中报亮眼获大行集体唱多 禹洲地产（01628.HK）千亿征程可期

自2019年8月26日公布一份亮眼的中期成绩单后，禹洲地产（01628.HK）不到半个月的时间即获得了包括摩根大通、花旗、中金、瑞信、麦格理等多家大行集体唱多，其相继发布研究报告维持""买入"或"跑赢大市"评级，摩根士丹利亦发布首次覆盖报告，给予"买入"评级，各大行坚定看好公司业绩表现和未来发展。

禹洲此前的业绩公告显示，上半年禹洲地产累计实现合约销售金额达人民币284.74亿元，同比上升32.47%，完成全年目标人民币670亿元的42.50%；实现总收入人民币116.37亿元，同比上升25.91%，创历史新高；实现母公司拥有人应占核心利润为人民币13.97亿元，同比上升20.63%。毫无疑问，禹洲地产交出了一份喜人的中期业绩报告，公司财务状况表现一如既往的稳健，尽管面对行业融资渠道收紧叠加宏观调控政策加强等因素影响，公司的利润增速仍然表现优异，其多项核心指标亦均实现大幅提升，且优于行业平均水平，展现出了卓越的经营实力和企业竞争力。

下面不妨透过各家机构的研究报告一窥公司的投资价值所在。

1、集体看多，买买买！股价最高看涨1.4倍

从投行/券商的评级来看，相继有13家投行/券商给予禹洲地产以买入或增持评级且大部分均为重申买入或维持增持，其中摩根士丹利为首次覆盖，中泰国际更是将其作为行业首选标的股，看好程度非常强烈。此外投行/券商给出的目标价在4.2港元到8.46港元之间，较当前公司股价3.44港元升幅为22%到146%。尽管各大投行/券商看好的目标价不一，但从较大的预期涨幅也不难看出机构一致看好禹洲地产在资本市场的升值潜力。

2、从宏观、行业角度"论道"，禹洲地产被列为首选标的股

在众多关于禹洲地产的大行研报中，中泰国际给出了非常强烈的关注建议，其从宏观及行业层面出发，认为当前在国务院加大财政宽松力度，同时严控增量财政资金进入地产市场的大背景下，预计宽货币+紧开发商融资、宽财政+紧地方政府地产融资的政策框架已初步形成，地产政策或接近底部。而在较强的流动性宽松预期下，美元债市场现回暖迹象，股票市场的风险偏好随之改善的概率不小。目前地产板块平均1年远期市盈率在5.7倍，接近历史低位，中泰国际认为板块估值已充分反映来自政策层面的负面因素。在此环境下，建议投资者重点关注低估值以及高派息内房股，与此同时中泰国际将禹洲地产列为首选标的股之一。

从笔者的观点来看，此前在房地产市场降温的大背景下，整个地产股在资本市场承压，整体估值走低。不过就当前市场情况而言，板块估值底部已经确认，而伴随当前各家房企给出的中期财报业绩造好叠加市场宽松资金面改善预期，后续整个房地产板块行情也就有望转暖。就禹洲地产来说，公司当前动态PE仅在3.8倍水平低于行业平均水平，公司股息率也相对较高，以当前股价算股息率超过一成，投资价值凸显。

3、下半年达标无压力，2020年剑指千亿

各大机构对公司上半年的业绩基本都表示符合预期，同时对下半年予以展望，认为禹洲地产完成年度目标压力不大。

其中中泰国际结合公司货值区域分布90%在一二线城市及下半年推货的政策压力小于去年等因素对公司2019年达标表示非常有信心，此外中泰国际亦指考虑到公司管理层也在业绩会上重申了2020年销售达千亿的目标，其相信禹洲地产多元化的拿地渠道也将有助于这一目标的实现。

摩根士丹利从销售数据层面给出了更为细致的分析，其指，2019年，禹洲合约销售目标为670亿元，截至8月份已实现406亿元，单月同比增长118.44%，前8个月同比增长48.85%，已完成全年合约销售目标的61%，该行预计禹洲地产可以顺利完成全年目标。

瑞信从去化率层面分析认为，基于2019年上半年公司去化率为65%，全年去化率达到61%即可实现全年人民币670亿元的销售目标，而随着更多的可售资源推出，自2019年6月开始，公司的合约销售增速加快，全年达标也将值得期待。

天风证券在看好公司全年达标的同时也对公司2020年千亿目标予以期许，其指禹洲地产2019下半年预计供货约800亿元，一二线占比90%，给去化率留有余地的同时，实现全年销售目标人民币670亿元为大概率事件。公司销售提速明显，下半年重点布局的核心一二线城市市场预计有望保持韧性，有望实现公司2020年千亿的销售目标。

对于千亿目标，海通国际的报告特别提到，其较2019财年销售目标670亿元增长49%，而该增速在海通国际覆盖的上市房企中处在前列。

安信国际从土储货值层面看好公司未来成长空间，其指出截至今年6月底，禹洲总土地储备面积达约1918万平方米，可售货值超人民币3，400亿元，对应土地成本约5580元/平方米。按可售货值计算，超过80%的货值位于一二线城市，潜力可期。

各大行对禹洲地产今年完成年度销售目标都表现出极大的看好，众所周知房企利润的来源基于前期合约销售的结转，禹洲地产销售稳步推进，这也说明其已经高度锁定了后续的利润增长。而伴随公司在2020年即将踏入千亿规模，也将如摩根士丹利在研报中所预期的，其在达成千亿目标之后也将继续高度重视利润的增长，企业也有望借此进入一个全新的加速成长及利润释放阶段。

4、盈利表现优异 核心利润率优于行业

凭借不俗的盈利表现，禹洲地产纷纷获得大行们的"点赞"。摩根士丹利指出，禹洲一直以来盈利表现优异，以2018年为例，核心利润率高达14.1%，领先于行业（行业平均水平为12%），反映了禹洲上市以来对于盈利能力表现的高度重视。其同时指出，公司在保持稳健快速增长的情况下，坚定冲击2020年合约销售千亿目标，力争3-5年内跻身核心利润排名行业前20，摩根士丹利预计公司将在达成千亿目标之后继续高度重视利润的增长。

瑞信在报告中则提及，禹洲地产管理层预期公司毛利将维持在25-30%。加上联营公司及合营企业项目的贡献，瑞信预计2018-2021财年盈利年复合增长率能够维持在20%。

麦格理在报告中提到，禹洲地产管理层此前给予指引，计划于2020财年实现人民币1000亿元的合约销售额，公司也会更加注重盈利能力及增长，努力在2024年名列房企利润20强。

从上述大行报告提到的内容可以看到，公司未来的成长性及利润释放空间也将值得期待，过往禹洲地产在保持规模高增长的同时，经营效率亦持续表现，其毛利率、净利率等持续维持在行业较高的水平，而今年上半年公司净利率达16%，核心利润率达12%，表现也十分优秀。相信也将如上述所提到，公司在步入千亿阵营后也将高度重视利润的增长，其盈利能力还将持续表现。

5、派息丰厚回馈股东 增持回购彰显发展信心

大行研报中对禹洲地产的派息表现予以肯定，其中花旗表示，禹洲地产中期派息为市场带来惊喜，中期股息12港仙，加派上市十周年每股特别股息3港仙，合计派息同比增长62.1%，派息率高达46.81%。花旗认为禹洲中期派息彰显了其致力于回馈股东的强力印证，而公司上市十年以来累计派息达2.62港元（经红股调整），相当于IPO价格的97%，为股东带来了不错的投资回报。

此外摩根士丹利亦表达了同样的观点，其指2019年上半年公司股息率预计高达13%，彰显了禹洲地产回报股东的良好诚意。海通研究报告中则特别提到，自2015财年起，禹洲的派息率保持在35-37%的高位水平。

摩根大通对公司董事长的增持与回购表示关注，其认为，公司未来增长前景光明，特别是销售势头加快、资产净值较高的土地收并购发挥优势，并且董事长增持/回购股份也彰显了对公司的坚定信心。

联昌国际则提及，禹洲地产于2019年上半年继续维持高派息率，其管理层预计包括特别股息在内，全年派息率将维持在行业较高水平。同时，董事长过去几年持续增持股份，公司也多次回购。联昌国际认为，这会对公司股价提供稳定支撑。

不俗的派息表现令禹洲地产的投资价值颇具吸引力，当下宏观环境不景气，市场悲观预期发酵，在这一背景下守住高股息股是一个较为不错的投资策略，而结合禹洲的基本面来看，公司亦持续高速成长，也进一步确认了其投资价值，可谓进可攻退可守。除此之外对公司知根知底的管理层的增持及回购动作也带给市场信心，相信也将有利于其股价在资本市场进一步催化。

6、引入华侨城战投，多元化业务获关注

伴随地产下半场竞争的到来，大行报告对公司引央企入股以及多元化业务也纷纷予以关注。

摩根士丹利报告特别提到禹洲地产与华侨城（亚洲）的强强联手预计将在融资及文旅项目方面互助共赢，双方合作逐渐深入，未来发展可期。

安信国际提及，禹洲地产去年引入华侨城作为第二大股东后，预计将投入更多资源以发展大湾区市场，安信还指出目前禹洲在大湾区土储面积约113万平方米，可售货值约为160亿元，占总土储货值的5%，未来具备增长空间。

天风证券认为禹洲商业地产发展空间大，租金收入高速增长，十分值得期待。

成立25年来的禹洲地产实际上当前已发展成为包括房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理四大业务板块在内的多元化综合性房地产开发商，其商业地产板块为公司持续提供稳定的现金流，而借助引进央企华侨城作为战略股东，公司亦在积极拓展文旅板块加码布局多元业务生态，这也反映了公司在地产下半场竞争中积极备战做好准备，而凭借公司未雨绸缪的发展策略，其未来也将持续在行业竞争中跑出，并有望引领行业转型迈向高质量发展。

结语：

从上述大行研报资料可以看到，不论是摩根士丹利这样的国际投行首次覆盖即给于禹洲地产"买入"评级，目标价较当前价看高35%，亦或是中泰国际这样的长期跟踪机构，将其纳入行业首选标的股，都展现出了机构们对禹洲地产公司亲赖有加，这也进一步体现了资本市场对禹洲地产在经营表现和财务稳健上的认同。

大行评级历来是重要的投资风向标，禹洲地产凭借良好的业绩表现和不俗的经营实力获得了国内外大行集中唱多，这是实力使然，也正应了那句"花香自引蜂蝶来"。从影响层面来看，伴随市场集体看好，相信公司在资本市场也将有望借此迎来反转，而随着市场认知加深，禹洲地产的价值也还将得到市场进一步认可，在推升估值的同时公司资金流动性也将得到释放，其盈利能力也将有望得到新的提升，进而加速公司成长性的释放。

最后就长远而言，禹洲地产也即将迈入千亿阵营，踏过这一关，这也意味着公司借助规模优势未来在拿地、融资、规划布局等方面都将更具竞争力，而在行业马太效应之下，公司还将持续放大经营价值，凭借优异的业绩表现后续也将有望刺激资本市场，引来新一轮的价值重估，其长期投资价值也十分值得投资者关注。