这个落寞的北方大城,还有希望么?

作者: 白羊

来源:楼市参考

今天咱们说说大连——一颗日渐暗淡的北方明珠。

前几天,5大单列市之一的深圳隆重而又风光地开了自己40岁的生日party,同样位列5大单列市的大连,此刻想必五味陈杂。既因从深圳身上看到了自己早年间的影子,也为自己这些年的掉队而叹息。


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1949年时,大连GDP全国排名第三,比北京都高;到1985年,位列第10;2009年时位列第14。虽有在持续性下滑但仍处于头部阵营且下滑进程相对缓慢,考虑到内陆省会及沿海城市的崛起,这种状况似乎也可以接受。

然而最近十年,在其他城市高歌猛进之时,大连却掉队了,经济排名更是直接掉落到了“孙山”外。

直到今年7月初,大连统计局才正式发布了《大连市2019年国民经济和社会发展统计公报》,数据显示,2019年大连GDP为7001亿,全国排名位列第28位,10年下滑14位,比前60年跌的总和都多。

如下图可见,2009年时和大连经济实力差不多,或者说远不如大连的一些城市,现在都已经远远地把大连甩在了身后。

比如宁波(五大单列市),GDP十年前比大连还少30亿,但现在已迈入万亿门槛,超出大连近5000亿。即便是和大连齐名、这些年发展同样有些逊色的青岛,也迈入了万亿大关,远远甩开了大连。

更令大连郁闷的是,曾经入不了其法眼的烟台(7653亿,2019年)、徐州(7151亿,2019年)这些北方城市,现在在GDP上也已赶超大连。

可以说如今的大连已经完全没了傲娇的资本,甚至正在滑向破落户。


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当然作为东三省冠上明珠的大连,其黯然失色,某种程度上也是东三省过去十年落寞的真实写照。

如下图,过去十年,整个辽宁省的GDP增速只有65.3%,只有全国增速的三分之一不到。而大连增速可是只有58.5%,还拖了全省后。当然作为省会的沈阳也没好哪去,表现还不如大连。

而在更能反映,楼市需求和购买力的人、钱两个指标上。大连的表现也很难言及格。

如在衡量稳定人口长期增长的指标——小学生在校人口增长上,大连过去十年的增长率为3.1%,虽然位居省内第二,也是唯二两个正增长的城市,但仍旧低于全国平均值。

而且其与沈阳在增速的巨大差距,也充分说明了,过去十年直到现在,沈阳对省内人口的吸虹能力要远远强于大连。

另外值得一提的是,大连每年的国民经济与社会发展公报,是不公布常住人口的(只有户籍人口),这一指标本是各大城市彰显自己魅力的指标,也是很多城市大力宣扬的指标,如深圳、杭州等。大连官方对其缄口不言,或许间接说明,其是真的拿不出手。

在某种程度上可以衡量一个地方购买力指标的资金总量上,大连的十年增速更是全省垫底,只有全国增速的一半。

若这种局面再持续下去,怕是用不得了多久,沈阳就会把大连赶下东三省GDP的“铁王座”。


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最后再说说楼市。

今年以来,比起沈阳、哈尔滨乃至长春,大连楼市的热度一般。

据国家统计局公布的8月份70城房价指数,大连当月新建商品房环比上涨0.3%、同比上涨4.2%,排名相对靠后。同期,沈阳环比为1.1%、同比为9.2%。

刚过去的“金九”,可以说是史上最好的金九,商品房成交面积同比上涨7.25%,成交额同比上涨16%,环比上涨20.5%。

楼市因疫情出现的大坑已基本被填平,1—9月,商品房销售面积同比下降1.8%,降幅比1—8月份进一步收窄1.5个百分点;商品房销售额已经实现正增长,同比增长3.7%,增速提高2.1个百分点。

然而,这种热闹却不属于大连楼市。数据显示,9月大连商品房成交量44.5万方,同比下降12%;1-9月成交量同比下滑23%。

当然考虑到市场惯性,这并不意味着当地房价已进入下跌区间,同月成交额71.76亿,同比下降5%。由于成交额降幅小于面积降幅,当月售价反而同比上涨8%。

换言之,现在的大连楼市处于量跌价涨的阶段。

但若成交量迟迟上不来(事实上已经出现了两三年的下跌),价格还能撑多久?

这是一个值得深思的问题,尤其是考虑到有些区域已处于严重的供给过剩。

(截止9月,大连各区商品住宅库存)

当然,某种程度上,较于隔壁的沈阳,大连楼市在今年的差强人意,也与上面说的基本面有关。

未来大连经济能否实现绝地反弹、吸引更多人口流入,重拾曾经的荣耀,甚至房价像深圳看齐,关键还是看能否顶层政策上的大利好,就像深圳这样。

而若继续现有局面(无大量增量资源进入的情况下),考虑到大连的地形地貌,资产还是重点选择在核心城区比较好,至于正在拓展的东北方向的副中心(与核心城区的联系不够紧密),最好三思后再行动。

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