房地产ETF上涨，明年地产触底回暖可期 ？

港股房地产板块持续拉升，亿达中国涨超35%，宝龙地产涨近10%，龙光集团涨近9%，新城发展涨近8%，雅居乐集团、旭辉控股集团涨超6%。A股房地产板块盘中反弹，财信发展、大悦城、广汇物流、空港股份涨停，新城控股、万科A涨超4%。

房地产ETF涨2.46%，房地产ETF、 房地产ETF、 房地产ETF基金上涨。

多家房企日前陆续披露11月销售业绩。

万科A公告，11月实现合同销售面积207.4万平方米，合同销售金额304.4亿元；1-11月，公司累计实现合同销售面积2343.1万平方米，合同销售金额3772.2亿元。

据世茂股份1-11月，公司无新增房地产储备项目，公司实现累计销售签约面积约66万平方米，同比下降58%；累计销售签约金额约86亿元，同比下降69%，完成年度签约目标的66%。

融创中国11月，集团实现合同销售金额约人民币80.4亿元，合同销售面积约60.5万平方米，合同销售均价约人民币13290元/平方米。截至2022年11月底，集团累计实现合同销售金额约人民币1611.0亿元，累计合同销售面积约1218.3万平方米，合同销售均价约人民币13220元/平方米。

12月7日，中指研究院发布了《中国房地产市场2022总结&2023展望》，指出2022年，多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有，市场量价均下行。

房价方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年1-11月，新房价格百城中累计下跌的城市有69个；二手房价格累计下跌，百城中下跌的城市数量达到了74个，特别是下半年以来，新房、二手房价格持续下跌，二手房价格连续下跌7个月，新房价格连续下跌5个月。

销售方面，1-11月，重点100城商品住宅成交面积为2015年以来同期最低水平，同比下降近四成。其中，一线城市市场韧性较强，成交面积同比降幅最小。11月，托底房地产的政策频发，但是购房者置业情绪并未出现明显好转，100城成交面积同比环比继续下降。

2023年，经济增速、货币信贷、疫情防控形势及调控政策是房地产市场重要的外部影响因素。根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。

需求端，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平；悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6%左右。

供应端，2023年，新开工仍依赖于销售市场的恢复节奏，同时受制于近两年土地成交规模缩量、企业资金压力较大等因素，2023年房企新开工规模或难有明显改善。投资方面，新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复，“保交楼”政策持续发力下，竣工有望逐渐改善，进而对投资形成支撑，2023年房地产开发投资额仍面临下行压力。

对于2023年的房地产政策趋势，一方面，需求端政策将进一步加大力度，核心一二线城市存在政策优化空间，特别是核心二线城市政策空间较大，继续优化“认房又认贷”、调整限购政策等，进一步支持刚需和改善性住房需求释放。“保交楼”仍是2023年政策的侧重点，政策性银行专项借款、金融机构配套融资等资金将持续落位，保障项目交付。企业端资金支持力度有望延续，“三支箭”相关资金也将加速落地。

目前，除了央企、地方国企之外，已有25家优质民企得到银行授信超过4000亿元，混合所有及民营房企发债申请总规模已超过1200亿元，针对“第三支箭”，目前已有4家地方国企、7家民营房企申请股权融资。

“三支箭”的落地对房企依然有要求，中指研究院构建了包括信用安全度、经营安全度和资产安全度三个维度的“三好房企”评价体系，选取206家样本企业进行了系统评价，最终有62家“三好房企”，其中央国企39家，民营及混合所有企业23家，跟已经获得支持的企业有高度重合。

这轮能获得“三支箭”支持并且努力自救的企业，在未来的发展中也有望走出困境。从今年土地市场、销售市场的表现来看，行业竞争格局也已经发生了比较大的变化。

伴随着房地产行业进入新的发展阶段，企业也应及时调整发展策略。短期应运用“三支箭”积极融资，响应号召“保交付”，同时把握核心二线城市政策窗口，积极营销，以销定投。中长期转换发展模式，围绕服务在城市运营等领域积极转型升级，如代建、物业和租赁运营服务等，随着存量市场以及服务边界的不断扩围和延伸，服务的市场空间持续增大。

展望2023年，平安证券认为短期行业阵痛仍将延续，但政策加速转型背景下，房企信用风险再度暴露风险弱化，需求不足带来的房价下行或成为短期压力。2022年地产板块全年演绎“格局优化、强信用房企市占率提升”逻辑，2023年行业洗牌将逐步尘埃落定，更加考验各家房企硬实力。短期基本面承压下政策博弈空间仍在，板块持仓低位增强安全边际，中期行业筑底企稳，基本面修复推动行情上行，我们看好2023年地产板块整体表现。

开源证券称当前对于地产政策底已相对明确，行业估值将陆续修复板块仍具备较好的投资机会，房企股权融资开闸，四城土拍热度分化证监会放开房企股权融资，在提供资金支持的同时改善房企资产负债表，加快并购重组及不良资产出清，加速行业格局洗牌的过程，已有万科A、世茂股份、华夏幸福等多家企业披露股权融资意向。本轮政策从“第一支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，三支箭全部落地对房企融资提供多维支撑。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，城市间土拍热度分化加剧。我们预计未来购房端的政策也将持续宽松，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会。