11月土拍市场略有回暖

本文来自格隆汇专栏:广发固收刘郁 作者:刘郁 黄晓曦

11月扣除22城后出让金单月同比下滑42%,10月同比下滑56%

摘 要   

11月土地市场略有回暖。自2021年6月以来,全国土地出让金单月同比增速持续为负,11月出让金降幅收窄。具体来看,2021年7月、8月出让金单月同比降幅均为50%左右,9月、10月、11月单月同比降幅分别为10%、37%、22%。1-11月累计同比下滑11%。

11月7个城市进行集中供地,22城出让金单月同比增长17%,扣除22城后出让金单月同比下滑42%。具体来看,22城11月出让金单月同比增长17%,而10月单月同比下滑1%(5城集中供地)。1-11月累计同比增长1%。扣除22城后,11月出让金单月同比下滑42%,而10月单月同比下滑56%。1-11月累计同比下滑21%。

10月底以来部分城市降低第三批集中供地土拍门槛。从效果来看,成交溢价率依旧较低,拿地方依然以国企为主。11月集中供地城市中,合肥溢价率最高,达到8%,高溢价率地块均由国企竞得。

分省来看,2021年1-11月仅5个省市土地出让金同比为正,分别为天津、北京、上海、江苏、安徽。同比降幅大于30%的省区有13个,分别为福建、宁夏、贵州、河北、江西、广西、新疆、海南、山西、黑龙江、内蒙古、云南和西藏。 

从2022年城投债还本付息和地方债付息两者合计规模来看,由高到低排名前五的是江苏(10961亿元)、浙江(5093亿元)、山东(3719亿元)、湖南(3217亿元)、四川(3197亿元)。

结合2021年1-11月出让金规模来看,我们计算2022年还本付息规模/2021年1-11月出让金,2022年城投债还本付息和地方债付息两者合计在2000亿元以上,且还本付息规模是2021年1-11月出让金规模2倍以上的省市为湖南、重庆、天津。

注:全文口径为住宅

核心假设风险。国内政策出现超预期调整。土拍政策变化。


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11月扣除22城后出让金同比降幅收窄


自2021年6月以来,全国土地出让金同比增速持续为负,11月出让金降幅收窄。具体来看,2021年7月、8月出让金单月同比增速下滑幅度均为50%左右,9月同比下滑10%,10月同比下滑37%,11月同比下滑22%。累计数据来看,1-11月累计同比下滑11%,1-10月累计同比下滑10%。

11月7城进行集中供地,10月为5城,带动全国单月出让金同比降幅收窄。扣除22城后,11月中小城市出让金单月同比虽然仍在下滑,但降幅也有所收窄扣除22城后,11月出让金单月同比下滑42%,而10月单月同比下滑56%。累计数据来看,1-11月累计同比下滑21%,1-10月累计同比下滑19%。

集中供地城市方面,22城市11月出让金单月同比增长17%,而10月单月同比下滑1%。1-11月累计同比增长1%,1-10月累计同比增长0.1%。结合溢价率和拿地企业来看,10月底以来部分城市降低第三批集中供地土拍门槛。例如合肥、南京、苏州、广州、杭州等。从效果来看,成交溢价率依旧较低,拿地依然以国企为主。南京、无锡、苏州、合肥、深圳五个城市在11月进行第三批集中供地,宁波、郑州两个城市在11月进行第二批集中供地。11月七个城市平均溢价率仅为2%。

11月集中供地城市中,合肥溢价率最高,达到8%。合肥高溢价率地块由国企竞得。2021年11月29日,合肥包河区成交一幅建面2.3万方的住宅地块,溢价率15%,竞得方为中铁四局集团房地产开发(中国中铁控股)。蜀山区成交一幅建面13.7万方的住宅地块,溢价率9%,竞得方为北京金隅地产(北京国资管理中心控股)。高新区成交一幅建面36.3万方的住宅地块,溢价率9%,竞得方为安徽省高速地产集团(安徽省交通控股集团控股)。


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五省市1-11月出让金同比为正


从2021年1-11月各省土地表现来看,2021年1-11月土地出让金同比为正的只有5个省市,分别为天津、北京、上海、江苏、安徽。同比降幅大于30%的省区有13个,分别为福建、宁夏、贵州、河北、江西、广西、新疆、海南、山西、黑龙江、内蒙古、云南和西藏。

进一步地,我们计算了2022年城投债还本付息和地方债付息合计规模,由于地方债借新还旧较为顺畅,我们未考虑地方债的到期规模。计算公式如下:

2022年城投债还本付息+地方债付息=2022年城投债提前偿还+2022年城投债付息+2022年城投债到期及行权+2022年地方债付息。

从2022年城投债还本付息和地方债付息合计规模来看,由高到低排名前五的是江苏(10961亿元)、浙江(5093亿元)、山东(3719亿元)、湖南(3217亿元)、四川(3197亿元)。

结合2021年1-11月出让金规模来看,我们计算还本付息规模/2021年1-11月出让金,2022年城投债还本付息和地方债付息合计在2000亿元以上,且还本付息规模是2021年1-11月出让金规模2倍以上的省市为湖南、重庆、天津。

还本付息规模/2021年1-11月出让金比值小于1倍的省市是福建(0.9倍)、河北(0.8倍)、辽宁(0.7倍)、浙江(0.7倍)、北京(0.5倍)、广东(0.4倍)、上海(0.3倍)。

风险提示:

国内政策出现超预期调整。土拍政策变化。

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