公募REITs四季度表现如何？

主要观点

截至1月25日，第一批基础设施公募REITs四季度报告已经披露，总体来看，四季度除中航首钢绿能REIT外全部实现正的收益。从资产类型来看，交通基础设施类REITs四季度实现EBITDA均超过6000万元。园区基础设施类REITs除东吴苏州园产业REITs四季度实现EBITDA为3730.4万元，其余两只均低于3000万元。仓储物流类REITs分化较大，中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT四季度EBITDA分别为5998.5万元、2318.1万元。而生态环保类分化较大，中航首钢四季度EBITDA为-2346.6万元，一方面是4季度存在检修安排，导致发电收入减少。另一方面，12 月末与外部管理机构进行年终运营管理成本结算，运营成本明显增加。从EBITDA-收入比来看项目四季度盈利能力情况，除中航首钢外，整体运营情况较为稳定，不同资产类型之间差异不大。富国首创水务REIT四季度EBITDA/收入最高，为125%、浙商护航甬REIT受杭州疫情影响，EBITDA/收入最低，为 43.3%，其余7只REITs该指标数值均大于50%，且集中分布在60%-75%区间。

从与3季报表现相比较来看，四季度整体由于季节因素、疫情等影响，整体较三季度运营情况下滑。分资产类别来看，仓储物流类的两只公募REITs四季度经营表现最好，第四季度的收入、净利润和可供分配金额均出现环比增长。园区基础设施类的三只公募REITs表现也较为稳定，第四季度与第三季度相比变化不大，其中博时蛇口产园REIT表现略弱，收入环比下降4.63%，EBITDA环比下降11.07%。生态环保类的两只公募REITs和交通基础设施类的两只公募REITs运营环比出现明显下滑。生态环保类主要由于季节因素以及设备检修，中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT第四季度税息折旧及摊销前利润同比下降154.44%、35.90%。交通基础设施方面，主要受到杭州、广州周边疫情影响，导致浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT EBITDA同比三季报下滑60.59%、24.71%。

对比招募说明书的2021年EBITDA预测值，整体来看首批公募REITs运营情况良好。根据三季度和四季度EBITDA的数据来测算年化后的数据，首批上市的9只基础设施公募REITs中有8只整体运营情况良好，EBITDA年化数据均超过招募说明书的2021年EBITDA预测值。其中华安张江光大REIT的EBITDA较说明书预测年化数据高19.24%，因租金单价和出租率表现良好。中航首钢绿能REIT的EBITDA数据不及说明书预测，但可能与披露口径有关。其余REIT的运营表现均超过说明书预测EBITDA的0.2%-5.2%。

风险提示：

政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。

一、Q4业绩情况：整体运营情况较为稳定

截至1月25日，第一批基础设施公募REITs四季度报告已经披露，总体来看，四季度除中航首钢绿能REIT外全部实现正收益。分资产类型来看，交通基础设施类REITs四季度实现EBITDA均超过6000万元。平安广州广河REIT和浙商沪杭甬REIT四季度EBITDA分别为13399.9万元和6649.4万元。园区基础设施类REITs除东吴苏州园产业REITs四季度实现EBITDA为3730.4万元，其余两只均低于3000万元。仓储物流类REITs分化较大，中金普洛斯REIT四季度EBITDA为5998.5万元，基本是红土盐田港REIT四季度数据的2.6倍。中航首钢四季度EBITDA为-2346.6万元，一方面是4季度存在检修安排，导致发电收入减少。另一方面，12 月末与外部管理机构进行年终运营管理成本结算，运营成本明显增加。

我们从EBITDA-收入比来看项目四季度盈利能力情况，除中航首钢外，整体运营情况较为稳定，不同资产类型之间差异不大。富国首创水务REIT四季度EBITDA/收入最高，为125%、浙商护航甬REIT受杭州疫情影响，EBITDA/收入最低，为 43.3%，其余7只REITs该指标数值均大于50%，且集中分布在60%-75%区间。

二、相比3季度表现下滑

从与3季报表现相比较来看，四季度整体由于季节因素、疫情等影响，整体较三季度运营情况下滑。

总体来看，仓储物流类的两只公募REITs四季度经营表现最好，第四季度的收入、净利润和可供分配金额均出现环比增长，其中红土盐田港REIT净利润环比增长高达36.56%。园区基础设施类的三只公募REITs表现也较为稳定，第四季度与第三季度相比变化不大，其中博时蛇口产园REIT表现略弱，收入环比下降4.63%，EBITDA环比下降11.07%。

而生态环保类的两只公募REITs和交通基础设施类的两只公募REITs运营环比出现明显下滑。生态环保类方面，中航首钢绿能REIT第四季度税息折旧及摊销前利润同比下降154.44%，主要系生活垃圾焚烧处理设施开展焚烧炉、汽轮机等主要设备的停运检修工作，垃圾入炉焚烧量减少，上网电量同比下降，且年终运营管理成本结算，运营成本明显增加；富国首创水务REIT税息折旧及摊销前利润环比降低35.90%，主要由于在冬季污水进水量处于周期性底谷，并且受到费用年末计提的影响。交通基础设施方面，浙商沪杭甬REIT受到12月杭州新冠疫情防控影响导致车流量减少，同时养护成本、预留护栏改造支出增加，导致运营成本上升，EBITDA同比三季报下滑60.59%，平安广州广河REIT同样受制于广州周边局部疫情，同时车流结构中短途车辆占比上升降低了单车费用，综合导致EBITDA同比三季报下滑24.71%。

三、Q3、Q4业绩除中航首钢均超说明书预测

根据三季度和四季度EBITDA的数据进行年化，与招募说明书预测的EBITDA年化数据进行比较，除中航首钢绿能REIT外，整体运营均超募集说明书预期。中航首钢绿能REIT4季度表现较差，整体不及预期，较预测值下降了55.37%。除此之外，首批上市其他的8只基础设施公募REITs整体运营情况良好，EBITDA表现均超预期，且超预测值比例分布在0.2%-5.2%区间。

具体来看，华安张江光大REIT远超预期，较说明书预测年化数据高19.24%，三季报和四季报租金单价和出租率呈现增长态势。东吴苏园产业REIT四季度较三季度EBITDA略有上升，全年经营状况稳定，超预期5.19%。富国首创水务REIT的污水处理项目季节性明显，四季度污水处理量低于三季度，但三四季度运营整体表现仍然比较平稳，结合三季度数据年化后的EBITDA超预期4.92%。浙商沪杭甬REIT主要收入来源为高速通行费，收入来源稳定，EBITDA实际年化值超预期4.58%。

仓储物流类的中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT全年EBITDA超说明书预测值分别为3.57%、3.79%。平安广州广河REIT同样也受疫情防控措施的影响，对其四季度期间车流量和路费收入产生了负面影响，EBITDA从三季度的61481.2万元下降至17796.9万元，但从全年变动率来看，达到了预期水平且略超预测值1.48%。

博时蛇口产园REIT变动率低，仅超预测值0.2%，四季度EBITDA较三季度显著下滑至2794.5万元。主要原因为受上半年广深地区疫情影响，园区部分客户续租情况不及预期，且部分出现提前退租的情况，导致收入不及预期。但项目成本总体控制良好，从年化数据来看，基本达到了说明书预测水平。中航首钢[1]绿能REIR四季度实现EBITDA为负值，年化后的EBITDA较说明书预测值下降55.37%。主要4季度检修收入减少及年终运营管理成本结算运营成本明显增加导致。

风险提示

政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。