如何看待REITs未来的扩募空间？

核心观点

2022年9月28日，5只公募REITs发布扩募计划，标志着我国公募REITs扩募在实操过程中迈出重要一步。本文将从扩募方案、拟扩募项目和未来潜在的扩募空间三个维度，对C-REITs市场的扩募环节进行详细梳理。往后看，不同领域的原始权益人均有丰富的可扩募资产，均具备一定扩募能力。产权REITs的扩募路径或更为清晰，而特许经营权REITs的扩募资产更具多样性，需要关注新资产的营收能力与潜力。

公募REITs扩募实操迈出重要一步。2022年3月18日，证监会发文强调了公募REITs扩募的重要性。随后，沪深交易所分别发布了相关业务指引，为后续存量公募REITs开展扩募环节提供了制度支撑。从率先进行扩募的5只产品所发布的扩募计划来看，我国公募REITs的扩募环节具有以下特征：（1）扩募流程——当前，拟扩募的5单公募REITs处于扩募流程的开始阶段，从扩募计划公开到实际发行尚待时日，相关流程的推进将为后续更多公募REITs产品扩募提供借鉴；（2）扩募发售方式——均采取定向扩募，且存在锁定期；（3）定价——定向扩募的发售价格“应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%”。 

底层资产再添新丁

1．生态环保REITs中，富国首创水务REIT拟购入山西省长治市的污水处理项目，设计规模合计达27.5万吨/日；

2．产业园区REITs中，博时蛇口产园REIT拟购入位于深圳市光明高新园区的招商局光明科技园科技企业加速器二期项目。与原有办公产业园区资产不同，此次新纳入的资产属于厂房产业园区，相较于办公产业园区，厂房产业园区一般具有租户数量少，租期时间长，出租率高，以及租金减免规模相对有限等特点，所实现的分派收益率或略高于办公产业园区。华安张江光大REIT拟购入张润大厦项目，该项目所处地区与原有底层资产位置相近，区位优势明显；

3．两单仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT拟购入分别位于山东省青岛市、广东省江门市和重庆市的三个仓储物流园区项目，与存量基础资产在地理位置上并无重叠，体现其贯彻多区域发展的理念，这在一定程度上有利于分散资产组合的地域风险。红土盐田港REIT拟扩募项目为世纪物流园项目，地理位置与原有资产现代物流中心项目临近，区位条件优越。

未来还有哪些潜在的扩募项目？根据原始权益人属性的差别，高速公路REITs可供扩募资产呈现出地域性和全国性的特点。对于生态环保REITs，新纳入项目或具有一定多样性，项目的业务稳定性、运营和盈利能力是新纳入资产的考核重点。各单产业园区REIT的原始权益人持有项目地域性强，考虑到大部分持有项目与原有底层资产位于同一园区或同一城市，底层资产质量有保障。受益于丰富的资产以及区位优势，仓储物流REITs的扩募能力较强。保障性租赁住房REITs方面，其原始权益人均为当地主要的保障房建设和运营主体，持有项目属性较为类似，叠加政策推动，使得保障房REITs的扩募路径较为清晰。

REITs扩容扩募，齐头并进。REITs本质仍是具有高分红的股权资产，扩募是REITs的重要属性，打开扩募空间，发挥管理人的运营能力，才能真正发挥REITs对于底层资产优化与运营的能力，发挥其盘活不动产的功能。REITs扩募的启动将为REITs市场注入更多的活力，有望提升底层资产的营收能力，运营能力较强的REITs也有望提升在二级市场的估值。当前来看，不同领域的原始权益人均有丰富的可扩募资产，均具备一定扩募能力。从各类资产的扩募情况来看，产权REITs的扩募路径或更为清晰，特许经营权REITs的扩募资产更具多样性，需要关注新资产的营收能力与潜力,同时通过纳入不同地区或不同性质的REITs或也可降低底层资产的集中度以分散风险。

风险因素：REITs扩募进展不及预期，新纳入资产营收不及预期等。

2022年9月28日，5只公募REITs发布扩募计划，标志着我国公募REITs扩募在实操过程中迈出重要一步。本文将从扩募方案、拟扩募项目和未来潜在的扩募空间三个维度，对C-REITs市场的扩募环节进行详细梳理。往后看，不同领域的原始权益人均有丰富的可扩募资产，均具备一定扩募能力。产权REITs的扩募路径或更为清晰，而特许经营权REITs的扩募资产更具多样性，需要关注新资产的营收能力与潜力。

公募REITs扩募实操迈出重要一步

沪深交易所出台相关业务指引，为我国公募REITs扩募环节提供制度支持。2022年3月18日，证监会在《深入推进公募REITs试点 进一步促进投融资良性循环》一文中提出“扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节……目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。”随后，沪深交易所于5月31日发布了《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》（以下简称业务指引），对公募REITs新购入基础设施项目的原则和条件、程序、信息管理和停复牌、扩募发售、自律监管等方面做出了详细指引，为后续存量公募REITs开展扩募环节提供了制度支撑。

首批上市的公募REITs中，有5只率先踏出扩募实操第一步。结合其发布的《产品变更草案》以及《扩募方案（草案）》，可以总结出如下特征：

（1）扩募流程——当前，拟扩募的5单公募REITs处于扩募流程的开始阶段，从扩募计划公开到实际发行尚待时日，相关流程的推进将为后续更多公募REITs产品扩募提供借鉴。扩募事项已经通过了基金管理人内部决策机构审议，后续还将经过国家发展改革委申报推荐、中国证监会作出准予变更注册决定、交易所基础设施基金产品变更审核通过、基金份额持有人大会决议通过等环节。

（2）扩募发售方式——均采取定向扩募，且存在锁定期。根据沪深交易所关于扩募的《业务指引》，公募REITs扩募发售方式包括向特定对象发售（即定向扩募）和向不特定对象发售，其中向不特定对象发售又可分为向原基础设施基金持有人配售份额（即向原持有人配售）和向不特定对象募集（即公开扩募）。从当前的实操来看，5单公募REITs均采取了定向扩募的形式，发售对象不超过35名。此外，对于扩募的基金份额具有禁售限制，发售对象为新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方，限售期为上市之日起的18个月；其余发售对象所认购份额的限售期为上市之日起的6个月。

（3）定价——“应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%”。根据交易所《业务指引》以及各单REIT的扩募方案，定向扩募的发售价格“应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%”。其中，定价基准日可选择“本次扩募的基金产品变更草案公告日、基金份额持有人大会决议公告日或者发售期首日”，交易均价的计算方式为“定价基准日前20个交易日基础设施基金交易总额÷定价基准日前20个交易日基础设施基金交易总量”。考虑到当前公募REITs产品普遍存在溢价情况，参与定向扩募的投资者有望通过扩募获得略低于二级市场价格的基金份额，基于该成本获得的分派收益率或将高于从直接二级市场购入份额所获得的分派收益率。但另一方面，相比于首次发行阶段，当前的二级市场溢价使得扩募份额的价格或仍高于此前发行价。后续来看，扩募资产质量和扩募后的项目管理运营能力仍是决定公募REITs扩募后市场表现的决定因素。

底层资产再添新丁

生态环保REITs——此次生态环保REIT中，富国首创水务REIT产品公布了扩募计划。根据REITs的《产品变更草案》，其将购入一项新的污水处理类生态环保基础设施项目，该项目位于山西省长治市，包括两个污水处理厂以及其提标改造工程。从设计规模来看，拟扩募项目的两个污水处理厂合计设计规模达27.5万吨/日。而当前该REIT的存量底层资产中，深圳项目和合肥项目的设计规模分别达到37.5万吨/日和30万吨/日。

产业园区REITs——此次共有两单产业园区REIT公布了扩募计划，包括博时蛇口产园REIT和华安张江光大REIT。（1）博时蛇口产园REIT——根据REITs的《产品变更草案》，其将购入位于深圳市光明高新园区的招商局光明科技园科技企业加速器二期项目（以下简称光明项目），该项目包含厂房、地下车库、设备用房等基础设施。从披露数据来看，光明项目涉及的具体设施的建筑面积合计高达13.85万平方米，远高于存量基础资产的建筑面积。此次新纳入的资产与原有办公产业园区资产有所不同，属于厂房产业园区，根据近期待上市的厂房产业园区的特点，相较于办公产业园区，厂房产业园区一般具有租户数量少，租期时间长，出租率高，以及租金减免规模相对有限等特点，所实现的分派收益率或略高于办公楼性质的产业园区。（2）华安张江光大REIT——根据REITs的《产品变更草案》，此次扩募计划将购入张润大厦项目，该项目位于中国（上海）自由贸易试验区国家级高新技术园区张江科学城内，与原有底层资产位置相近，区位优势明显。综合来看，上述两单产业园区REITs扩募项目的区位优势都有一定保障，在保证高出租率的情况下，此轮扩募或有望提升两单REITs的经营能力。

仓储物流REITs——两单仓储物流REITs均公布了扩募计划，在仓储物流REITs存量项目数量有限的情况下，此轮扩募对于该类型REITs市场规模扩容具有重要意义。（1）中金普洛斯REIT——此次拟扩募的三个仓储物流园区项目分别位于山东省青岛市、广东省江门市和重庆市，与存量基础资产在地理位置上并无重叠，体现其贯彻多区域发展的理念，这在一定程度上有利于分散资产组合的地域风险，体现出原始权益人有相对充足的扩募资产；（2）红土盐田港REIT——此次扩募项目为世纪物流园项目，地理位置与原有资产现代物流中心项目临近，同样位于深圳市盐田区盐田港综合保税区北区，邻近盐田港码头，区位条件优越。从披露数据来看，世纪物流园项目涉及的仓库及配套设施的建筑面积合计在6.74万平方米。

未来还有哪些潜在的扩募项目？

高速公路REITs——根据原始权益人属性的差别，高速公路REIT可供扩募资产呈现出地域性和全国性的特点。从整体来看，各单高速公路REIT的原始权益人都持有了大量的收费高速公路。观察各项目的区位特点，可以看到以广州交投和沪杭甬公司为代表的地方性国企，其持有项目具有明显的地域性特征；而以中国交建为代表的央企，其持有的高速公路则分布在全国多地。

生态环保REITs——新纳入项目或具有一定多样性，项目的业务稳定性、运营和盈利能力是新纳入资产的考核重点。根据三单生态环保REITs的招募说明书，中航首钢绿能明确提出了后续拟扩募项目；富国首创水务REIT的原始权益人在全国多地拥有污水处理项目；鹏华深圳能源REIT的原始权益人则持有多种类型、多个地区的发电项目。结合生态环保REIT的业绩表现情况，对于生态环保REITs扩募后的表现，项目的业务稳定性、运营和盈利能力是重点考核因素。

产业园区REITs——原始权益人持有项目地域性强，考虑到大部分持有项目与原有底层资产位于同一园区或同一城市，底层资产质量有保障。存量产业园区REITs的原始权益人大部分都深耕特定的区域型产业园区，因此其持有项目与原有REIT底层资产位于同一园区或同一城市，例如此次博时蛇口产园REIT扩募的项目即为招商蛇口持有的智慧城系下的项目。拟购入资产招商局光明科技园科技企业加速器二期项目是招商局智慧城的重要部分，招商局智慧城是招商蛇口在光明区重点布局的项目，也是智造型园区的典型代表。整体来看，由于区位对于产业园区REITs运营较为重要，而可供扩募资产大部分都与原始底层资产区位相近，因此扩募项目的质量有保障。

仓储物流REITs——受益于丰富的资产以及区位优势，仓储物流REIT的扩募能力较强。当前市场上的两只仓储物流REITs各具特色：中金普洛斯REIT原始权益人所持有的基础设施分布于全国各地，扩募后有助于分散整个基金组合的地域风险；红土盐田港REIT原始权益人所持项目则区位优势明显，对其盈利能力的提升具有积极作用。

保障性租赁住房REITs——原始权益人均为当地主要的保障房建设和运营主体，持有项目属性较为类似，叠加政策推动，使得该类型REITs的扩募路径较为清晰。从各单保障性租赁住房REITs的招募说明书来看，其原始权益人均在当地持有丰富的保障性租赁住房、公租房等保障性租赁住房储备。此类房屋的资产属性较为相似，叠加政策对于保障性租赁住房扩大供给的支持，因保障房REITs的扩募路径或较为清晰。

REITs扩容扩募，齐头并进

我国公募REITs扩容扩募，齐头并进，首批REITs扩募的启动标志着我国公募REITs发展又迈出重要的一步。

（1）REITs本质仍是具有高分红的股权资产，扩募是REITs的重要属性，打开扩募空间，发挥管理人的运营能力，才能真正发挥REITs对于底层资产优化与运营的能力，同时更好地发挥其盘活不动产的功能。REITs扩募的启动将为REITs市场注入更多的活力，有望提升底层资产的营收能力，运营能力较强的REITs也有望提升在二级市场的估值。

（2）首批REITs已有5只REITs启动扩募，当前来看，不同领域的原始权益人均有丰富的可扩募资产，均具备一定扩募能力。从各类资产的扩募情况来看，产权REITs的扩募路径或更为清晰，底层资产在资产性质与地理位置上与已有资产较为相近，新购入资产或在质量上有一定保障。特许经营权REITs的扩募资产更具多样性，新购入资产在地理位置上或在具体项目性质上可能与原有资产略有不同，更需要关注新资产的营收能力与潜力，同时通过纳入不同地区或不同性质的REITs也可降低底层资产的集中度以分散风险。

风险因素

REITs扩募进展不及预期，新纳入资产营收不及预期等。