招商蛇口:前11月基本完成全年目标,1500亿资产重组获董事会通过

12月19日晚间,招商蛇口(001979.SZ)发布多个公告称,其子公司招商前海实业联合前海投控拟分别对前海自贸投资增资,交易共涉及资金1458.16亿元,超过招商蛇口2018年经审计的归属于母公司所有者的净资产额的50%。

受此消息的影响,今日公司股价小幅高开0.72%,早盘一度涨超2%,随后快速下滑,全天维持弱势震荡,截止收盘时间,公司股价涨0.65%,收20元/股。

(行情来源:wind)

本次交易完成后,招商蛇口在前海区域的土地权益将进一步明确,其并表的合资公司将成为建设深港合作的重要平台载体,前海区域的开发建设将具备快速启动的条件;同时,招商蛇口总资产由5279.87亿元增至6008.96亿元。

公司表示,本次交易是深圳市委市政府与招商局集团为共同推进前海深港合作区、前海蛇口自贸区开发,推动城市转型升级的重大举措,是政企战略合作的重要尝试。

事实上,此次重组早有先兆,2018年12月24日,招商局集团、前海投控、招商前海实业3家单位在广东省深圳市共同签署了《合资合作协议》。

今年4月30日,前海管理局与招商驰迪签署了《深圳市土地使用权出让合同书》,将招商置换用地出让给招商驰迪,前海土地整备圆满完成。可以说,若本次重大资产重组增资过程成功完成,则意味着招商前海土地整备及合资合作又将迎来重大进展。

华创证券认为,考虑到前海合资合作范围内全部的用地将由合资公司负责开发建设,并由招商蛇口合并财务报表,后续料将推动公司销售和营收快增,并将推动公司净资产规模明显提升,进而进一步降低负债率和PB估值水平。

资料显示,招商蛇口是招商局集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。公司以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位,聚焦园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块,包括:精品住宅、商业综合体、智慧及创意园区、片区产业带、邮轮母港、写字楼、酒店公寓、养老产品、长租公寓、健康医疗等。

截至今年6月底,公司拥有可出租土地面积167.67万平米,出租率96%,出租收入0.57亿;公司拥有的可出租物业总可出租面积317.61万平米,包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内,公司实现出租收入13.54亿元,同比增加9.87%,总体出租率82%;公司在深圳、北京、漳州、杭州等地拥有酒店客房1829套,酒店收入3.48亿。

(资料来源:公司公告)

2019年下半年随土地市场降温,地价趋于合理,公司拿地意愿明显回升,7-10月新增土储建面近800万方,相当于上半年拿地规模的2.1倍。

得益于股东支持及长期耕耘,公司在深圳手握大规模核心资源,其中太子湾项目保守估算货值超过1100亿元;前海项目置换用地保守估算货值约1600亿元;蛇口项目用地面积220万方,后续亦具备较高的升级改造潜力。

根据CRIC,1-11月公司共新增规划面积1298.3万方,同比增长13.4%;总地价894.3亿元,同比增长0.4%;拿地面积权益占比53.2%,较2018年同比下降2个百分点;拿地额占比销售额45.4%,较2018年下降9.8个百分点;平均楼面地价6888元/平米,较2018年楼面均价下降4.9%。

拿地方面,11月拿地158亿,同比增长170%,拿地/销售额比88%,属年内次高。土地市场新获取地在北京、上海、深圳等7城共10个项目,合计新增建面115.8万方,同比增长0.4%,对应地价158.0亿,同比增长170.1%;拿地面积权益占比61.2%,较上月同比增长15.5百分点。

销售面积方面,1-11月,累计销售面积1013.5万方,同比增长42.4%,11月销售面积94.2万方,环比增长9.2%,同比增长14.1%。

销售金额方面,1-11月公司累计销售金额1970.5亿元,同比增长32.4%;11月公司销售180亿,同比增长13%。销售均价19057元/平米,环比下降3.6%,较2018年下降7.6%。

近几年来,公司均超额完成销售目标,而前三季度公司业绩释放速度略慢于市场预期,主要是由于公司竣工及结转时间集中在第四季度。

(资料来源:CRIC)

2019年公司预计销售目标为2000亿元,而前十一月公司累计销售额为1970.5亿元,完成全年计划销售额的99%,基本提前完成全年计划,四季度业绩可期。

(资料来源:光大证券)

结语

此次重组已早有前兆,不过目前也只是董事会过会,仍需要等股东大会过会,此次重组若能完成,则意味着招商前海土地整备及合资合作又将迎来重大进展,进而进一步降低负债率和PB估值水平。此外,今年前十个月公司基本上已经完成去年既定的销售目标,今年第四季度公司业绩或有所表现。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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