绿景中国地产(0095.HK)：白石洲项目持续发力 投资价值显现

随着绿景中国地产最新注资方案曝光，白石洲旧改项目再次成为市场焦点。

作为“深圳旧改航母”，白石洲项目拥有南山区核心区域的优势地位和358万平的超大体量，是未来深圳三大超级总部基地的重要配套，被视为深圳下一个中心豪宅区。在基本明确的利好刺激下，白石洲周边片区市场活跃，5年内次新房均价达到14-18万元/平方米，新房市场关注度不断攀升。

以此市场价格为参考，初步保守推算白石洲可售货值将超过2000亿元。首期以住宅和公寓为主，可售货值近400亿元，如果2022年进入预售，绿景中国业绩将迎来爆发式增长。

据格隆汇团队日前的实地调研，目前白石洲旧改项目进展比较顺利，区域内三分之二以上楼栋已签约交付，拆迁建设在即。

一、多方目标一致，进度超过预期

8月25日，绿景中国发布白石洲城市更新项目的认购公告。按规划，白石洲项目共分为3期，总开发周期8-10年，目前正在首期即将完成百分百签约、进入拆建阶段的冲刺期。

作为城市更新专家，绿景一直采用控股股东联合开发模式——在拿到旧改项目后，先由控股股东完成前期的签约、资源整合等工作，等到项目比较成熟、不确定性消除后，才会被注入到上市公司。鉴于其特殊的开发模式，发布认购公告基本意味着白石洲项目平稳落地。

近日，格隆汇团队通过调研走访基本印证白石洲项目目前进展顺利，区域内三分之二以上楼栋已签约交付，年底完成一期百分百签约确定性较高。

复盘白石洲旧改历史，绿景介入后，项目进度基本按照规划节点推进。按照绿景以往旧改项目的建设速度，我们认为2022年底项目进入预售阶段具备可能性。

一方面是因为绿景作为拥有三十多年城市更新经验的旧改专家，尤其是在深圳有大量成熟项目树立良好口碑，成功获得股份公司的认可与支持，前期沟通比较顺利，另一方面，相关部门的高度重视是背后的助推力。

早在2005年，深圳市和南山区两级政府就开启了白石洲旧村改造的研究工作；2012年成立由南山区委区政府领导带队的沙河五村城市更新领导小组，进一步推动这个拥有深圳最大、最集中城中村片区的加速蜕变；2015年，白石洲项目被纳入深圳市政府年度工作报告，被列入市重大项目。当白石洲进入签约建设的关键时期，无论是为了提升片区整体面貌形象、改善南山区住房市场供需矛盾，还是出于政绩、税收等综合考虑，政府部门也会持续助推项目尽快落地。

二、白石洲项目价值逐步释放，前景可期

白石洲城市更新项目位于深圳市南山区沙河街道沙河五村片区，地处南山区的核心地段，定位为大沙河创新走廊的重要配套，对应高新科技园和深圳三大超级总部基地的巨大市场需求，项目总体量高达358万平方米，包括住宅、公寓、办公和商业等多种业态。

综合来看，白石洲项目的稀缺性，主要体现在三个方面：核心地段、巨大体量和产业支撑。尤其是在长期处于“供不应求”状态的南山区，体量优势进一步放大。数据显示，2020年上半年，南山区无新增供应，但去化速度仍在不断加快，新房存量进一步降低。

在供求关系和白石洲旧改的利好刺激下，白石洲周边片区市场活跃，5年内次新房均价达到14-18万元/平方米，新房市场关注度不断攀升，在限价影响下，吹风价达到12万元/平方米。以此市场价格为参考，初步保守推算白石洲可售货值将超过2000亿元。

值得关注的是，除了住宅和公寓，白石洲项目还有一定比重的商业产品。因为商业办公为第三期产品，预计8年后才会进入市场，其价值分析与其他产品略有不同。

短期来看，深圳甲级写字楼市场情况并不乐观。尤其是今年，受到疫情影响和经济原因，深圳甲级写字楼空置率上升至于19.5%。随着写字楼市场持续新增供应，预计高位的空置率将贯穿全年度。

但是长远来看，商业办公的长期发展趋势取决于深圳城市发展水平、产业结构和人口结构等，深圳正在大力发展的高新技术产业对写字楼的需求仍在不断增加，不同区域的写字楼市场预计将迎来不同的走势。莱坊报告显示，2020年南山区计划通达7条地铁线路，到2030年贯通南山区的地铁线路将达到9条，未来南山前海片区、深圳湾超级总部基地等新兴商务区，将与后海、福田中心区等成熟商务区形成联动，进一步提高南山区甲级写字楼资本值的上升空间。除了区域间发展的高低，不同产品之间的差距也将进一步拉大，市场分化加剧。

基于上述观点，白石洲项目的商业产品呈现出两个方面的优势。一是选址优势，白石洲项目位于城市发展中心轴的深南大道的北侧，商业办公产品集中在最靠近深南大道的一端，交通便捷，地理位置优越，可充分体现甲级写字楼的地标优势；二是运营优势，绿景两大商业品牌“佐阾”和“NEO”，在深圳的出租率接近100%，在一季度疫情冲击影响下，依然维持在94%和83%，具备相当的防守性。

可以预见，随着白石洲项目滚动开发模式的不断推进，从首期的住宅、公寓到三期的商业办公，不同阶段下的不同产品都将逐步释放其价值及优势。

总结

从2005年白石洲更新改造工作被正式提出，到2015年确定绿景的改造主体地位，长达十年，市场对白石洲项目能否顺利推进一直持保守态度，这片土地的价值也被长期低估。

白石洲项目的稳步推进，除了提升南山区整体面貌形象，改善长期以来的市场供需矛盾，也让市场重新审视其背后的力量——绿景中国地产的综合实力。白石洲项目注资方案公布后，绿景中国地产(0095.HK)盘中快速拉升一度涨8.9%报3.06港元，获多家机构买入评级。

作为深圳目前最受关注的“旧改航母”，白石洲项目对绿景的意义，将不仅体现在营收、利润和毛利率等财务数据上，更会成为城市更新的重要范本进一步宣传推广，持续提升绿景的在整个行业的影响力。随着城市更新开发模式的推广，这种示范效应也将发挥更深远的影响。