王石对房地产的新看法，值得琢磨

“王石一度是反对万科实行多元化的，万科也早在2001年就专注城市住宅开发，彻底退出与房地产无关的行业，并成为行业龙头。如今，万科的仓储物流业务却成了王石赞不绝口的板块之一，而翻翻万科的财报，向多元业务转型的迹象则更加明显。”

作者/芳华

最近，“地产大佬”王石对楼市又有了新看法。在不久前的2023年亚布力论坛第九届创新年会上，王石发表了主题演讲。这次演讲，他又提起了几年前万科那句经典的口号——“活下去”。

如今再回头看这句口号，他认为“是有先见之明的。”但遗憾的是，当年很多人只记住了这一句“活下去”，而王石说，其实当时有三句话：第一句话叫“活下去”，第二句话叫“活得久”，第三句话是“活得好”。

王石坦言，万科的目标，不是“活下去”，而是“活得好”。同时，他再一次语出惊人：“房地产市场不是结束了，而是刚刚开始。”

作为房地产的老大哥，王石对趋势的把握是毋庸置疑的。然而，就在房地产业不景气已成为共识，而距离万科带头喊着“活下去”也不过才四年多时间这样一个微妙时刻，他对房地产业从几年前那一句“活下去”，又变成了“活得好”、“房地产市场不是结束了，而是刚刚开始。”

显然，他的态度已经发生了变化。

01

谁的结束？

房地产业一向被视为中国经济发展的重要引擎，特别是最近十多年来，对于中国经济来说，房地产业贡献很大，成为了不折不扣的支柱产业。数据也能充分证实这一点：2010-2020这十年间，房地产业增加值贡献率就从5.7%增长到了7.3%。

贡献率的增长看起来还算很温和，如果再看最近这十多年的房价，恐怕就没有多少人可以淡定了。以深圳为例。2011年，深圳普遍房价为2万元左右一平，但到了2021年，二手房挂牌均价一度攀升到8万元以上。尽管2009年底“国四条”出台，房地产政策开始紧缩，但这十多年来，房价仍在不断走高。

真正开始走上漫长“调控”行情的，还是最近这几年。尤其明显的是，自2021年5月以来，房地产市场迅速进入“寒冬”，根据统计，排名前50的民营房企有六成以上出现严重现金流紧张，甚至公开市场债务违约。

2021全年，全国已有396家房企发布破产公告。其中，更有恒大、富力、阳光城、蓝光、华夏幸福、佳兆业、奥园、新力、花样年、当代置业、三盛宏业、福晟、泰禾、实地、阳光100、德润创展、宝能地产、粤泰、光耀、中庚、卓达等知名房企相继爆雷。

紧接着到了2022年，融创、绿地、俊发、景瑞、中梁、祥生、禹洲、领地、荣盛、建业、龙光、大发等房企陆续爆雷。

数据显示，房地产板块指数也从2020年7月最高点4282点开始持续走低至2480点，跌去超1/3。其中暴雷企业的股价跌幅几乎都超60%。

尽管2023年是一个楼市政策继续放松的年份。但房企仍没摆脱艰难的处境。2023年5月30日，*ST蓝光成为了今年首家退市的A股房地产企业。*ST蓝光退市背后，还有更多房企正在等待交易所的最终“审判”，比如，*ST中天、ST美置、ST嘉凯、ST粤泰、ST泰禾、*ST泛海、*ST海投等。

短短三年，我们见证了房地产企业从风光无二，到黯然落幕。

02

谁的开始？

当然，在房企们都在咬牙坚持着“活下去”的当口，万科的确如愿“活下去”了，还活得挺好。

2019年是万科成立35周年，在这样的特殊年份，万科实现营收利润双增长，增长速度分别是23.6%和15.1%。在地产调控的当下，这样的成绩被解读为“不及预期”。但很多人忽略的是，这是万科主动调整重心后的结果。很快，在众多房企“眼看楼塌了”的2022年，万科实现合同销售面积2630万平方米，合同销售金额4169.7亿元，结算面积3401.4万平方米，同比增长9.1%，结算收入4444亿元，同比增长10.5%。

当然，这些成绩也不完全来自房地产业。几年前开始，万科就将重心从规模转移到质量，这也是郁亮一直强调的“现金为王，手有余粮”。所以，就有了后来的这个成绩。而对于这个成绩。首先，万科的仓储物流业务，就在2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务营收同比增长46.7%。

其次，万科泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%。毋庸置疑，当前的万科，已是国内最大的“集中式公寓”提供商。

除此之外，万科拥有庞大固定资产，使其成为当前国内第一大，全球第四大冷链仓储公司。

这样的一组数据，也充分说明万科“活下去”是说给别人听的，“多元化”才是真的说给自己听的，而从万科发展的背后，我们也看到了房地产行业“活得好”的方向。

03

耐人寻味

有人说，王石是个看空主义者。之所以这么说，是因为他曾有几次语出惊人的“看空”史。最著名的一次，要数上文提到的“活下去”。那是2018年，楼市还算是在盛宴期，突然冒出这么个口号来，很多圈内圈外的人都懵了：要是连房地产业都活不下去，还能有谁活下去？要是连万科都活不下去了，那房地产行业谁还能活下去？

后来的情况是，2019年房地产业迎来了一波“小阳春”，紧接着，2020年之后，整个地产业可谓发生了一次大逆转。直到现在，房地产行业也没有缓过来。

还有一次是2007年底，那一年，王石抛出了个“拐点论”。当时，是在一场会上，有个记者向王石提了个问题，说：近期不少城市的房子卖不动了，成交量大幅下降，是否能认为是楼市行情的拐点出现？王石没犹豫，直接说：我认可你的观点。

这话一出来，一下子就炸锅了。要知道，2007年可是疯狂的一年。房价疯狂的涨，地价疯狂的涨，开发商疯狂的拿地，老百姓疯狂地买。

“拐点论”之后，王石被骂惨了。但后来全国楼市确实进入了拐点，至少是销量发生了急剧下降。

这些年，看空楼市的大V不少，但显然王石的话好像每次都踩对了点儿。当然，每次王石喊看空的时候，也未必是真的看空，他是想以看空的方式引起监管层的关注，提醒他们注意防范风险。

而这一次，在楼市低迷已成为共识的节骨眼儿，王石的这两句话，格外地耐人寻味。