2020年,热钱选择了这些城市!

周鸿祎:这个世界,你永远都无法打败趋势。

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最近,绝大多数人对各地楼市的感触只有四个字——极度分化。

疫情的阴霾逐步散去后,楼市并未出现大家所期盼的全面复苏,市场上演的是“冰火两重天“。

不少一二线城市不断上演的“万人摇号”,“开盘售罄”的戏码,不断刺激着购房者神经。

6月初,杭州远洋西溪公馆项目登记摇号,最终吸引了近6万人参与,蜂拥而至的购房者直接让杭州摇号系统崩溃。

比如成都,成都2020年一季度就已有6次”万人摇“,而在2019年全年,这一数字为6次,时间线最近一次的川发天府上城摇号人群高达40568人,中签率仅1.66%。

还有东莞,东莞的6月第1周的二手房价格20116元,环比增长3.5%,涨幅位居全国第一。

因为楼市太过火热,东莞政府不得不出来灭火,东莞在房价经历明显涨幅后,开始东莞出台相关整治政策,主动给楼市降温。

一二线城市场面火爆,要不是亲眼所见,你可能压根不会相信:我们还处于经济下行期。

就拿村长所在城市来说,因市场太过火热,有楼盘为控制现场人数,”怪招“频出。

去看房,遇到过刷脸,遇到过验资几十万,也遇到过验资几千万,但光明的金融街华发·融御华府告诉你,你还得带上无房证明和征信才行。

看到这,你以为全国楼市一片欣欣向荣?

三四线城市显然不服。

与局部市场火热形成反差的是,多数三四线城市土地流拍不断,库存压顶。

根据库尔瑞监测数据显示,三四线城市是地块流拍的重点对象,占比达65%,相比过往,义乌、洛阳、阜阳等地均出现了土地流拍比率大幅增加的情况。

6月17日上午10点,洛阳洛龙区一商住用地开始拍卖,但到了拍卖时间,仅有一家地产商以底价出价,最终该地块暂停拍卖。

6月18日,安徽3宗地块挂牌,最终因竞拍价未达底价,爆冷流拍。

此外,在三四线城市还有不少城市的二手房市场出现了“有价无市”的情况,山东临沂的一位粉丝曾告诉村长,房子已挂了近半年,询价者寥寥无几,现在还二手房卖不动而发愁。

一边是疫情造成经济的凛冽寒冬,一边是楼市的枯木逢春。

这,就是中国楼市的现状。

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是什么造就了现如今全国楼市的分化?

答案还是两个字,趋势!

我们正处于“城市加剧分化”的历史节点,凑巧还叠加了经济下行的影响。

如果你仔细研究会发现,北京、杭州、成都等热门城市的万人空巷,并非是刚需的突然爆发,更多还是热钱对核心城市优质资产的追捧。

比如北京,国风长安、橡树澜湾、长安九里等盘刚开盘即被市场哄抢。以长安九里为例,该楼盘位于北京市石景山区,均价7.1万/平,首期放出240套,当日售罄。

而杭州、成都等地出现的万人摇现象,让热钱有了套利空间。

拿杭州来说,位于行走未来科技城的远洋西溪公馆,当天拿出959套房源出来卖,最终超5万人参与摇号。

据悉,该楼盘项目均价为2.8万元/平方米,而周边二手房价已经超过3.5万元/平方米,一旦买到上述楼盘理论上每平方米就出现了至少7000元的净收益。这样的摇号,和买彩票几乎没区别。

如果以现在为基点,对比10年内地产行业的趋势,大家应该能明显感受到这种微妙的变化。

在10年前,地产业是所有行业的趋势,是标杆。

说一个实际生活中的现象,许多人应该会有类似感触。

在中国大发展的格局里,你会发现,那些混得最好的、并非是天赋异禀能力出众的,而是在趋势下躺赢的人。

我有个去美国读书的朋友,上的也是名校,牛逼的一塌糊涂的名校,快10年过去了,如果从财富增值来看,完全跑输国内的购房者。

在地产行业兴盛的那些年,朋友的同学啥事没干,结婚生子,然后没事只能买房子,一套两套三四套。近10年过去后,我朋友发现自己才是最悲催的那个,回国后一套房子也买不起。

现如今,趋势变了。地产行业的风头还在,但已只剩优质资产被追捧。

各个城市间,因为地理位置、资源禀赋、人口等多种因素,分化十分严重。

那些基本面不错的城市,比如前面提到的深圳、北京、杭州、成都等城市,率先摆脱疫情困扰,人口和资源的聚集导致虹吸效应加剧。

而更多的中小城市,由于资源禀赋较差,在疫情打击下愈发缺少经济支撑,最终,只能迈入恶性循环。

犹如小溪汇聚成滔滔长河,犹如砂砾堆砌成参天巨塔,把时间线无限拉长后,趋势的变化已越发明显。

在时代趋势下,许多基本面较差的三四线城市,只能直面这残酷的黑暗。

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目前国内受资金追捧的城市,通过下边的这份表格,一览无余。

下边这份表格是中国房地产报统计的今年上半年,全国各城市的土地收入情况。

一个城市卖地收入的高低,基本反应了资金对这个城市未来的看好程度。

从图表中不难看出,2020年,长三角是目前资金抢地的主战场。

中房报统计的前30个卖地收入靠前的城市中,长三角入围了14个,其中,杭州以1527亿元的卖地收入位居全国第一。

此外,长三角的杭州、上海、南京、温州、南通等城市,排名均位列前茅。

长三角区域一体化发展目前已上升为国家战略,长三角地区的绝大多数城市,是‘一带一路’和长江经济带的节点城市,房企把这些区域当成重点抢夺的区域,也是再正常不过的事。

若对目前热门的城市中对比,会发现这些城市群典型的差异。

在珠三角、长三角、京津冀这几个典型的城市群中,长三角目前是发展的规模效应最为典型的,换句话说,上海在自己“吃到肉”的大前提下,让周边更多城市“喝到了汤”,珠三角目前广州和深圳带动下,东莞和佛山最为受益,京津冀区域受益的城市则更少。

珠三角区域土地收入排进了TOP10的仅有广州一个,但是跻身同比增幅TOP10城市的,除了广州以外,还有东莞和佛山。

深圳土地出让金额的同比涨幅虽然高达39.78%,但因深圳本身供地的量,相比杭州、上海、北京等要小很多,整体排名并非太靠前。

京津冀区域虽然2020年上半年土地收入同比2019年上半年出现负增长10.9%的情形,但北京仍是“一枝独秀”,北京是今年上半年土地收入超过千亿元的三个城市之一。

除了珠三角、长三角、京津冀这几个城市群的城市外,东北的沈阳、中部的长沙郑州合肥、山东的青岛,土地收入同比涨幅都十分明显。

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房价的本质是对人口流向和商业机会做出的评分。

如果从短中长三个时间节点看,决定房价的因素短期看金融,中期看土地,长期看人口。

所以,若把时间线拉长一点,便会发现,是人口决定着房价高低。

也正是如此,在村长看来,未来绝大多数三四五六线的房子,极有可能变为“消费品”。

因为从你买入开始,随着人口流出和城市竞争力的下降,这些地方的房子是像车子一样不断贬值的。

中国过去十年城镇人口变化图

多数三线以下城市,工作机会少,优质企业少,年轻人不断外流已经是趋势。

此外,因为生育率下降,城市之间年轻人口的竞争,从某种意义上城市已经变成了存量竞争,你这里年轻人多抢一点,我这里就少一点,那些吸引不到人的地方,房产的价值将会不断递减。

未来人口会进一步向已经成型的城市群流入,尤其是北上广深构筑的特大城市群。

还有就是成渝中原长江几个经济带,其他很多地方会越来越衰败走向空心化。

国家发展依靠的是工业人口,工业人口就是脱离土地从事工业生产的人口,简单说就是城市人口。

这样的例子,在日本已不止一次上演,日本在达到城镇化的瓶颈以及人口不断下滑后,远离核心城市的房子在不断缩水。

据日本政策论坛数据,2013年,日本有6100万套住房和5200万户家庭,到2040年,日本将会有近900个城镇和村子消失。目前,日本的许多乡村已被“鬼屋”所困扰,而那些人口大幅流出的城市,房屋价值基本归零。

在日本北海道八云町,一块392平米的住宅用地,只需要450日元,也就是说,还不到27块人民币。一块220平米土地带一套建筑面积为168平的房子,只需要1000日元,大概是59.9人民币。即便是这样,因为修缮费和遗产税的压力,这些房子依然找不到接盘侠。

相似的场景,在西欧意大利也曾上演。位于意大利一个叫穆索梅利的小镇,这里的房子几乎白送,房价实在低得很只需1欧元(约8元人民币)。

可以毫不夸张的说,那些豪赌三四五六七八线城市想投机倒把的人,极有可能成为阶段性的接盘人,若想解套,只能赌下一次“国运大招”何时用了。

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