新股评级 | 招股首日已获42倍超购，兴业物联（9916.HK）这个热点蹭不蹭？

市场对物业管理板块偏好仍在持续提升。

作者 | 格隆汇新股

来源 | 格隆汇新股

数据支持 | 勾股大数据

本评级主要围绕行业、公司、市场三大维度，针对目标公司各项核心指标进行打分评级，满分为10分，各指标单独评分，按“(权重占比*分数)之和” 计算，最终结果按照四舍五入得到。

格隆汇新股研究根据已公开数据及独家的内部评级体系，给予兴业物联的新股综合评估分数为5（满分为10分），如下图：

下面进入新股评分重点简述：

1、疫情对商业楼宇的物业管理公司还是形成了较为明显的短期冲击，尤其是延迟复工及减免租金等会对商业楼宇物管公司的收入增长带来不利影响。但是随着复工进度持续进行，短期补贴政策以对冲近期物管公司上升的成本也起到关键作用。长期来看，疫情对物业管理企业冲击较为有限，这类公司本身现金流模式稳定，在正面政策环境以及积极增长前景的催化下，市场对物业管理板块偏好仍在持续提升。

2、物业管理行业拥有巨大的发展潜力。从物业管理行业的增长情况来看看，机构预计物管行业在管面积增平均值在5%左右。其中，商业类物业管理面积成长性较为突出，预计复合增速也将超过10%。可以看到，商业类物管前景并不比住宅弱。另外，随着上游地产竣工拐点性回升，过去两年积累的待竣工面积有望释放，未来1-2年物管行业有望持续快速增长，整个行业估值有望维持高位。

3、兴业物联的物业组合以商用楼宇为主，物业主要布局区域为河南，对母公司正商集团依赖较大。此外，公司在河南地区品牌优势明显，位列2019年国内百强物管企业第67位。2018年和2019年，正商集团获中国房地产协会评为中国房地产开发企业50强；2019年，正商集团土储货值超过3000亿元，虽然以住宅开发为主，但是对兴业物联当下较小的规模而言，依然能够提供长期成长空间。

4、财务状况方面，兴业物联规模较小，但增速较快，毛利率较高。以2018年公司1.3亿营收规模来看，在已上市物管企业中规模中排名末位，较小的规模会导致估值贬损。但是公司营收从2016年的4728万元增长至2018年的1.31亿元人民币，增长接近两倍，复合年增长率为66.4%。最新的2019年前三季度实现营收1.27亿元，同比增长41.9%。同时，公司由2016年实现净利1150万元增长至2018年的3420万元，复合年增长率达72.5%。且从2018年公司毛利率达到47.5%来看，公司盈利能力位于目前上市物管企业前三。

5、截至2019年第三季度，兴业物联营收增速为39.6%、利润增速为19.9%，在行业中并不突出。但截至招股书最后可行日期，公司在管面积为240万平方米，而储备的合约面积达到170万平方米。可预见到2021年，公司在管面积至少达到410百万平方米，据此推算的增长空间为81%。

6、 站在中短期看，小规模的非住宅物业管理公司PE估值将稳定在20-30倍区间，而中长期PE区间稳定在15-20倍。数据显示，兴业物联招股第一天超额认购倍数达42倍，成为“复工”以来的第一只热门申购的新股。而从估值上看，公司招股价区间为1.5-2港元，PE（TTM）为18.6-24.7倍。若充分考虑业绩增长前景，预计2021年利润规模达到0.7亿人民币，PE（2021E）为8.3-11.1倍，具备可观的长期增长潜力。

7、目前，兴业物联可比的同业公司为2019年10月上市的鑫苑服务，鑫苑服务上市首日涨幅高达41.83%，但随后股价却持续下跌，兴业物联的投资者也许应警惕上述风险再次出现。

8、回溯历史，香港市场上的物业类新股较多，2019年上市的物业类新股中录得上市首日破发的仅有1只，兴业物联作为2020年港股第一只上市的物业股，打新风险回报预计相对较好。

而且，6-8亿港元的发行市值相对不大，近期物业股普遍上涨，所以可以推断，兴业物联还是具有较高的市场热度，较为显著的缺点仍为规模较小、行业排名稍逊，以及基本面暂时显得单薄，在新股市场暂未恢复的当下，投资者应进行多方面的考量。到底是在较冷的市场环境选择热门股的投资获利回报率大，还是在热门市场环境之时选择冷门股追求“爆冷”产生的收益大？这个话题还需要进一步统计和观察。