人口拐点，“打不倒”深圳房价

距离第七次人口普查的正式公布时间，只剩下十多小时。

虽然，具体数据还没有公布，但有一些东西已经可以明确了。

如：可以确定的是，新增人口数量变化在放缓，老龄化人口占比在加剧……至于什么人口拐点的提前到来，早已经被官方给否认了……

不出意外的话，这次人口普查或许又是一次“雷声大，雨点小”的过度担忧了。

相比于前六次人口普查，这次最大的区别就是多了一个“查房”。这些年来，关于全国一共有多少住房，似乎早已经成为一个世界未解之谜……如果这次人口普查有重大惊喜，恐怕就是存量房的摸底了。

人口的成规模活动，是影响房地产市场发展的第一大因素。

短时间内肯定不会对房地产市场产生较大的冲击，但长期来看，这个影响将成为必然。

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人口增速从20%到2%

据《深圳统计年鉴2020》数据显示：深圳全市的常住人口总量经过42年的发展，已从1978年的31.41万人，迅速攀升到2019年的1323.88万人，年均增长率为9.8%。

连续40多年常住人口保持在年均10个百分点增速神话，放眼全球恐怕也只能出现在深圳这座城市，这也正是这座城市的魅力所在。

从增速变化来看，过去的42年，深圳市的常住人口年均增速从“六五”时期（即：第六个五年计划；1981-1985年）的21.50%，下降至“十二五”时期（2011-2015年）的1.9%。

因2020年的人口数据没有公布，“十三五”时期按照2016年到2019年计算，可以看到常住人口的年均增速虽有所回暖，但这四年里的常住人口年均增速也就只有3.2%。

同时，从户籍人口来看，过去的42年里，深圳的户籍人口年均增速达到了7.1%。即便是在面临着常住人口的新增压力下，“十二五”和“十三五”期间，深圳的户籍人口年均增速均能达到7.2%，略高出42年来的平均水平。

对于“十三五”期间的常住人口回暖，除了人口周期性波动之外，还有一个重点就是，深圳对人口的引进，早已经敞开了大门，欢迎各地青年赴深。相比于北京和上海的“限制”人口流入，深圳不仅没有去有意控制人口的流入，还以加大奖励力度的方式推进年轻人留深落户。

试想一下，如果没有这一系列的举措，深圳的人口增速可想而知，人口红利更是何从谈起？

可见，对于深圳这座城市而言，常住人口的增长红利正在消退，户籍人口的增长红利依然坚挺。

而与之对应的，北京和上海就没有这么幸运了。

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京沪人口的“天花板”

从人口的增速看深圳在放缓，但经过一轮轮筛选下的户籍人口，保持了深圳的年轻与活力。这也是北京和上海难以比拟的高度。

据北京市统计公报数据显示：截止2019年底北京市常住人口数量为2153.6万人，这已经是连续第三年的下滑，相比于2016年底的最高点，净减少19.40万人。从数量上看不是很多，但依然没有摆脱常住人口下滑的现状。

（数据源自：北京、上海各市近十年统计公报）

同期，上海的情况虽然要好过北京，但也不容乐观。上海市的常住人口，早在2004年见顶后就进入停滞不前的状态。在触顶后的五年里，基本处于小幅度的起起落落状态。

与之对应的房地产市场，已经很好地回应了这一人口变动情况。国家统计局数据显示：四大一线城市二手房，自从走出了2016年的普涨后，北京房价走上了明显的下坡路，上海房价也随之进入了一个长达四年的横盘阶段。

而同期的深圳，在经过两年的盘整后，从2019年开始出现了连续两年的大涨行情。

（数据源自：国家统计局二手房指数）

要说北京和上海二手房房价的回稳是因为政策调控所致，殊不知深圳的楼市调控力度可一点都不比北京和上海弱。尤其是在限购、限价和土拍等方面，无论是政策限制性玩法还是执行的力度，说是领先其他三个一线城市一点都不为过。

政策上的限制时刻都有，但市场的火热程度，除了体现在政策上的宽松与否，更多地还是体现在自由市场的资金去向，以及资本对未来预期的看法。

就如同，深圳在2019年7月推行的“史上最严调控令”，以及2020年新冠疫情的影响，也都没能阻挡住深圳2020年市场的火爆行情。

按理说，调控力度在不断加码，市场环境在急剧恶化，潜在不确定性风险是在加剧的。但为什么深圳深圳房价能出现全年的大涨呢？为什么北京和上海在几年低迷后也出现了翘尾的行情呢？

原因很简单，就是，当整个大的市场环境在出现变化时，几个核心区域还是很有发展潜力的，与其将资金刻意分散投向几个风险较大的地区，还不如将其集中起来放在这几个核心区域。在这个时候就会出现资金过于集中，从而引发市场的过热。如，四大一线城市，部分省会城市，以及具有特殊性意义的重点城市。

这也是过去一年里，全国房地产市场在长达三年的“房住不炒”压力下，部分城市出现了一场楼市“翘尾”的行情就是这个逻辑的。

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不减反升的深圳房价

北京和上海相比，深圳则显得没有那么的糟糕，人口还是处于流入状态。在整个市场遇冷，调控不断加码的前提下，房价依然维持着上涨的行情。

显然，从主观意识上来看，人口扎堆，房价大涨，这是不好的。但客观地来讲，这是全市居民，乃至全国民众用人民币，一张一张投出来的成果。

相比于常住人口的固定数量，活动的人口，则更能凸显出一个城市潜在的活力。

据中国交通部的数据显示：2020年四大一线城市轨道交通客运总量位列全国各大城市轨道交通的TOP4。从客运总数量上看，因各个城市的轨道交通里程不同，故而没有什么可比性。

众所周知，2020年受疫情防控的影响，全国亏损最大的就是交通运输行业。但是，从客运量变动来看，北京显得最为突出，相比于上一年，直接下降了42.0%（要知道疫情的重灾区武汉也只是下降了49.3%）。

鉴于北京的特殊城市地位，加强防控管理是有必要的。

（数据来源：中国交通部，中国城市轨道交通协会）

但是，与之对应的深圳，则只是出现了19.7%的下降。

对于解决病菌扩散的问题，最好的办法是减少出行流动，同时保持社交活动的半径。因人多地少的深圳，超高密度的人口问题，也是疫情防控的一大问题。轨道交通的客运量没能出现大幅下降，也正是这座城市活力的另一种体现。

简言之，深圳的人口是活跃的，是流动的，且处于流入状态，也即是说，末位淘汰让深圳的人口更活跃，更有竞争力。

人口变动影响房地产市场的发展是必然，但是影响到深圳楼市的走向是有限的。深圳房价的逻辑，始终是这座城市的发展潜力所在。

只要调控不出大的变动，深圳依然是值得期待的。