不要再误读苏州新政了

来源：真叫卢俊

2019年9月27日，常州星河协通房地产开发有限公司以99502万元的价格竞得2019-WG-37号地块，溢价率11.17%。

而最神奇的是，由于星河地产操作失误，多出了最高限价500万。

正是这多出的500万，按照规定后期地块内建筑产品需现房入市销售。

但估计谁也想不到，在疫情中房企哀嚎一片的时候，这家房企甚至很可能是反转的最大赢家。

因为就在昨天，苏州据传取消了"现房销售"。

01

如果昨天苏州楼市销售和中介朋友圈有多狂欢，就能证明这条政策的力度有多有力。

没错，昨日苏州突然风传这么一份楼市救助政策，具体如下：

帮各位总结下，其实就这么四点：加快工业用地供应，保障产业项目落地；房企等用地单位可申请延期不计入违约；延长土地出让金缴纳时限，

这么说吧，前三点基本属于场面话，大家真正的燃点在于，被市场解读为取消现房销售和封顶销售。

之前和朋友分享过一句话，楼市进入深水期的一个很典型的特征，就是变得很敏感，尤其对可以实质性改变楼市格局的操作。

其实苏州不是第一个对楼市进行“救市”的。

自2月10日起，全国已有多个城市和地区推出新政来救市了。

从无锡深夜发布17条楼市新政，多项举措提振楼市，打响房地产行业救市第一枪西安发布十条新政，降低拿地成本，给房企解难开始算起，广州，安徽，江西，南京，深圳纷纷用自己的方式跟进。

只不过相比减税降负，苏州算第一个出大招的。

然而，苏州方面很快做出了回应，苏州市自然资源和规划局相关工作人员表示：“不是取消预售条件，只是针对具体地块不统一要求，是否有预售要求会在具体地块的出让公告中明确。” 

对此只能说政策发布是如假包换的存在，但是反转来的有点快，不过也没把话说死，总结下，就是可以有，也可以没有，具体问题具体操作。

这点上，我们也不做过度解读，具体等待官方进一步通知即可。

那我们不妨来分析分析，取消现房销售，这个操作为什么会有这么大的能量。

02

那先要搞清楚，这个政策之前到底如何摁住楼市的。

不知道各位对年前的深圳龙华金茂府风波还有多少印象，坦白讲，龙华金茂府之所有有那么大的关注度，这应该是我记忆中全国第一个现房销售楼盘。

而且金茂府通常作为一个城市和板块标杆，溢价比周边项目高出一些也蛮常见的，但龙华金茂府这样高出快一倍，还真不多。

除了作为首进深圳的标杆，现房销售也是很大的动因。

因为如果现房销售的话，必然导致的是销售报价要提高，这就注定了起始报价一定不会低。

而接着现房销售从开发到建成满足销售条件，至少两年上市的周期储备，才真正推高开发商成本。

当前房企最大成本已经不再是养人拿地上面，而是拿钱上，换句话说，决出胜负方式变了，要么谁能拿到融资利率更低的钱，要么谁能拿到周期更长的钱。

而现房销售本质，约束开发商最有力那个金箍。

2016年8月的苏十五条首次提出土地限制新政，提高项目预售条件，土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市在·场指导价10%(不含10%)的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

就好比开头提到的星河地产，为什么会这么大压力。正是这个原因导致的，所以这条政策的出台对稳定土地市场预期其实蛮有震慑的。

但这还不是全部。

这一政策长尾效应比大家想的还要大些。

首先，本质上相当于摁住开放商的需求，实际上相当于放给市场的供给就会少了。

我们知道平抑市场最好方案应该是供给端，而不是需求端，因为需求不会消失，但会由于过多供给选择变得廉价。

因为现房销售，封顶销售，本来6-9个月就能上市的房源，必须等开放商把房子建好再销售，等于这段时间市场是真空状态，反而是在让市场货源紧张。

不知道各位有没有想明白这个逻辑，反过来，这样做本质是在增加市场供给，某种程度上，对楼市算不上什么利好。

所以我在这个政策第一时间，和身边朋友说，这条政策救的是房地产这个行业，而不是楼市本身。

什么意思？各位再结合之前的三条，“加快工业用地供应，保障产业项目落地；房企等用地单位可申请延期不计入违约；延长土地出让金缴纳时限”，再仔细品一品。

就像苏州发布扶助中小企业救助政策一样，本质是把房地产当成一个产业在救助，而不是当成真正意义上楼市救市政策去看待。

没错，房地产依然是支柱产业，但这个政策本身而言，房地产，和制造业，和互联网，和中小企业没什么区别。

所有不管有没有取消现房销售，各位一定要明白这个政策底核是什么。

就是别误会，只是知道行业比较难，出手帮一把而已。

这点上，请各位清醒。

03

如果对楼市真有什么刺激的，大概确实抬高了那么一丢丢土地的预期。

很简单，红线没有了，大家也更积极起来了，加上限价本身就让土地成本变得很低，哪怕是用限价价格或超出限价出头的成本拿地，也是有赚而且可以接受的。

不过这点上，根本上还取决于开发商们对城市预期，这点上不管是TOP20的房企重仓城市布局。

还是卖地收入排行，苏州排到第四，都很好反应这种预期。

更有意思的是，哪怕在土地节节走高情况下，苏州土地财政依赖度，居然在降低的。

苏州，确实是很个很神奇的城市。

然而，这次能在全国迅速发酵，很大程度上，是他的信号意义。

其实加上之前苏州开放落户的重磅政策。

大家都觉得既然走到这实质性的一步，那么下一步，降息、不认房、不认贷、不限售、不限购、还远吗？

比如说2月17日，央行通过官方网站宣布：开展2000亿元的中期借贷便利（MLF）操作，期限为1年，利率为3.15%，实际上降息10个基点。

看着挺美好，但说实话，还挺远。

就在今晚，央行发布了重要报告，是这么说的：

各位，最大的那根弦依然紧绷，叫房住不炒。

你说苏州之后，会有更多城市跟进吗？我相信会的，但你要说会真正触动楼市最根基的操盘吗？恐怕有真正影响力的城市，有这个心也没这个胆。

当前，所有楼市政策，从无锡开始，到这次苏州，本质你依然能看成19年因城施策的延续，只不过换了目标，从抑住楼市过快上涨，到防止疫情中房企出现倒闭潮。

稳，这个内核，没有因为疫情而变过，即便看起来我们好像比任何时候都需要房地产。

这么说，不是我在看空，而是我希望各位不要在冬天还没过去时候，就欢呼春天来了。

倒在黎明的前夜者，往往是盲目乐观者。

04

最后，借着这条政策，给苏州购房者们一些建议好了。

首先，这么多开发商看好的城市错不到哪去，如果自己把自己吓住了，那你就真的错过了春天了。

这次疫情让全国人民重新认识了苏州，高效公共服务是城市价值的终极积淀，就冲这点，我认为苏州房价虽然不便宜，但值这个价，有能力上车，愿意上车，我依然鼓励各位尽早上车。

接着，苏州楼市也很快上演上海逻辑，真正进入到改善性市场，这意味你要么上车尽可能一步到位，要么春江水暖，可以行动了。

不然，以后改善型房源溢价高了，还挺麻烦，正好这次疫情让你感受下，家太小到底是种什么体验。

既然这么多品牌开发商都来了，那么做两个选择，能买品牌就买品牌的，毕竟好品牌代表好物业，这次才发现好物业太重要了。

还有总要有点诚意，不要误会，不一定是让你去买“75折”房子，但既然这么多想深耕苏州市场房企，那么就产品上看诚意了。

多挑好产品，以前是没得选，现在先看看诚意。

板块选筹上，很多郊区在处于快速发育期，未必不能选择，毕竟据传Costco来苏州都注册在浒墅关了，苏州去中心化选筹逻辑依然值得期待。

最好的时机依然在能刚刚能脱下口罩看房的时候，房企刚残血，大部分人还迟疑，你就是淘金者。

虽然有点小坏，但我对你们很真诚。

05怎么看待苏州这次“政策”的信号。

晴空万里应该是启明星起，旭日露头，东升，最后才高照。

从不盲目的乐观，才是乐观。