司上半年出售物业收取的预售所得款达98.6亿港元，在进一步夯实了公司现金流的同时，也为后续结转带来的业绩增长提供了确定性。

展望下半年，上实城开亦在财报中表示，计划推进各住宅项目的交楼进程，力争提高下半年的交楼数量，这也表明公司后续结转有望迎来加速，为业绩提升创造更多机会。

截至上半年，上实城开的现金及现金等价物为61.31亿元，较去年底的44.78亿，增长了36.93%。充裕的资金支持下，也让公司能够积极推进各项业务进程，并更好地应对市场的变化和挑战。

（数据来源：公司财报）

此外，截至上半年公司流动比率为1.39倍。这表明公司在流动性方面相对充足，有能力满足短期债务和运营需求。

可见，凭借其出色的土地储备和稳健的财务基本面，上实城开展现出了高质量成长的一面。在这一优势下，不仅使公司在短期内实现盈利增长具备确定性，同时也为其未来保持竞争优势、实现可持续发展奠定了坚实的基础。

3·结语

总的来说，上实城开在2023年上半年的业绩表现不仅突出了其在房地产行业的竞争力，还反映了其在行业复苏中的优势地位。公司毛利率的大幅度提升、优质土地储备、稳健的财务基础等业绩亮点兑现了行业迈向高质量发展的成长逻辑，基于此，公司在行业步入顺风阶段，相信市场也会对上实城开长期价值有更深入的认知。

当前公司市净率仅为0.15倍，股息超过7%，显示出明显的低估，同时具备了较高的安全边际。从公司展现的高质量发展质素来看，有理由期待上实城开继续保持稳健的增长，并为股东创造更多的机会和回报。