宝中流拍，冤不冤？

刚刚，深圳第二批土拍结束，总共16宗宅地，成交14宗，流拍2宗，吸金339亿。

这个成绩勉强算及格，对比广州的第二批土拍，14宗地块，3宗流拍，深圳略好。

深圳流拍的2宗地块，1宗是坪山石井街道G13305-0046地块，周边配套缺乏，环境一般，加上是远郊地带，流拍可以理解。

但宝安新安A001-0212地块流拍，让人意外，地块位置距离宝中不到2公里，享宝中配套，地铁、学校、商业一应齐全。

现实就是流拍了。

原因可能是，配建过多，成本上升。

A001-0212地块拿地要求建设住宅外，还需配建办公+商业+社区老年人日间照料中心+社区健康服务中心+幼儿园+社区体育活动场地。

限价之下，房企利润本就单薄，繁杂的配建，利润空间再度被压缩。

说得通俗点就是活多钱少。

此次土拍的最大赢家要属华润，收获4宗地块：龙华民治A806-0401、龙岗龙城G01009-0006、坪山石井G12314-8038、光明凤凰城A503-0096。

其次是招商，竞得2宗：前海T102-0410、宝安沙井A301-0586。

越秀，拿下2宗：宝安新安A003-0434、宝安西乡A104-0147。

华润，招商，越秀，三只国家队包揽了总地块数的二分之一。

其他的，联发、特发、中海、保利、振业、深业+深铁，分别竞得一宗。

竞得企业皆为国企，民企颗粒无收，继续tang平中。

从土拍的热度来看，前海T102-0410地块备受关注，8家房企参与摇号，最后被招商收入囊中。

龙华民治A806-0400地块，6家房企参与摇号，中海摇中。

龙华民治A818-0479地块，5家房企参与摇号，联发摇中。

宝安西乡A104-0147地块，4家房企参与摇号，越秀摇中。

这几块地之所以受欢迎，都有一个共同特征，受刚需购房者关注。

龙华的是刚需置业的热门片区，南山、福田的外溢需求，遍及龙华每一个片区。

西乡靠近前海、南山，也是刚需置业的首选。

前海就不用多说了，无论是刚需还是投资客，都想进去掺一脚。

从此前房企报名土拍的名单里来看，也能大致窥探出一二。

前海T102-0410地块，9家房企报名；宝安西乡A104-0147地块，8家房企报名；宝安新安A003-0434地块和龙华民治A806-0400地块，都有10家房企报名。

房企所向，本质是购房者所向。

值得注意的是，此次土拍有3宗地块在开拍前几乎已经被锁定，因为对应的都只有1家房企报名。

华润锁定龙华民治A806-0401地块，汉城置业锁定坪山石井G13305-0046地块，特发锁定光明公明A642-0506地块。

相当于是定向配给了，有的地块有特殊要求。

比如龙华民治A806-0401地块，规定“通过协议形式引进一家运营企业负责管理运营购物中心。该运营企业所在集团旗下所有并表公司在全国持有并运营的购物中心2021年营业额合计不低于75亿元人民币”。

而这诸多房企中，只有华润（商业：华润万象城）符合要求。

有人认为，这里将会是龙华的华润万象城。

令人好奇的是，坪山石井G13305-0046地块流拍，竞拍的企业汉城置业这是撒手不要了吗？

说说本次土拍的最大变化，就是限价。

几乎一半以上的地块，限价均有上调。

比如——

前海T102-0410地块，毛坯限价10.71万/平，2021年同片区拍出的深业云海湾，限价9.2万/平，对比上调了1.51万/平。

宝安新安A001-0212地块和A003-0434地块，毛坯限价8.86万/平，2021年同片区拍出的鸿荣源地块限价8.55万/平，对比高了3100元/平。

龙华民治A806-0401地块和A806-0400地块，毛坯限价7.24万/平，2021年同片区拍出保利招商龙誉花园，限价7.05万/平，对比高出近2千/平。

龙华民治街道A818-0479地块，毛坯限价7.33万/平，2021年同片区拍出中海闻华里，限价6.98万/平，对比高了3500元/平。

光明凤凰城A503-0096地块，毛坯限价4.89万/平，2021年同片区拍出的中海观园，限价4.44万/平，对比高了4500元/平。

这一次土拍的限价明显放开了很多。

至于为什么要放松，一个解释：托底楼市。

深圳楼市已经够凉了，既然不能去触碰指导价，那就通过调节土拍限价，撕开一道口子。

从放松土地限价切入，一来是降低房企暴雷的风险，二来可间接刺激成交市场。

同时，又为调控留了余地。

因为土拍限价可松可紧，市场热，限价下调；市场冷，放松限价。