公募REITs市场：磨底静待催化

核心观点

近期，多只个券的P/FFO和P/NAV等估值指标已在偏低的历史分位水平，但较为清淡的市场交投活跃度或显示出公募REITs市场仍处磨底阶段。往后看，整个二级市场或是“磨底静待催化”的状态，市场估值修复行情需要政策和基本面的催化。具体来看，一方面关注多层次市场发展相关政策的推出情况，包括分资产类型的信披制度、估值体系等，另一方面则尚待投资者对于公募REITs 2023年二季报的表现逐步形成预期。

市场回顾：公募REITs市场周内微跌，市场交投活跃度仍然清淡。上周，中证REITs（收盘）指数收于932.60点，周下跌0.62%。具体来看，市场仍是涨多跌少，主要上涨个券集中于产业园区和能源板块，保障房板块集体回调。其中，华安张江光大REIT在5月25日、26日接连发布基金管理人增持份额计划、重要承租方退租事项缓释措施公告、拟扩募资产最新招租进展公告，积极的市场沟通行为在一定程度上有利于投资人的信心修复，华安张江光大REIT也录得2.36%的周涨幅。市场交投方面，成交额和日均换手率均处于历史分位数较低位置，显示出市场情绪尚待修复。

政策梳理：各地强调公募REITs对于盘活存量资产、促进产业发展的积极作用，努力推动符合条件的基础设施开展REITs试点。5月23日，中国人民银行等部门联合发布《北京市中关村国家自主创新示范区建设科创金融改革试验区总体方案》，文中要求“积极鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等领域符合条件的项目开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点”；同日，合肥市人民政府引发《合肥市加快盘活存量资产扩大有效投资的政策措施》，强调了利用REITs等金融工具盘活存量基础设施。

项目储备跟踪：中金科投光谷REIT上市步伐稳步推进，公募REITs市场即将迎来新鲜血液。5月24日，中金科投光谷REIT发布询价公告，计划于5月29日进行发售询价，询价区间为2.541元/份-2.746元/份。基于6亿份的基金份额总额以及招募说明书中披露的2023年可供分配金额预测情况，询价上限对应的2023年分派率为4.41%、询价下限对应的2023年分派率为4.77%。

公募REITs策略思考：近期，多只个券的P/FFO和P/NAV等估值指标已在偏低的历史分位水平，但较为清淡的市场交投活跃度或显示出公募REITs市场仍处磨底阶段。往后看，整个二级市场或是“磨底静待催化”的状态，市场估值修复行情需要政策和基本面的催化。具体来看，一方面关注多层次市场发展相关政策的推出情况，包括分资产类型的信披制度、估值体系等，另一方面则尚待投资者对于公募REITs 2023年二季报的表现逐步形成预期。

风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

正文

市场回顾

公募REITs市场周内微跌，市场交投活跃度仍然清淡。上周，中证REITs（收盘）指数收于932.60点，周下跌0.62%，跑赢主要股票宽基指数，但未跑赢债券宽基指数。具体来看，市场仍是涨多跌少，主要上涨个券集中于产业园区和能源板块，保障房板块集体回调。其中，华安张江光大REIT在5月25日、26日接连发布基金管理人增持份额计划、重要承租方退租事项缓释措施公告、拟扩募资产最新招租进展公告，积极的市场沟通行为在一定程度上有利于投资人的信心修复，华安张江光大REIT也录得2.36%的周涨幅。市场交投方面，日均成交额较上周下降7%至2.16亿元，日均换手率较上周下降7.1%至0.71%，日均成交额和日均换手率均处于历史分位数较低位置，显示出市场情绪尚待修复。

政策梳理

各地强调公募REITs对于盘活存量资产、促进产业发展的积极作用，努力推动符合条件的基础设施开展REITs试点。5月23日，中国人民银行、国家发改委等部门联合发布《北京市中关村国家自主创新示范区建设科创金融改革试验区总体方案》，文中要求“积极鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等领域符合条件的项目开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点”；同日，合肥市人民政府引发《合肥市加快盘活存量资产扩大有效投资的政策措施》，强调了利用REITs等金融工具盘活存量的收费公路、污水处理厂、保障性住房、产业园区等基础设施。

项目储备跟踪

中金科投光谷REIT上市步伐稳步推进，公募REITs市场即将迎来新鲜血液。5月24日，中金科投光谷REIT发布询价公告，计划于5月29日进行发售询价，询价区间为2.541元/份-2.746元/份。基于6亿份的基金份额总额、以及招募说明书中披露的2023年可供分配金额预测情况，询价上限对应的2023年分派率为4.41%、询价下限对应的2023年分派率为4.77%。

潜在公募REITs项目招标情况：2023年开年以来，有多单REITs项目进行公开招标，部分REITs已完成中标结果公示。分类型看，当前，潜在REITs项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源、保障房、高速公路等资产，还覆盖了旅游景区、水利设施等新资产。根据中国招标投标公共服务平台等公开信息显示，5月22日-5月28日当周，中金科投光谷REIT发布询价公告；南京软件谷菁英人才保租房项目、杭州湾跨海大桥项目和新华水力发电项目公示中标结果；舒城县万佛湖风景区REITs举办项目推进会。

公募REITs策略思考

近期，多只个券的P/FFO和P/NAV等估值指标已在偏低的历史分位水平，但较为清淡的市场交投活跃度或显示出公募REITs市场仍处磨底阶段。往后看，整个二级市场或是“磨底静待催化”的状态，市场估值修复行情需要政策和基本面的催化。具体来看，一方面关注多层次市场发展相关政策的推出情况，包括分资产类型的信披制度、估值体系等，另一方面则尚待投资者对于公募REITs 2023年二季报的表现逐步形成预期。

风险因素

REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

附录

注：本文节选自中信证券研究部已于2023年5月29日发布的《公募REITs市场面面观20230529 - 磨底静待催化》报告，分析师：中信证券首席经济学家 明明  执业证书编号: S1010517100001

首席资管与利率债分析师：章立聪 执业证书编号: S1010514110002；周成华 执业证书编号: S1010519100001；彭阳 执业证书编号: S1010521070001

首席信用债分析师：李晗  执业证书编号: S1010517030002；徐烨烽  执业证书编号: S1010521050002；丘远航 执业证书编号: S1010521090001

大类资产首席分析师：余经纬 执业证书编号: S1010517070005；赵云鹏 执业证书编号: S1010521120002；秦楚媛 执业证书编号: S1010523020001