官宣降息！买房人的春天来了？别上头，还有好戏...

今天（1月20日），央行官宣降息！

1年期LPR从3.8%降至3.7%，这是继上个月下调5个基点后，这次又降了10个基点。

与此同时，5年期LPR从4.65降至4.6%，下降5个基点，这也是2020年4月以来，首次下调5年期LPR，这个信号非常重要。

其一，减少了房贷利息成本，对买房人是实打实的利好。

举个例子，如果你有200万的房贷，30年等额本息，利率为5.15%，月供10920.52元，还款总额393.13万；降息之后，利率变为5.1%，月供10858.99元，还款总额390.92万；

相比之前，月供少了61.53元，总还款额少了2.21万；房贷越多，利息成本叠加减少。

值得提醒的是，对于已经购买了房子的朋友，如果当初购房选的是固定房贷利率，则降息与你无关；如果选的是LPR，房贷利率的变化，需根据你当时签订的合同日期来定，一般分为贷款发放日、每年1月1日两种选择。

如果合同上显示是贷款发放日，同时这个发放日是2月，那就可以享受到本次降息利好；如果选择的是每年1月1日作为利率调整日，那么需要根据上年度12月的LPR来调整，也就是说你与本次降息无缘。

其二，从抑制购房到鼓励购房，官方的意识发生转变，这点尤为重要。

怎么理解呢？2021年一直处于加息通道，本次5年期LPR下调，从时间跨度上，这也是自2020年4月以来首次下调，有鼓励大家买房的意思。

实际上，从最近官方的喊话来看，已经预示接下来将迎来适度宽松的政策。

1月16日，国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，要求在促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

这也是自1998年房改以来，24年来头一次国家发改委鼓励春节买房。

在疫情以来，国内消费一直不景气，根据数据统计，2021年社会消费品零售总额同比增速接连下滑，12月跌到了1.7%，相比3月的34.2%，连零头都不及。

消费不振，背后更大的原因是，经济下滑。2021年经济数据公布，全年国内生产总值1143670亿元，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%，但看这个数据完全没问题。

分季度看，一季度增长18.3%，二季度增长7.9%，三季度增长4.9%，四季度增长4.0%，经济增长下滑明显。

如果按照这样的趋势发展下去，2021年的一季度保4都难，全年数据更不敢想象。

所以，降息来了！房地产的作用再次显现出来。

对于购房者，购房成本降低；对于房企，融资成本降低；对于楼市，恢复市场信心；对于经济，稳定增长......一切皆大欢喜。

这种操作屡试不爽，确实很好，过往的经验已经印证了这一点，但伴随的问题是，高房价。显然，为了避免这一点，本次降息也有所保留。

1月17日，央行宣布1年期MLF下调10个基点，同步今天（1月20日），1年期LPR下调10个基点，而5年期LPR仅下调5个基点，没有跟进MLF。

看得出，高层明显怕刺激楼市，留了一手。接下来就看今年的小阳春的表现了，如果预期不佳，5年期LPR还有下调空间。

2022年，注定是楼市宽松的一年，但宽松不代表大涨，具体得看政策的宽松程度；单靠降息，难以形成大涨效应，但可以推动需求。

一句话总结就是，政策决定涨跌，需求决定涨幅。