中国人均住宅1.1套？你“被平均”了吗？

作者：大狗子旺财

来源：网易财经

房地产的事儿，总能轻而易举引起人的注意。 

近日，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在出席某论坛时表示，中国住房市场还有很大发展空间。 

为什么呢？ 

因为中国住宅人均1.1套，人均建筑面积大约35平米-40平米。 

在这个喜欢用“平均数”说事儿的时代，很多人都莫名其妙地被平均了。 

网友纷纷表示： 

“一个人有11套房，剩下九个人没有房，人均1.1套。” 

“跟马云平均我一个月能挣几个亿吧。”

“工资比不过人均，住房比不过人均，我还有什么比得过人均的？” 

“人均一套，我没有看错，14亿套房子能装42亿人！”

“我，马云，王健林，马化腾，我们四个能影响亚洲的经济。”

数据总跟自身感受有一定差距，我们的住房市场，到底是什么样呢？

1.

也许没人能够说得清楚。

因为我国从来没有进行过全国性的住房普查，最广泛的数据只来源于全国人口普查，每十年一次，其中普查内容包括一项全民住房情况调查。 

这个数据虽然足够广泛，但仍有漏洞。比如当调查员入户时，收集的信息都是自己申报的，很可能存在漏报和不报现象。 

不过，尽管缺乏准确数据，人均住宅1.1套这个说法，听上去还是过于离谱。 

2013年8月，人民日报旗下的《人民文摘》曾发出直逼灵魂的拷问——我们究竟缺不缺住房？

文章援引了国务院发展研究中心的数据，经过房改以后，2012年，中国累计存量住房面积约为179亿平方米，2.2亿套。按照常住人口家庭算，户均1.02套。

一家子人拥有一套住房，这个数据看上去还靠谱点儿。

不过数据也指出，在2.2亿套住房中，还有大量的老旧住宅和筒子楼。也就是说，如果只计算带有单独厨房和厕所的房子，那户均拥有住宅仅仅0.72套。 

同一时期，央行调查统计司也有一组数据，当时中国城镇居民家庭数2.48亿户，因此估算，中国城镇户均住房约为1套。

后来，到了2016年，链家研究院出了一份报告，认为城镇户均住房达到1.08套。

虽然数据多少有些出入，但是户均1套左右的数据，基本吻合。 

所以，事后也有媒体分析，“专家称人均1.1套可能是口误，想表达的可能是户均1.1套，因为这也和人均35-40平米相适应。

2.

事实上，数据难以统计也好，感受差别之大也罢，主要是因为一个数值在作祟。

这个数值就是房屋空置率。

8月份，从自如的高资金到致命甲醛，出租屋的问题第一次被拉到舞台之前，那时候，前我爱我家副总经理胡景晖就高喊，北京五环、六环以内大概有90万套空置房。仅仅四天之后，他又喊出新的数据，整个北京城，有100万套房子处于空置状态. 

事实上，空置率是一个十分难以界定的概念。2008年之前，统计局会公布全国商品房的空置率，那时候所谓的空置率即开发商的待售率。不过这个指标在2008年之后就消失了。

在国际上，人们通常用“是否长期居住”这个标准来衡量空置率，进而征收空置税。 

因此，查水表和查电表，成了计算控制的方法之一。 

今年3月份，国家电网调查了一次空置率，标准为：一年一户用户的用电量不超过20度，即被认定为空置。 

这样算下来，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。 

大中城市和小城市以及农村房屋的空置率差距基本可以理解，务工人口的流动以及低房价的吸引，都能够造成小城市空置高于大城市的局面。 

但是仅看大中城市的数据，11.9%的空置率意味着什么呢？ 

根据国际标准，空置率处于5%到10%为合理区间，当空置率达到10%到20%就是危险区间，超过20%就是严重挤压。 

如此对比，中国的房屋空置率，已然到了危险区间。 

国家电网调查数据出来仅仅3个月后，中国香港就开始征收空置税，香港空置税征收标准是，空置一年或以上的需征收房产税，征收时会对房屋租金做评估，空置税为年租金的200%。 

不过，市场估计此次“空置税”对香港房市基本面影响有限。从目前来看，也确实没有控制住房价的上涨。 

而在叶檀财经看来，如果中国征收空置税，由于大量的控制房源存在，一定能够影响中短期楼市供需，房价和房租会下降，但是拉长十年或二十年，空置税对楼市的影响可能也很有限。 

不过无论如何，面对人山人海的一线城市，能够把控制的房源拿出来出租，哪怕是杯水车薪，也总比一点没有强。

3.

潘石屹曾说，房价高的根源就在于货币超发。 

“现在中国的M2是GDP的2.1倍，美国只有0.9倍。央行发（行）了这么多钱跑哪去了?难道跑到葱上、猪肉上去了？这些市场都太小了装不下，最后都跑到房地产上了，它是一个蓄水池，现在房地产市场规模几百万亿。” 

但他断言，房价一定会降！ 

潘石屹给出了两个理由，一个是租金回报率比低，另一个是人居住房面积超过34平方米。 

人均住房面积超过34平方米是什么概念？ 

就是已经赶上发达国家了，市场不存在短缺了。 

“34平方米”这个数字，说“中国人均住宅1.1套”的顾云昌也提到了，他说“中国人均建筑面积大约35平米-40平米”。 

这在发达国家中处于什么水平？ 

根据如是金融研究所的统计，中国的水平与发达国家还相差很远，仅仅高于韩国和中国香港。 

有趣的是，在人均住房面积的统计上，国际普遍采用实际的使用面积，而中国，则统计的是房屋建筑面积。

后来，如是金融研究所又考虑到中国特色的公摊面积，实际得房率仅为70%，因此转换为使用面积后，中国实际人均住房面积仅为25.66平方米，排名掉落韩国之后，仅仅高于中国香港。 

所以，距离发达国家的标准，中国还有一段距离，市场仍有短缺。 

也是潘石屹坚定房价一定会降的同一天，当被问及房价究竟是以渐进方式回归，还是以激进方式回归时，他说： 

仍是悬疑。