景瑞控股(1862.HK)盈喜背后，一匹强劲增长的房企黑马

随着新的一年到来，各行各业也开始忙着回顾和总结过去一年的表现。对于上市公司而言，在岁末年初的关头，交出一份亮眼的财报，当是一件令企业和投资人皆大欢喜的事情。虽然距离财报密集发布期还有一段距离，不过不少公司也已经开始提前报喜，近年来处在高速发展阶段的房企黑马景瑞控股则当属报喜队伍中最迫不及待的一员。

1月7日，景瑞控股有限公司发布公告称，预期集团于截至2018年12月31日止年度公司权益持有人应占利润与截至2017年度相比有约20%至30%的增长。

由于房企是预售制，利润的结转多是上个年度的销售业绩带来的结果，如若对景瑞这家公司过去一两年的销售表现有所跟踪的投资人，相信看到这份不俗的盈喜报告时，一定已经将其当作意料之中的事了。

实际上就在此前，景瑞曾公布其2018年全年销售数据，公司累计合约签约销售额约为252.36亿元，同比增长37.35%，增速表现可谓喜人。

回顾过去两年，整个房地产板块在政策调控高压下，面临着较大的下行压力，不少房企甚至还由此陷入经营困境。然而即使在这样不佳的市场环境下，景瑞仍然取得了如此强劲的增长表现，由这也不难看出这家正快速崛起的中型房企的实力所在。

接下来也不妨让我们透过盈喜公告所解释的利润增长来源探析这家公司强劲增长背后的逻辑，相信这也将令我们对景瑞这家房企黑马有一个更深层次的理解。

正如公告所言，公司权益持有人应占利润有所增长主要归因于结转物业销售价格及毛利提升，集团所持投资性物业公允价值提升。我们据此分别予以分析如下：

首先从销售价格来看，过几年公司的合约销售均价可以说是节节攀升，从16年的12402元/平方米，增长到17年的18177元/平方米，即使在史上最严厉调控的18年，公司合约均价仍取得近两成的增幅，达到了21727元/平方米，表现亦是处在行业前列。

合约销售的不断提升除了得益于公司定制化服务所带来的产品溢价外，其中更重要的还要依赖于景瑞富有前瞻性的土储布局策略。公司自2014年开始，就对一二线城市不断加大投入，其高度聚焦四大核心城市群，深耕核心一二线城市，并由此充分享受到了这些城市房价上涨带来的机会。

目前公司的土地储备主要集中在以上海为中心的长三角区域，环渤海区域的北京和天津，以及华中区域的武汉和重庆。而截至2018年8月底，公司总货值770亿元，其中可售货值709亿，权益总货值437亿元，97%都分布在一二线城市。另外2018年上半年合约销售中一二线城市占比亦达到96%。

由上不难看出富有远见的布局策略，助推公司销售均价的提升，从而带动利润的稳步提升，景瑞公司由此形成一个持续的正反馈，推动公司不断高速向前发展。

值得注意的是，合约销售的提升以及低成本拿地策略再加之良好的综合运营能力也极大的带动了公司毛利率的走高。从18年半年报数据来看，景瑞的毛利率达到27.2%，较2017年同期大幅增长14个百分点。不论是从毛利率的增幅表现，还是对标行业基本毛利率情况，也都可以看到景瑞不俗的吸金能力。

最后再关注到公告所说的投资物业公允价值这一块。其收益持续增长，主要得益于公司有效的运营，令旗下持有的物业项目得到很好的发展，由此较为强劲的增厚了公司的利润，而这同样也展现了景瑞不俗的经营实力。

总的来看，在这份盈喜公告中，我们已经看到了景瑞强劲的增长姿态。虽然景瑞方面亦作公告中表示，此次评估是仅基于公司管理层参考目前可取得资料所作出初步评估，且能被调整，不过相信这份业绩预告的出炉也已经成功验证了公司今年不俗的增长实力。

除了业绩之外，能够佐证公司实力的还有公司逆境中融资的卓越表现。

今年来国内融资环境普遍偏紧，很多房企在紧绷的资金压力下寻求发债却困难重重，以致不少房企或是远赴海外寻求资金支持，又或是不惜背负加剧的运营风险高息举债。在这样的环境下，能够顺畅融到资金的房企其实力显然不言而喻。

而聚焦到景瑞，从银行给其的授信额度来看，即使是在这样紧缩的环境下，公司也表现格外亮眼。2017年底银行给景瑞的授信额度约为158亿，而到2018年底这一数字已经跃升到约261亿。银行大幅提升其授信额度，这无疑也进一步佐证了公司融资渠道的畅通和融资能力的增强。

另外就在近日，景瑞在融资渠道上还“另辟蹊径”展现了更别具一格的“吸金”魅力。其旗下全资子公司锴瑞投资发行规模不超过6.9亿的类reits——京沪办公物业资产专项计划正式在上交所获批。锴瑞投资是负责景瑞旗下持有型办公业态产品的相关工作的平台。按计划至2020年景瑞办公平台将投资持有30万方办公空间，而这也是景瑞多元化业务布局中的重要一环。

实际上早在今年7月底，公司还曾成功发行首单7.2亿长租公寓CMBS，其作为以景瑞旗下北京三全公寓作为标的资产在深交所挂牌交易的CMBS产品，也代表着当时北京首单长租公寓CMBS产品成功落地。在政府全方位支持长租公寓发展的背景下，景瑞的长租公寓项目借由便利的融资快速落地开花。

从这一点来看，公司在多元化发展路径下，不断拓展的融资渠道也有力助推着公司各项业务的迅速发展。而伴随景瑞“客户洞见+轻资运营”双轮驱动商业模式的持续发展，包括景瑞地产、锴瑞办公、优钺资管、悦樘公寓、合福资本在内的旗下五大业态平台不断完善，景瑞的未来无疑也将更为引人期待。

结语：

2018年地产股的表现可谓是高低起伏，除了年初在销售数据的加持下助推的历史高位后，多数房企此后的走势都变得一地鸡毛。乃至于10月下旬的小阳春行情也终究不过是昙花一现，整个地产板块可谓愁云惨淡。不过即便如此，依然有些许房企用自己卓越的表现，完成了股价的逆势上涨。景瑞控股便是这万绿丛中分外飘红的一支，其从年初的1.99元涨至2.25元，涨幅达到了13.07%，表现不俗。

如今再回归到估值上，按照去年公司权益持有人应占利润为8.06亿元，根据盈喜公告中20%-30%的增长预期，景瑞今年的利润数据应在9.7-10.5亿元之间，以0.87的港币汇率折算，对应港股市场市盈率在2.55-2.76倍，当前公司动态1.95倍，无论是相对于自身过往的表现，还是行业内同梯队房企的表现，公司市盈率仍然存在较强的吸引力。

由上种种不难看出，在地产主业持续高歌猛进，其他板块亦多点开花的良好发展态势下，景瑞控股持续赢得了资本市场的信赖。如今新的一年的到来，随着楼市松绑信号相继被放出，央行降准的信息刺激市场情绪，今年地产板块可谓颇有看头。那么现阶段依旧有着低估值吸引力的景瑞控股又会有怎样的表现，想必也将十分值得我们期待。