信仰被击溃!鹤岗为何出现“1套1.6万”的白菜价?

2018年6月,中国互联网教父马云在杭州某次峰会上,曾语出金句——“8年后,中国最便宜的东西可能就是房子了”。

当时来看,“房价未来将如葱”的论断有点骇人听闻,因为那时特别是三四线城市的楼市异常火爆,还被曝出排队买房晕倒的新闻。

此后,楼市开始趋冷降温,多地又开始了降价促销。到现在,黑龙江下辖地级市——鹤岗却因“白菜价”的楼市而走红,开启了楼市低价的先河。不到一年时间,马云一语成谶。

一、鹤岗“白菜价”楼市

据网络热传的截图显示,鹤岗一套46平米的房子总价1万6,折合每平米不到350元!

据媒体走访调查了解,网上反应的情况基本属实。根据某二手房网站显示,鹤岗市的一个“东山沿河北小区”,一套位于7楼的46平毛坯房(一室一厅)总价只有1.5万,折合一平方米326元。还低于网络上流传的一平方米348元的价格。

网上反应的几百元每平的房子,不少是棚户区改造分的房子,现在为毛坯房。其实,鹤岗市不同区域的二手房差别较大,均价在1546元/平米,有一些房源单价在600-700元,其中较贵的房源也有单价三四千的。特别注意的是,排名靠后的向阳区,4月挂牌均价环比降幅较大,达到3成,属于冷门区域,均价就只有600多。

(来源:吉屋网)

另据房天下显示,鹤岗的在售的5个新楼盘,均价在3200-4300元。这个新房价格也就是全国众多普通县域级别的楼市价格。当然,鹤岗的一些中心区,也依然有5000-6000或是8000-10000的楼盘,但被关注的比例仅有4%左右,而75%的用户关注的是3000元以下的楼盘。

总体来看,鹤岗的房价相对于人口同级别的县市来说真心便宜。特别是一些二手房,仅仅几万就能买一套,当然也是个例,不具备普遍性。有网友还调侃道:一万多可以去那边买一个,冬天可以去滑雪。

二、什么因素决定了低价?

楼市除了受货币政策与国家调控等影响,还与人口基数、产业基础、供需等因素有关。

首先,我们来看决定房价的长期因素之一的人口。

鹤岗是黑龙江省辖地级市,位于黑龙江省东北部,北隔黑龙江与俄罗斯相望,东南临松花江与佳木斯接壤,西屏小兴安岭与伊春为邻,处在黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域。

去年4月发布的《2018中国最新1-5线城市排名出炉》,鹤岗市位于5线城市行列。全市总面积为14684平方千米,下辖2个县和6个区。2017年,鹤岗市的总人口为100.95万人,户籍人口已经连续16年呈现负增长。

1997年鹤岗的人口就有110.9万人,到2001年达到顶峰的111.26万人,后持续流出,到2017年仅有100.95万人,20年总共减少了9.95万人。

2017年,鹤岗的城镇人口已经高达83.3万人,城镇化率已达到82.6%,意味着已经没有多少农民可以进城买房了。并且总人口还在不断净流出,未来高房价的人口基础不存在。

其次,再看当地产业。

鹤岗因煤而兴,因煤而困。在2011年,国务院公布第三批25座资源枯竭型城市,其中就包括鹤岗。之后,鹤岗政府不断培育新产业,目前当地的产业之一就是石墨烯。

2017年,鹤岗市实现地区生产总值282.9亿元,比上年增长7.3%。分产业来看,第一产业增加值93亿元,比上年增长5.2%;第二产业增加值87.6亿元,比上年增长9.5%;第三产业增加值102.3亿元,比上年增长7.5%。此外,鹤岗市99户规模以上工业企业增加值比上年增长15%。

但在2017年之前已经是连续3年负增长了。另外据披露,鹤岗2018年前三季度的GDP增速下滑4.4%。2017年鹤岗经济大变样,也主要是棚改所带来的房地产投资的猛增。现在看来,似乎是“昙花一现”。

最后,房价的涨跌直接原因就是供需失衡。

在棚改的带动下,鹤岗市2017年房地产投资翻倍增长。2017年,鹤岗市房地产开发完成投资8.1亿元,比上年增长114.2%。房屋施工面积160.7万平方米,比上年增长25%,其中住宅137.5万平方米,增长23.9%;新开工面积40.5万平方米,比上年增加3.2倍,其中住宅31.7万平方米。

而销售端,则明显感觉没有那么大的购买力。全年商品销售面积13.3万平方米,商品房销售额4亿元,比上年增长34.9%。

但看销售面积13.3万平安米,如果是按照100平米每套来看,全年也就销售了1300来套,如果是80平米每套,也就1600套。对于百万级的人口市,这点交易量着实非常低迷。

在大棚改的背景下,住房供给远远超过了需求,是房价萎靡的重要原因。

三、尾声

其实,对于全国中小城市来说,楼市还有一击。

4月8日,发改委下发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。提到:继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万——300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万——500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

对于超大特大城市,要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。这意味着Ⅱ型大城市,诸如乌鲁木齐、贵阳、石家庄、南昌、珠海、佛山等多个城市将出现“零门槛”落户。Ⅰ型大城市,诸如西安、哈尔滨、青岛等多城落户条件也将放开放宽落户。

从户籍制度的改革方向来看,未来人流会加剧往一二线城市,或省会或区域中心城市聚焦。那么,三四五线城市的人口净流出大概率是无法避免。没有人口,没有人气,楼市就没有未来。

其实,把视野放在全球来看也一样,不管是美国、日本、还是欧洲,大量的人口都聚集在大城市圈,房价很高昂就有基础。而没有人气的地方,房子白送也不一定有人要,比如日本、希腊、意大利很多地方就是。

现在在鹤岗,公安局招警政策中就提到,多类符合条件的公安院校毕业生可以享受到免费的“一车一房”。这有点类似国外免费送房的案例。

未来几年,还有重磅的房产税会出台,以后多余的房子会有谁来接盘呢?如果没有,那就只有烂在自己手里。

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