房价涨幅的秘密，大概都在一张地图上

作者：卢俊

来源：真叫卢俊

最近我们团队其实还挺奔波的，开启了全国范围的市调，说到底，没什么比肉身切入一线更值得的信任。

但奈何粉丝的热情总比我们的脚步快上那么一些，而且我还挺有意思的发现，在后台中，现在越多越多的粉丝不想把鸡蛋装在一个城市里，比如前段时间，就有太多的外地朋友来咨询苏州楼市投资的问题。 

这点上，我们“真有好房”的后台城市切换上，就很直观。

这方面，我们团队毕竟走过这么多城市，也有人在其中真金白银的落了子，所以今天就和各位分享下我们的一些心得。 

但其实市调看起来轻易，但还是蛮复杂的系统，所以贪多嚼不烂，今天就先和大家分享一个我们市调最好用的伙伴，地图。

01

从任何维度，地图是我们市调的第一堂课。

听着多少有点神奇，但地图有时候就是城市的“本我”，想说的和没说的都在上面，还往往比城市本身说的更多。 

首先，当你想去一个陌生城市选筹，我们可以把他当做一个股票池子，这样，我们就要整体上判断这个城市，值不值的入手。 

因为只要整体组足够优质，遇坑的概率小很多外，即便遇到的坑，也可能随着这个城市大行情解套。这点上，“鹤岗们”的反例，已经很好说明什么叫不动的不动产。 

那在地图维度看来，该怎么切入。这方面，要感谢下我们的高德地图，做了一件很有意义的事，为每个城市都订制离线地图包和导航包，排名大概如下。

什么意思呢，因为高德离线包主要收录的是城区活动范围，应该说这样的离线包，包含信息量大概是这两个：城市建成区和路网密集程度，简而言之，就是城市化和基建水平。

但是这样覆盖面还不立体，毕竟重庆这样面积都快赶上一个省，占了不少便宜。好，那我们接着这么做，用城市单位面积和城市数据包做对比值，就很真实。

来源：力哥理财 

而当你把所有加权因素都考量进去，来自“力哥理财”的数据，综合的位序差不多是这样的。

来源：力哥理财

某种程度，能看到是中国城市们不愿掀开的底牌。我们找个理由去买某城市时，可以用资源，用产业，用利好去说服自己，但说到底这些最终都会折射到城市化真实水平上，这才是买现货而不是等期货。

所以，为什么我们最终要肉身切入到城市一线，唯有这样，才可以真实感受城市的现货水平。

02

说实话，这份榜单还是比较符合这些年我们市调城市印象的，夜晚的灯光也实诚的说明了这点。

甚至拉出房价的排行，也能很大程度的重合，这个维度上，你也就能够很好的理解，为什么苏州房价在17年被限制住，但很快在18年反弹回来，就像股票的价格根本是内在价值，就是城市值这个钱，最终还会涨回来。

但还有些城市就很神奇，比如厦门，面积不大，人口不多，房价却很靠前。而这就是城市地图，很重要却容易被忽略的元素，地形。

我至今记得，当我开车走遍厦门市调的时候，感慨这城市成长起来真不容易。改变平视视角，用俯视视角观察下，就很好办。

我们百度地图卫星图直接看下，厦门岛岛上的土地是变不出来的，而岛外又是四面环山，这样城市扩张注定是有边界的。

也就是意味着，可利用的土地不多，每一寸都愈发珍贵，所以我们在市调同样地形温州，福州，深圳，珠海，同样能看到，超高层很多，并且楼间距排布都很紧密。 

城市的增值来自于城市的扩张，而这样边界被限制，地形被割裂的城市，对外的想象空间有限，只能提升单位价值。 

而且，这样城市人为能操盘的空间有限，城市扩张的剧本和方向早就写好，哪里还有可供利用的土地，资源必然要向那边倾斜。

这点上，遇到这样类型城市，全力以赴打造的新城，房价回报往往高于传统市中心。  

03

好，有割裂就有平川。 

那些没什么地形包袱的城市，其实难度更高。首先，老天爷赏饭吃，城市天然能四面摊大饼。 

就在去年，我成都朋友自豪在微信上告诉我，成都现在是全国第二个有六环的城市了，我还特地去市调了一趟，感慨这饼是有点大。而环线往往是这种类型城市的标志，在这种城市买房，往往最大衡量标准就是在几环。

从市中心到郊区，一环一价，资源也规律的向外进行摊薄。所以环线型城市，除了苏州这样为了保护古城特殊原因，大多数市中心虽然不再成长，可环线感非常强，中心资源很雄厚，家底也很少拿出去分享。 

因此选择这种类型城市的市中心，虽然不见得未来能房价暴击，可预期很稳健。 

只是在陌生城市，最不建议老破小，因为在学区，拆迁之类信息不对称上，你是最劣势的，如果看中的品质房够不上，下限也要是次新房。 

那么，这种是不是就用环线为基准，随便买呢？ 

郑州是个很典型摊大饼的城市，但如果你来咨询我郑州买房，我会毫不犹豫的回复，在东面买。 

当我在郑州翻开郑州地图，就会发现在东面的排布很有意思，显得很不规则，那里就是郑东新区。

从当年著名的鬼城到如今郑州楼市房价统治级的地位，郑州新区背后是城市扩张另一种力量，政府操盘。

应该说，正因为可利用土地足够多，留下的操盘空间也相当大，同时我们也要理解，政府运营一个城市，好比我们当个家，钱是用来教育，旅游还是购物，资源总是不够用，主次是会明确的。 

郑州就是从一开始把给到最好家底都给了郑州新区，等这里成了，再向东对接开封，东南联动空港新城，盘活整个郑州格局，也把郑州航向的舵，锚定在东方。 

说到底，这种类型城市，市中心是托底，而机会点藏在操盘手意图之中。

那怎么洞察这种意图呢？ 

04

先说一个偷懒的方法，在市调城市中，一定会找的一张图，地铁规划图。 

地铁是当下城市，尤其二线最大的投资。不管他对哪里口号喊有多深情，但是愿意花钱的才是真爱。 

踩盘中，我觉遇到过一个很纠结的板块，长沙梅溪湖。虽是长沙重点打造的新城，气质也很优越，但却很难扛起未来长沙主中心的大旗。 

理由不复杂，长沙未来密集的地铁网，这里只规划了边缘的两条，加上周边环山的地形，注定成型后没法进一步扩张了。

地铁规划图上的信息量，比想象还多，以无锡为例来解读下。 

如果你想知道一个陌生城市的市中心在哪里，找到他的一二号线交汇点，如果不是，也不会离得很远。在无锡，便是三阳广场，而围绕节点，地铁路网会很密集，大致就是中心城区范围。

接着，会发现有个地方密度很突出，就是无锡南部，也就是说，政府未来最愿意为这里花钱，那么这里未来就是城市溢价最高的地方，也就是无锡太湖新城。 

不过局限很明显，就会如果还没有地铁规划，但城市牌面还不错，怎么找。 

05

我有个生意做得还不错的朋友，每天的必修课是新闻联播，用他的话说，该说的都说了，能捋出多少，那就不是发声端的事了。 

同样，政府每次花大力气去订制城市未来总体规划，不是什么形象工程，而是未来的城市预期，注定要实现的那种。

所以，我们每次去到每个城市，第一站一定是这个城市的官方规划展览馆，因为那里有着这个城市最好的城市沙盘，前文提到的地形，城市面貌极其直观，还有着这个城市最明确的规划，那里城市会把他所有想说的说给你听。

还是无锡，未来怎么操盘，在规划中说还是蛮直白的，一条连贯市中心和太湖新城的主轴线很显眼。

进一步，太湖新城在规划上被放到和市中心一样的能级，某种程度，这就是政府决心。

好，我再给大家分享一个进阶版，怎么看决心有多大，那就看控规(控制性详细规划的简称)，也就是太湖新城这张花花绿绿，我们一般不愿意看的图。

但信息量通常是最大，来简单了解下这些颜色背后的意义。

看着很犯晕，但真正对我们普通有价值也就三种用地，住宅，商业，办公，简单来说，红黄两个阵营。同样，你的地块未来会长成什么样，从控规的娘胎里就定好了。

理解这点，就能明白有的新城，没有被盘活，终于沦为睡城，比如燕郊，在底层配比上就出了差错，只有居住用地，工作必须要去北京解决。

一个优质的地块长成，就像炒一盘好菜，料要很均衡，来看太湖新城的控规比例。

三种用地的布局就很明确，大量产业可以迁移过来，买这里房子不必再起早到市区上班，这样商业配套也有人气，能慢慢开起来。

市政配套和大量生态用地则把界面点缀的很有气质，虽然太湖新城还没有完全成型，但是预期已经明确，无锡市场也愿意溢价买账。

一张地图就是最好的城市胚胎，能让你看到城市长大的样子。 

06

而地图能说的，还远不止这些。

当我身处一个城市时，用百度热力图就能把城市格局铺展很清晰，比如苏州在热力图上就很匀称，你很找到绝对的中心，这样城市房价容易扁平，选筹出错的概率就会小很多。

这里限于篇幅，就不展开了，总之，但你来到一个城市，一张饱含信息的地图就是极佳的对话伙伴，懂城市想说的，懂城市没说的。

当然，没什么比实地看盘更踏实地的，而一个好的将军必有两点，身经百战，地图随身。