银泰商业电话会议纪要（0505）

来源：广发证券香港

陈总介绍公司近期经营情况：


1、4月份营运持续改善，4月份同店增长微正（0.4%），环比改善。五一长假同店增长6%，好于4月份。去年一季度12个新店亏损6000万，今年一季度4900万，后续会持续改善；去年新开门店和原有新开门店的亏损合计3.2亿元，今年预计3.5亿元（其中原有新开门店的亏损预计控制在2.7亿元内）；


2、新开门店亏损主要分为三类：迅速扭亏和当年盈利的；亏损但在改善的；长期亏损准备关店的。金华浮华店已准备关店，每年亏损1500万元，今年解除租期，预计产生关店一次性亏损1000万（香港同行关了两家合肥门店）；


3、全国真正意义上的实体店O2O模式3月16号上线，将武林总店线下产品同步到线上，几乎零成本零手工干预，目前已经上线了70个品牌（武林总店共760个品牌），未做宣传。3月份半个月时间订单23个，4月份183个订单，趋势几乎都是按月翻倍；


4、跨境电商：去年5月份成为海关对接企业，11月正式启动。4月30日单日销售额超过一千万。3-4月份环比增加200%，4月单月销售额达到3300万，其中80%来自百货品类（60%是新品），售价约是市场价格的五折。5月份移动端的海淘馆将上线，目前两个主要业务未做推广的原因主要是系统需要磨合。真正的O2O要和线下联动，不是简单的收到指令人工操作，而是经过订单分配系统处理好订单状况后，通过自动流程发出，这个过程需要系统磨合，所以目前我们没有大规模推广。


5、MINI银销售逐月上升，目前几块新业务的尝试如跨境电商、旗舰店O2O模式、MINI银等，不出意外增速都会按月来看。


汪总介绍公司资产证券化进展，以及管理层激励：


1、优化资产方面的进展。目前和银行已达成基本共识，一起搭建资产管理计划，专项将北京的物业，按公允价值将股权债权装进资产管理计划中，对应7.5%左右的融资成本主要由租金收入来支付；


2、实现了物业的出表，整个计划在并表情况下对损益表的影响削弱。整个计划初步安排20年。预计3年之内国家会有对REITS的政策出台，到时将资产管理计划注入REITS市场，首个项目在五月中下旬完成签约；


3、现在做的是正在营业中的门店，是主营业务资产。在对其轻化之后，对主营业务的损益没有影响，但可以收回资金，没有增加更多的税收成本。目前170万平方米自有物业，合计有200亿元的融资空间。第一批大约做60-80亿元规模，后续视情况再定。


Q&A环节：


1、未来公司股权激励的想法？股权最终结构会怎样？是否有最大股东和控制者？


陈总目前有6000万股卖身契。之前的管理层激励政策是期权、业绩对赌等，这个同甘不共苦。这次是管理层捆绑政策，和股东捆绑。


公司不会无人驾驶。首先，阿里在股权转让上给了明确的支持态度。其次，在这次股权转让之前，阿里26.2%的股份，沈总28%的股份。


2、如果自己没限制，您愿意持有多少股份？


这个和个人财力有关。


个人对公司有很大信心，不是普遍上的管理层的信心，而是我认为公司拉开了巨大变化的序幕。以前是资产推动性的增长，这样业务难以长久。这次是需要团队在没有资产或少量资产的情况下，运营效率要高出同行，发挥狼性。我们在合肥，过去竞标时，有同行抢去两家店，现已关门。我们在既有业务地区，能显著超过我们的同行。以前是物业的优势，以后要抛弃物业优势，用营运优势超过同行。


我们的O2O今年开始显效，现在是周对周、月对月的增长，势不可挡。我们的同行没有一家有实质性突破。和阿里合资公司的喵街五一和三八的试验都起到了令人振奋的效果，这是一个商家运营的平台。产品推广后，我们会显著改变消费者的观念。


3、O2O的贡献占比如何？2015年4季度预计会有怎样的业绩？


现在O2O分两部分，一部分是银泰网、跨境电商、MINI银，销售商品来自银泰体内；另一部分是合资公司做的喵街，销售商品很少一部分来自银泰，很大一部分来自同行。O2O销售额占比20%以上，其中一半来自银泰。合资公司增长迅速，这是一个商家自营的商圈管理平台，我们没有想要盈利，而是让他走通。2015年4季度，银泰销售商品来自线上和O2O的占比预计6%。


4、有没有考虑更多的中高层股权转让计划？


我们是管理层捆绑计划，不是CEO捆绑计划，所以管理层18个人都有受让，目前没有大范围透露。转让的是存量股份，一方面来自回购，主要是沈总转让。


5、开店计划是否有所减缓？


是的，推迟了1家门店，今年开2家门店。金华浮华店预计10月17号关门，另有一个门店正在卖。


6、REITS交易方面，是否有税收影响？对损益表有何影响？


       目前，注入资产管理计划，我们按公允价值注入，没有直接增值，所以没有所得税影响。长远看，其他一些资产会有增值，会有所得税。我们是将资产价值透明化，按没有税务负担的方式进行计划。在REITS市场流通后，会进一步释放价值。


7、O2O运营上我们和同行有什么区别？


       O2O运营从客户层面看不出区别，但最主要的是后面的系统。手机前端生成的订单，传到后台，通过门店的ERP直接生成订单发货，而不是订单接收系统然后手工操作。这样可以应付大批量订单。我们的系统最终会通过对货物储存位置的判断，实现物流最优。我们要实现真正意义上的O2O。我们的系统是整体整合的。我们会在前台限制好，让银泰控制的门店所有价格统一。


8、喵街未来向其他商场拓展时，是否会有数据打通、会员打通的障碍？


实际情况良好。银泰接触不到其它商场的数据，这是在阿里的整个数据系统中。目前主要是阿里在运作。第一批商圈中银泰有一家门店，同行有五家门店。因为目前是商家自运营，牵涉到商场的数据较少，没有太大忌讳。阿里的数据不会反向流动到银泰。

9、未来在消费金融领域是否会和阿里的蚂蚁金服有合作？


       银泰是网商银行的发起股东之一，我们和蚂蚁金服有合作。蚂蚁金服是O2O的重要入口，今后合作会更多。


10、喵街在第一批合作中，有多少第三方零售商表示加入？


       基本都欢迎，第一批商家已主动自运营了。预计到2015年底，有200家入驻。


11、喵街的O2O运营情况怎么样？是否会用阿里的大数据，对客户进行针对性推送？


针对性推送已经有了，更直观，更有互动性。商家在产品中可以即时发优惠，如果运营火爆，就不发优惠券；如果运营不火爆，则发优惠券，且是周围500米之内的人可以收到。会发给最有可能的消费者。


12、银泰网，天猫银泰，喵街，三个平台是否打通？转化率如何？


已经打通，但还是有丛林法则，目前喵街跑得最快。喵街目前餐饮为主，百货占比较少。我们目前是初始阶段。商圈管理用喵街。商品管理上用武林店商贩。武林店商贩转化率很高。天猫银泰和银泰目前销售差不多。银泰主站转换率更高。其他渠道引流品质低一些。下一步会把武林店接到渠道上。目前移动端上升很快，25%左右，目标是50%。


13、资产优化之后，资金量放大，未来资金用处有什么打算？以后线下开店是怎样的模式？


还债、分红、回购股票。以后开店要轻资产，靠强运营战胜同行。分红比例不会变，分红指特殊分红。

14、喵街的模式和其他类似企业相比有什么优势？ 


阿里有大数据，可以做POI筛选，推送更精准。内部指标是月活、周活比例，这是APP存活的关键。

15、银泰网股权情况进展如何？


上市公司未来会收回银泰网100%股权，以前只有部分股份。预计将银泰网注入到主体，保持20：80的水平。银泰商业、1833网会在阿里引领下成为有实体零售场地的互联网的股份。预计大方向会将其80%的股份放进来。


跨境电商是银泰网在做，银泰网的管理团队也会持有银泰网的股权。MINI银，跨境电商等都会开放20%股权给当地管理层，实现管理层捆绑。


16、陈总在实体店运营，银泰网、喵街的精力分配？


喵街和商圈商贩是最重要的，实体店运营是最紧急的，未来要做到团队的离职率和淘汰率相等


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