长沙，房价调控下的倔强

作者：三鱼

来源：真叫卢俊

最近有个城市热度挺高，网上笑称这是“一个让炒房客有来无回”的城市。居然还真有地方能把炒房客按在地上摩擦，很畅快。这座城市叫： 

01

今天，三鱼想和各位聊聊长沙。 

长沙于我，维度是不止一面的。首先，在长沙办了点实业，也算是为这个城市纳过点税。接着，用买房这种方式在长沙入了股，也在这真实的生活了一段时间。 

所以，我眼中的长沙很立体，也更有血肉，只是在我看来，这座城市的底色，是倔强。 

有人曾这么和我形容湖南人，骡子脾气，够倔，转述给湖南朋友后，用湖南话说，我们是挺“霸蛮”的呀，而长沙基本是集大成者了。骨子里的那股倔性都揉进了这片潇湘山水的城与人中。

即便这个词并不完美，比如我有个长沙朋友，倔强的不买房派，虽然自己没啥，可女朋友整天很焦虑。 

但理解这点性格，这个城市的脉络和心声，便向你徐徐摊开。 

02

外地人看来，一定是有个疑问的，那就是为什么地方卫视做的最好的，会是一个芒果。 

这点上，来长沙应该都会去橘子洲头领略下“百舸争流”的风采，也会对横贯橘子洲的长沙一桥印象深刻。而事实上，外地人很少知道，由于70年代缺钱，这座跨江大桥是长沙人民，自发一梁一钉义务建起来的。

某种程度，我看到了这座城市的灵魂，认定的事，一定会坚持的做，而且是要做到极致的那种。所以，即便长沙是二战中损毁最严重的城市，湘雅医院，中南大学很快又顽强的复生出来。 

有时候，你可以认为这里的人认死理，但你很少能见到他们妥协，所以这样的执念，用在房价上，其实没必要意外的。 

说实话，“一城一策”的基调后，地方操盘的自主权大了不少，而且都很精明，差不多都用抢人这种方式来筑底，也要放点缺口的甜头，才有人来。 

只是长沙在今年开春后做的事情，多少有点耐人寻味了，在4月22日，在其他城市加大购房优惠的时候，长沙停止执行对家庭第二套改善性住房按4%的税率征收的契税优惠政策。 

仅此，这样的全国楼市环境，长沙独一份，够犟。这还不够，去年“6.25新政”，长沙大概是第一个公开抗议“炒房客”，够胆。  

03

如果长沙只是空有勇气，那么这场斗争还不好说，偏偏长沙还很有谋。 

复盘长沙的调控步调，你会发现长沙的操盘，是非常有节奏的。现是16年“房7条”，先口头警告，给了市场一个面子。 

然后，面子到了就玩真格了，17年限售和限购在这一年出现，对外设置屏障，对内锁定交易，资金和交易的流动性就降到很低了。

到了18年，与6.25同时发布的，史上最强调控的出现，还是名副其实的那种。

这样，整个长沙楼市，想要参与炒作的外部和内部力量，仿佛一下子被抽干了。更难以言说的是，需求端没有脾气后，18年长沙土地市场供应达到1100万方，这样供给端管够，市场上最后一点利用土地市场做文章的想法也被浇灭了。 

至此，长沙楼市当下的状态，一个中国楼市中的安静美男子。 

这背后，是长沙控盘的段位，不能简单用精准度量，而是有了自己一套成熟的打法体系，某种程度，你也能把他看成，没有“地票”的重庆打法的威力加强版。 

总之，在房价这事上，长沙几乎是当下唯一主动不妥协的，这份倔强效果也很明显，不管是久远前的浙江客，还是这两年蹦跶的合肥团，都在这吃够了苦头。 

我这次来，去了三年前看过的绿地中央广场，区位很不错，重点板块的滨江新城的核心，以真实的二手房成交衡量，当初1万2,3价格区间，终于三年跑到了1万4的去区间了。

没事别来长沙瞎炒房，湖南人脾气崛起来，你走不了，真的。

 04

长沙的倔强，还在城市运作上体现淋漓尽致。 

先来简单认识下长沙，湘江水穿城而过，既是这座城市的血脉，也天然把长沙分成了河东和河西两大城区。

行政上，河东的芙蓉，开福，天心，雨花四区，河西的岳麓和望城两区。再给各位分享下，我在长沙规划馆拍的城市沙盘，一江穿城过，四面环山绕，这样的地形还深远的影响了长沙的格局。 

首先，芙蓉区是长沙历史开始的地方，既有老一辈五一广场商圈，有迭代了新一代最高楼国金中心，各种教育什么的底蕴更不用说了。

虽然面积最小，但是“芙蓉”的字眼不仅是条香烟，也长沙的形象，这里也是长沙心中最认可的市中心了，房价也是目前长沙的高点。

伴着芙蓉区，一南一北，开福和天心同时沿江展开，占据了东岸最好江景资源。 

开福在北，打造了自己北辰洲，气质相当优越，天心在南，借助省政府搬迁，也玩出了自己省府新区。

东南的雨花也没有被遗忘，据说还在修编的新一版的长沙总体规划2035的意见，有一条可能发展重点轴线在东南（以正式发布为准）。

图片来源：家在河西 

借助高铁新城和机场联动，会展中心将在隔壁长沙县落地，大量可用土地，让着这里充满可能性。

随着长沙的跨江通道丰满，西岸的岳麓进入了高速发展期。虽然相对是后进，可应该有朋友听过，“惟楚有才，于斯为盛”。

这样一幅对联就挂在岳麓书院的门口，这里承载长沙千年文脉，现在也有着中南等诸多大学城。借助这股智力支持，高新技术的麓谷选择这里。 

同时，长沙最热门的梅溪湖也登场了，规划的气场和逼格都无可挑剔，就像落在这里的扎哈遗作，最盛开的现代芙蓉花，拿下单体板块房价天花板。

往南一点的洋湖，中部最大湿地，有着长沙最好的生态底牌，往北一点的滨江新城，市政府来了，有江有景有配套。 

这三者联手，差不多拿下了长沙热门板块的半壁江山。 

至于西北望城，虽然撤县并区有些年了，可融入主城还需要时间，也是刚需阵营。  

05

其实当你总览下来，长沙扩张逻辑是非常倔强而有个性的。 

首先，新城在二线城市不少见，而且是作为市中心的后备。可长沙造的新城的普遍不大，这里你找不到像苏州工业园区和郑东新区那样，很大很用力能做市中心的，这里即便梅溪湖也不行。 

但配套普遍很齐全，这样每个新城都是为生活服务的，也就没有很绝对的中心板块，资源摊的很开，连地铁都很匀称。

这样房价就被拉的很平，放眼望去，长沙房价没有高峰，只有平原。

图片来源：大胡子说房

大家价差都不大，意味着生活在哪里都可以很幸福，这样一套“造小城”的逻辑，我走过那么多城市，只在长沙身上看到过。

所以，我们看两套倔强操盘逻辑交叉的下长沙得到了什么。

万亿GDP的俱乐部成员还算中国城市头部，房价却神奇的低，低到了倒数。

图片来源：中国房价行情网

长沙自己也明确说了，我就想通过低房价引入产业和人才回流。

事实也算成功，有从一线回来，也有来省会的。本地人买房也不是很焦虑，因为大家对未来房价的预期是稳健的。

房价收入比也在最后面，说明除了房价低，长沙人民是有钱的。以我真实的生活感受而言，长沙物价也算不上低，可人们就是敢花钱的，除了一晚上吃掉10吨的小龙虾外，不去捏个脚感觉对不起自己钱包。

图片来源：国民经略

最幸福的城市虽然没有唯一的标准，但是能花钱，肯花钱一定是其一，感谢长沙这一份的倔强。

06

最后，实际点说，在我持仓的全国城市房产中，长沙是收益最低的，但我却不是很在意。 

因为长沙的倔强下，城市成长机制就很健康。 

这里的刚需很幸福，有充裕的时间挑挑拣拣，这期间每一刻对长沙刚需都是最好的时刻；于投资而言，长沙在真正意义上把自己变成一只慢牛的股票，来这是要长线深耕，而不是来这捞一票的投机。 

这点上，长沙房价也许不是短期内房价最容易暴击的城市，但是低估下，是当下中国最值得投资而不是投机的城市。 

不过，大部分人而言，这座城市就是个过客。如果你来这里，我不会推荐你去火宫殿，也不会推荐挤在湘江边上看焰火。 

长沙市中心有口泉，叫白沙古井，是中国为数不多在用千年活泉，每次有空到这里，我都会拎着两个桶，和长沙土著一起打泉水。

水很好喝，烧饭也很香，而长沙就像极了这口井，岁月绵延中倔强的流淌，在这份倔强中你能触摸到生活的本质。 

这里就是长沙。