买房不跳“坑”，一张表讲透深圳新房

7月深圳楼市的数据出炉了，相信不少人也和鲨鱼一样，倒吸了一口凉气。

根据深圳市房地产信息平台数据显示，7月深圳二手房成交2039套，同比下降约0.16%。

二手房成交乏力，新房库存也面临走高现象。

深圳新房住宅存量可售套数达到30503套。

深圳市住房发展 2022 年度实施计划显示，深圳今年供应目标为约6万套，1-7月包含深汕地区供应20973住宅。

若叠加乐有家平台显示二手房真实挂牌套数（22646套），则接下来深圳一二手存量房预计将超过9万套住宅。

换句话说，深圳楼市进入存量高速期。

但房子越多，大家心里越没谱，甚至唯一的愿望变成，新房能顺利交楼，二手能不站岗。

总之，房子多了，大家反而变得更卑微。

所以，就这些存量房，鲨鱼做了新房的上车“打星评级”，方便大家参考。

今年深圳包含深汕区域，已经入市49个新盘。

除了宏发前城滨海花园以及海德园A区能创造“日光”的去化速度外，剩余的新盘中仅8个去化比例达到80%，其余全都进入了存量新盘的池子。

总之，去化不好，原因各有不同。

这49个新盘中，剔除深汕区项目以及同名项目二次开盘的情况，鲨鱼按照区位、价格、宜居、学区因素进行打星。

其中，达到4星以上的新房基本集中在南山福田，主要集中了核心区域+短通勤+宜居（大户型等）+名校教育的优势。

比如华润城润玺，屡屡创造“日光神话”，虽然最后一期以及上一期都进入了“卖剩蔗”的阶段。

除了密度高，沙河西路的噪音，西南向没什么景观外，不妨碍自带优质的属性。大冲CBD+沙河高尔夫景观+高新园产业扎堆+倒挂红利，确实南山很难找得出几个能打的项目。

但贵也真的是贵，比福田的几个新盘备案都高。大概是开发商一点都不愁南山的新贵们不出手吧。

比如福田中心天元，开盘前全城中介卖力找159位大人物，在大家吃瓜守望的情况下，300平左右的户型卖得最多，剩下的基本都是半个小目标的户型。

福田核心的核心+繁华大气的商业+稀缺超大户型+交通便利+倒挂红利，自然是没什么可以挑剔的了。

但奈何产品错配得明显，景观被周边写字楼包抄、写字楼风格的外立面等，距离大人物们的住家心理预期估计有很大差距。

不过即便是这样，开盘还是吸引了27批身份号码“H”打头的香港大人物以及1批身份号码“M”字打头的澳门大人物。

剩下的4星盘，虽然位置地段优质，公共配套资源成熟丰富，但也确实难尽善尽美。

富通九曜公馆，虽然能看高尔夫景观，但距离上沙地铁站、购物公园地铁站步行都超过1.4公里。

天健天骄西筑，虽然学区在荔园外国语北校区（小学）、红岭教育集团科技中学范围内，但是楼盘小，没有地面花园。

中信城开红树湾，虽然低总价外加优质学校福田外国语南校区初中部学区，但也无法忽视变电站、连体楼、离福保地铁站超过1公里、堵车等不够宜居的因素。

尚璟公馆，小户刚需上车容易，周边紧挨在建12号线地铁站，看起来似乎要比中信城开红树湾香，但也难顶容积率达比较高，车位比不到1:1。

至于前海宸湾就不多说了，前阵子打折，基本搞动了深圳新房市场的一池春水。如果没有折扣，群众的眼睛也是雪亮的。

4星以外的项目，评定没超过4星最主要的原因，是地段问题。

都是南山、福田之外的新盘，通勤核心区有硬伤，如果叠加价格本身卖得比较贵，星级也就更低了。

比如罗湖的亚太半山樾府，环境面貌一般，部分配套暂欠缺，步行到草铺地铁站超过1.4公里，但备案价格约8.3万/平，真的太贵了。

对比同区项目，如布吉去年的里城玺樾山（5.8万元/㎡）、佳兆业壹都汇（5.89万元/㎡）、独树阳光里（7.99万元/㎡），备案均价更低。佳兆业壹都汇和独树阳光里也更靠近地铁。

当然，4星之外的新盘，想要在矮子中选一个高个子出来也不是没有。

比如中海学仕里，靠着学区溢价，也能冲到3.5星。距离地铁口不到1公里，学区在深高北范围内，和同区域其他几个新盘，确实能拉开差距。

并且在新房供应中，互相踩踏得最严重的是龙华的新房。

截至8月1日，龙华区可售新房住宅为7857套，供应巨量，导致存量房源成为全市第一，比龙岗区的4586套还要多出3271套。

想要在同类竞品中，脱颖而出，不容易。

所以中海学仕里，鲨鱼在学区打星上，给予了一定的倾斜。

再比如坪山的3个新盘，位置着实不怎么样，通勤到南山福田是硬伤，但是燕澜和鸣花园旁边有深圳中学坪山创新学校落户，学区有名校分校优势，星级也给予了倾斜。

而龙岗8个新盘，和成金竹花园以及吉祥花园星级相对其他几个新盘高一些，主要是宜居因素占了优势。

比如和成金竹家园，距离5号线杨美地铁站不到400米，学区范围在深圳实验学校坂田校区，属于龙岗教育第一梯队，生活配套成熟，刚需住家需要的“三宝”都有。

但美中不足的是，楼盘比较小，没有地面花园，旁边主干道环城东路车流比较多。

所以整体来看，4星以外的新盘，横向综合评定星级不算太高，但纵向对比，还是能找到不错的项目。

当然，以上打星不可能面面俱到，加之每个买房人心里的杆秤也不一样，评级也有所不一样。

有人可能地铁更看重，星级评定更高；有人认为学区更重要，星级评定给予倾斜；有人认为倒挂红利更重要，星级评定给予倾斜。

所以，以上评级，仅供参考。

PS:

区位：距离市区位置+地铁口距离，星级从1-5星；

价格：11-12万/平，9-10万/平，7—8万/平，5—6万/平，3—4万/平，星级依次从5星到1星；

宜居：参考户型实用与否、噪音明显与否、容积率高低、是否带花园、商业便利与否5个因素，具备一个优越因素为1星，叠加一个因素上升一个星级；

学区：名校本部学区5星，名校分校学区4星级，普通学校学区3星级，其余学校学区2星（距离学区学校超3公里为1星）。

作者 | 醉酒大鲨鱼