马鞍岛，到底了！

◎ 文 / 村长

总是有人问，马鞍岛，到底值不值得买？

其实，我在之前已写过多篇分析性文章，有兴趣的可以自己翻一翻。

只想强调一点：如果你和我一样，也是一个奉行长期主义、秉承“价投”理念的买房者，马鞍岛是不会让你失望的。

今天，我们重点扯一扯择时的问题，即现在的马鞍岛可不可以买？

其实，答案就在标题上。

01.

买入的逻辑底，已现！

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得益于“比深圳更近前海”的地缘优势，前海工作、马鞍岛生活，是深圳客买入马鞍岛的大逻辑之一。

但是呢，这个逻辑一直存在一个bug，那就是通勤尤其是通勤成本问题。

这几天，这个困扰马鞍岛购房者已久的问题，有了初步答案。

具体的事，相信大家已经看到了。

目前，中山新闻发布的《力争年内具备开工条件！中山将有城轨直达广州白云机场》一文中，再次提到了中山正与深圳共同探索深中跨市公交一体化运营。

尤其值得关注的是，其中一张深中跨市公交路线图首次曝光了深中跨市公交的大致走线和重要站点。

这里面有三大看点：

1）、站点多、分布广、上下车有了更高的灵活性。

跨城公交主线路（红色线路），有深圳机场、深圳西站两个首发站，线路分别为（最终以官方为准）：

深圳宝安机场——翠亨新区规划馆——新中山客运港——南朗街道办事处——博览中心——利和广场——人民医院——城轨中山北站。

深圳西站——前海湾地铁站——西乡客运站——翠亨新区规划馆——新中山客运港——南朗街道办事处——博览中心——利和广场——人民医院——城轨中山北站。

而中山其他镇区则可以坐公交前往接驳的站点转车（蓝色线路），同样可以到深圳。

（图片来源：中山房叔）

2）、班次多，24小时不打烊运营，让深中双城生活更加高效、便捷，少了掐点赶车的焦虑。

之前，深圳市城市规划设计研究院副院长就表示，“未来深圳将准备400辆大巴，每天24小时往返作为深中通道的摆渡车，直接通到中山的重要大型居住区“

3）、免收通行费，平价通行，成本可控。

由于深中通道距离长、造价高，通行费用高不高一直是大家比较在意的。

如今在官方公告中，出现了“两地穿梭公交车免收通行费”、“平价出行”等内容，这意味着每天坐公共交通在深中两地通勤，费用并不会高到让大家肉疼。

我们不妨再大胆预测下，即便是私家车，未来可能也会通过月票、年票等打折形式降低通行费用。

毕竟因过高的通行费用阻碍了两地的人和资源的流动，就得不偿失了，也违背了深中通道的修建初衷。

随着通勤成本（时间成本、金钱成本）这张底牌的打出，“前海工作、马鞍岛生活“的逻辑就更加经得起推敲了。

02.

土地市场底，已现！

——

楼市水暖，土地先知。

若把楼市比作股市，土地市场就是“一级市场”，地价不仅是房价的锚点，土地市场的景气度也是判断楼市走势一个重要信号。

今年上半年，中山共挂牌4宗地，无一流拍，且楼面地价有所上升，间接反映了开发商对中山楼市的信心。

其中，最受关注的马鞍岛的0024住宅地块，一举夺得单价、总价地王。

（图片来源：中山乐居）

可能有人会说，最终拿地的房企是中山城建，也有可能是在给马鞍岛拖底。

老实说，不排除这个嫌疑，但成交也是实打实的。

1、该地块最终成交楼面价为楼面价13952元/平，较于起拍价溢价9%。

2、该地块最早在开拍前一天已有报价，最终经历了9轮争夺。

3、该地块起拍价达12800元/平，位居中山历年挂牌宅地起始楼面价之首。

4、该地块成交楼面价，高居中山楼面价top10排行榜第3位。

（图片来源：中山乐居）

楼面价第一、第二高地块，也都在马鞍岛，不过成交时间是在2020年底；第四高地块也在马鞍岛，成交时间是在2018年6月。

从时间点上看，当前的市场氛围显然无法和2018年、2020年相比，但也显示了，无论是当地政府，还是众多开发商，对马鞍岛的看好。

03.

房价底，已现！

——

我是一个股市菜鸟，水平不咋地，但也没亏啥钱。

如果你也炒股，这两句话相信你一定是知道的：

1）、市场长期是一个称重机，短期是一个投票器。

2）、机会是跌出来的！

这两句话，同样适用于马鞍岛楼市。

不可否认，过去一年，中山大部分板块的房价都出现了下跌，马鞍岛也不例外。

我查了一下公开数据，与2021年均价相比，2022年上半年，马鞍岛均价下跌了11.5%。

（图片来源：中山房叔）

但一时的涨跌并不能代表最终的楼市走向，尤其是对马鞍岛这种长期趋势向好的热门板块来说。

而这一轮的回调，反而让马鞍岛跌出了机会、跌出了更厚的安全边际。

因为，马鞍岛房价依然是中山楼市的天花板。

马鞍岛的房价坐标从来都不在中山，而在前海。

现实情况是：离前海近的，没马鞍岛性价比高，房价低的又离前海太远。

比如，同样是临深，惠州贵的地方也到了2万多/平左右，我总觉得去那买房，并不是一笔划算的买卖。

至于中山，一桥之隔的前海早已10万/平+，而马鞍岛也就2万多/平，有的地方甚至1万多/平，在大湾区任何一个地方，这个都是起步价。

所以，当前的下跌，反而让马鞍岛房价的底，磨的更厚实了。

我跟一些开发商交流，他们是这么忽悠我的，真的不能也不会再低了。

04.

政策底，已现！

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上半年，中山楼市政策频出：

从放松落户到放松限购；

从下调利率到上调公积金贷款额；

从降低首付到发放补贴（以消费券之名）；

可以说，上半年中山楼市的政策，已完全转向，而且力度越来越大，某种程度上，已不只是宽松了，而是刺激了。

（图片来源：中山房叔）

毫无疑问，中山楼市的政策底，也已经出现了。

而马鞍岛正好处于政策松绑后的“非限购区”，当下有机会享受到首套房2成首付的优惠。

最低首付只需三四十万就能上车。

谁有钱，借我点儿，我一定去买一套。

（图片来源：中山房叔）

至于说要买哪个盘？其实选择还是蛮多的。

我以前也专门写过文章分析过。

比如上图的那几个盘就不错啊。

其中，保利天汇我去看过几次，是我个人最中意的一个盘，建议你们也去看看。

05.

结语

——

毫无疑问，这一轮调整中，马鞍岛楼市已经见底了。

但是呢，人性往往就是这样，顶部敢追，底部却怂。

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