深圳在打一场“硬仗”

作者 | 醉酒大鲨鱼

统租，其实是深圳在打一场“硬仗”。

前无来人，但却能托住房地产这条鲸鱼。

最近深圳的统租问题飞上了天，一直不谈的原因是统租本来是个一石多鸟的好事。

既能完成保障房的供应问题，又能减少占用深圳新增土地资源，旧改拆迁的成本，还能稳住深圳的百万人才；

既能改善城中村城市面貌，规避用电用水火灾安全又能提升城中村居民居住品质，还能将产权复杂的城中村住宅摸排清楚，为日后小产权房集中管理做铺垫。

甚至从长远来看，还能规范租房市场，稳定租金水平。

怎么算，这都是一笔划得来的经济账。

所以，可见这个计划的初衷本身都是好的。

但这个计划要执行到底，天然就会遇到一些不认可的声音。

因为推行计划，就意味着要付诸收房成本、装修改造成本，企业出租运营维护成本。

而且企业作为盈利主体，那么成本天然就会传导到租房群体。

但从长远的城市发展路径来看，这都是城市发展的必然选择。

如欧美等城市成熟度极高的城市，基本上房屋都不选择新建，而是选择修葺维护，思路走的也都是盘活存量。

像英国伦敦最昂贵的Mayfair街区，相当多19世纪及18世纪下半叶的老房子，甚至一些豪宅还选择一块砖一块砖地拆下来清洗再重组。

（Mayfair街区）

所以说什么深圳在人口净化，深圳只爱年轻人，什么配方和广西的慧泊停车一样，什么改造后成本转嫁给所有人……这些统统都不是目的。

这些都只是间接的结果影响。

有变革，就必定有人受影响。

影响是什么在这里，今天不打算谈太多，因为已经有相当多的分析了。

今天仅从为什么深圳必须走统租这条路说说。

首先就是大家看到的表层原因那样，地少人多，存量城中住房太多。

其次是深圳74万套的保障房任务，如果完全由新增土地出让，新增建设来承担，并不现实的。

第三是做保障房本身就不赚钱，但没钱又要搞怎么办呢？

一是依赖中央补贴，二是依赖市场资金。

去年中央就加大了对深圳保障性住房筹集建设补助。目的就是要扶持深圳把保障房体系切实地搞起来。

但是中央财政只能拉一把，并不能长久的补贴。

那么剩余的缺口如何解决呢？

这时候，就很有必要借助自身的优势了——把低廉的租金打包成资产，从市场上圈钱，实现健康流转。

今年2月证监会宣布将启动不动产私募投资基金试点，支持不动产市场平稳健康发展。

截至今年4月，深圳市的基础设施REITs已经达到9只，涵盖保障房、产业园、仓储物流、高速公路等多种类型资产。

既然要把保租房REITs推行下去，那么就一定要有足够多足够稳定的底层资产作为保证。

尤其是保租房REITs。

但是深圳土地面积就这么多了，新增建设成本比较贵，那么城中村就成了不二选择。

多快好省，能够诞生大量的REITs底层资产，搞起来又足够迅速。

那么能容纳巨量人口的城中村的房租就成了最好的标的。

年初大家都判断不动产私募投资基金试点后，资金机构会去炒房，成为升级版的“深房理”。

但实则不然。

现实是“房住不炒”要贯彻到底。

所以炒房是没什么希望的了。

按照现在人口的转折点趋势，如果要炒，也只能是被套的节奏。

所以租金才是优质资产，才是未来投资品最靠谱的底层资产。

而且要托住房地产这个盘子，不一定非要托住房价。

托住租金也一样可以。

国外很多房地产体系，就是以租金收益回报作为投资品，并且租售比一直都很可观。

而咱们的租售比，多年来一直都非常低，相比于国外的租售收益，还有很大的弹性空间。

比如新加坡，如果是一套三房两厅总价54800新币1984年的组屋，如果按照当地3500新币的租金计算，大约15年就能回本。

但是我们像深圳这样的一线城市，一套三房两厅总价290万的房子，位置如果在龙岗，次新小区租金大概4000块一个月，回本则需要60年。

所以相对于很多房地产成熟的国家，我们的房租就是洼地。

就很合适成为保租房REITs的底层资产运作起来。

第四就是深圳承担着示范区的责任，基本上很多路子迈出的第一步，都是从深圳这片热土开始的。

只有深圳这块试验田走通了，实现了房地产真正的托底，全国其他地方的房地产才能有路子可走。

所以统租的出现，一方面是为了完成地产双轨（商品房+保障房）制，保障人人居有住所，另一方面也是为了发行保租房REITs，从市场寻找资金，保证保障房体系能顺利推进下去。

虽然一石多鸟，但面对租金的波动，确实很难让大部分人坐得住。

对打工人来说，租金就算波动10个点，都会感觉到相当的痛苦。

而且往往就是这五百一千的租金浮动，就有可能让打工人萌生离开深圳的想法。

所以对深圳而言，开辟的第三条路，无异于在打一场“硬仗”。

那么要留住大家怎么办呢？

必然是租金要保持稳定了。

但成本摆在这，要稳住租金谈何容易？

这就需要大家了解两个方面的信息。

首先城中村的廉价，有可能只是看上去的廉价。

不少城中村住房，水电燃气都加收不少。

1.5元一度电，8元一吨水，7元一吨燃气都是常态，甚至还可能出现电表偷跑的情况。

虽然统租后租金或有所上涨，但政府统一管理后能直接规避这些乱象，总体下来，房租开销不一定比没统租前的高。

其次纳入统租的房源未必一定会涨租。

一方面安居微棠承诺是保本微利经营，另一方面真正纳入保障性租赁住房的项目，租金并不一定会很贵。

2022年8月22日深圳首个保障性租赁住房REITs产品诞生。

由红土创新和安居集团牵手成立，底层资产是福田区的安居百泉阁、罗湖区的安居锦园、大鹏新区的保利香槟苑和坪山区的凤凰公馆。

这四个项目根据《红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金》财务审计报告披露——

安居百泉阁月平均租金为59.7元/㎡；

安居锦园月平均租金为44.38元/㎡；

保利香槟苑月平均租金为14.52元/㎡；

凤凰公馆的平均租金为17.23元/㎡。

所以连安托山板块的安居百泉阁租金都这么便宜。

作为参照，那么未来安居微棠改造出来的保障性租赁住房租金未必会真的很贵。

可能看到这里还是会有人说，如果真租这么便宜，装修的钱，运营的钱以后都不收了吗？成本怎么覆盖呢？

安居微棠也说了这是“前期发展期必然先承担较大的投入和亏损”的项目。

那么这要怎么玩转这套模式呢？

还是需要依赖市场的力量。

前面提到的保租房REITs就可以保证安居微棠玩下去。

根据红土创新和安居集团推出的保障性租赁住房REITs，底层资产是4个保障房项目，资产总估值约11.601亿。

截至2022年12月31日，总收入就达到了约1923.45万。

扣掉增值税、印花税、所得税等税费，房屋折旧费用，中介费，银行手续费，以及其他费用，短短四个月多点，就能实现1319.91万净利润。

（来源：红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2022年8月22日至2022年12月31日止期间的财务报表及审计报告）

所以安居微棠也可以尝试以这种方式解决前期亏钱，资金不足的问题。

而退一万步来说，市场也会检验，租客是否愿意为这10%买单。

所以，请给深圳一点时间。