深度研究 | 如何破解租赁住宅的资金难题?

作者：地新引力  

来源：丁祖昱评楼市

2018年上半年，政策红利与租赁市场需求的持续性推动，致使多方参与主体持续发力租赁住宅市场，市场竞争逐渐向红海过渡。而伴随着激烈的竞争和快速的发展，行业资金的压力也随之而来。

各大银行纷纷布局长租公寓行业，银政合作、银企合作大举进军住房租赁市场，打造长租住宅的全链条金融服务。股权投资方面，资金流逐渐向头部企业聚集，“寡头垄断”的时代正在逐渐到来。资产证券化方面，自 2017 年初以来不断加速，目前已成为租赁住房融资不可或缺的渠道，规模达数百亿。

本文将从银行、股权投资、资产证券化等多角度，梳理金融的介入如何破解租赁住宅的资金难题。

五大行布局长租公寓，银租结合举足轻重

在“租购并举”的政策东风下，2017年下半年以来各大银行纷纷进军长租公寓行业。目前银行为住房租赁领域提供的融资额度累计已超过3.5万亿元之多。

但银行在长租公寓产业的布局野心还不止于此，除了在幕后默默为公寓企业输血，为房企和运营商提供早期开发建设资金外，还意图由幕后走向台前，与政府合作推出租赁平台，向个人租户发布消费金融产品。建行甚至自己搭建了“建融家园”APP租赁平台，直接面向租户提供自己的公寓产品。

当拥有巨大的资金和客户优势的银行也进军长租公寓，这个行业将会迎来怎样的变化？我们且来看看银行是如何布局长租公寓领域的。

建行布局一马当先，资源向一线城市倾斜

在政策的支持下，银行大举进入长租公寓领域。目前不仅国有五大行都已涉入长租公寓领域，一些全国性股份制银行如中信银行、平安银行以及地方城商行如南京银行、温州银行等也均和房企展开合作，布局住房租赁行业。    

根据统计，目前已有17家银行通过与政府或企业合作的形式布局住房租赁领域，与全国数十家房企以及二十多个地方政府开展合作。

图：各银行在住房租赁领域开展项目数量（单位：宗）

数据来源：公开资料

如上图所示，目前银行在长租公寓开展的项目共计69宗，有17家银行参与其中。其中，建设银行作为住房金融领域的领军者，在长租公寓领域布局力度最大，可谓一马当先。

迄今为止，建行已开展了46宗项目，占总项目数2/3。其次是工商银行、中国银行、农业银行与交通银行。目前，国有五大行在住房租赁领域参与力度最大，彰显了国家队作为租赁市场的第一梯队，对整个住房租赁市场的引导和带动作用。

从地域分布来看，银行在租赁住宅领域共涉及全国37个城市，开展项目超过一个的城市一共9个，其余城市都是仅开展了一个项目。而一线城市的北上广深则是银行和租赁结合最紧密的地区。

图：银行在住房租赁领域开展项目的地域分布（单位：宗）

数据来源：公开资料

从合作方来看，银行涉入长租领域的方式主要是通过与政府部门和企业合作达成。政府部门主要是各地方政府的住建厅、国土资源和房屋管理局、住建委等。

目前银行资源主要向政府和大中型房企倾斜，根据统计，所统计的69个长租公寓项目中，与政府部门合作有28个项目，与开发商房企合作有31个项目，与长租公寓运营商合作有10个项目。

图：银行在住房租赁领域各类型合作对象数量和比例（单位：宗，%）

数据来源：公开资料

银企合作融资为主，为运营方提供开发授信

为租赁运营方提供融资服务是银行参与租赁行业最主流的做法。银行为公寓运营方提供融资最主要的方式是提供贷款和授信支持。在统计的24个融资项目中，21个项目是通过向房企提供授信额度或综合融资服务达成；2项是设立租赁产业基金，其本质还是提供贷款。

以建行为例，房企与建行合作主要有两种途径，第一种房企自持，提供一部分房源与建行共同运营，“CCB建融家园·泊寓”就是建行佛山市分行与佛山万科联合打造的多业态混合型租赁社区，是广东省首例100%自持70年项目。

另外一种就是房企拿出一部分房源，将房子的产权与居住权分开，银行一次性买断房子的长期居住权，开发商不仅可以获得一笔贷款资金解燃眉之急，而且能得到银行给予的其它金融服务支持。

表：租赁市场银企合作项目盘点

数据来源：公开资料

银政合作搭建租赁平台，为租赁市场提供全链条服务

目前银行与政府合作的住房租赁平台搭建事件共有七宗，涉及武汉、佛山、天津等七个不同城市，发起银行都是建行。

而建行与政府合作主要分为两种模式，佛山模式与深圳模式。

佛山模式，是指政府主导，建行提供资金和技术支持，通过打造住房租赁监管及交易平台为租赁市场参与主体提供房屋租赁“全链条”服务。该平台主要包括由住房租赁监测分析平台、住房租赁监管服务平台、政府公共住房服务平台、住房租赁服务共享平台、企业租赁服务管理平台等五个部分组成。五大平台全部由建行广东省分行搭建并部署在建行住房租赁服务“公有云”平台。

建行与政府共同建设的住房租赁服务体系，意在改变目前住房租赁政策碎片化状态，形成涵盖技术规范、数据标准、交易流程、服务规范、金融服务的顶层设计方案，为推动住房租赁市场规范发展提供了重要工具。建设银行在其中提供的配套金融支持起着至关重要的作用。

在资金方面，建行与佛山正式开启全面深度合作，佛山获3000亿元授信支持，根据合作协议，广东建融（建行全资子公司）将参股佛山国资旗下的佛山建鑫住房租赁公司，参与佛山住房租赁重大项目建设及运营，共同培育和发展住房租赁市场。建行将为佛山国有住房租赁企业提供综合金融服务，包括引入股权投资资金、增资扩股、并购等，并为租赁住房项目的建设、运营、资产盘活等提供全方位金融产品支持。目前，建行已向佛山建鑫公司提供首笔6000万元住房租赁融资。

在房源方面，该平台十分强调房屋来源真实。企业房源均由建行与知名品牌公寓租赁企业共同运营，所有房源信息都经过核实后发布。个人房东房源信息均需经过在线核真、实地核实、后台审核才能发布通过“政府系统检核建行验真服务”，以“数据人工”相结合的方式，对房屋租赁关键信息进行校验，保证平台房源和图片的真实可靠，解决“黑房源”、“假房源”痛点。

另外，平台还通过客户实名认证，引入OCR（光学字符识别）技术、人脸识别技术，与公安部户籍系统联网等手段保证市场参与主体和操作的真实性。引入专业的龙信商信用评价体系，让平台的信息和交易充分可信。

除了强调房源验真，平台依托信用大数据、交易大数据和监管大数据分析结果，为各市场参与主体提供包括租客e贷、房东e贷款、快贷、信用卡分期等丰富的金融服务。

而深圳模式，是建行与深圳市政府成立合资公司，各占百分50%的股份，着力于通过市场化手段，将原本预售、在售的社会房源转为长期租赁住房，主要供给人才安居集团作为人才住房，由建行提供资金和运营支持。

表：租赁市场银政合作项目盘点

数据来源：公开资料

面向大众，银行为租户提供房租授信

除了政企、政银合作之外，银行还推出了面向租客的贷款产品，为长租客提供房租分期等服务，帮助长租客群锁定租金涨幅、减轻租金负担的同时，也帮助房企和运营商锁定客群，降低空置率，以及帮助企业提前回款。

以建设银行深圳分行推出全国首个个人住房租赁贷款产品——按居贷为例，该产品面对符合条件、有长租需求的个人发放，其特色为“无抵押、纯信用、基准利率、高额度”，贷款时间最长10年，单户最高额度100万元人民币。而且建行在利率上也给予了申请者充分的优惠，一年期贷款的月利率仅为3.63‰，一至三年贷款的月利率仅为3.96‰。宽松的申请条件和优惠的贷款政策将会吸引大批租房者办理。

表：建行租赁贷款在深圳适用利率

资料来源：《建行个人住房租赁贷款业务简介》

目前按居贷第一贷款已经发放，客户是李先生，一个科技公司的白领，一家五口（有个小baby），在罗湖区有自有两室一厅，但是想换个大一点的改善居住环境，在建融家园上看中了一套四室两厅的房子，建行帮助李先生一次性签约三年，一次性支付三年租金，锁定租金涨幅，租金92折。尽管该笔交易单从金额来说比较鸡肋，但是在交易中建行对租住双方进行了信用背书，从稳定性来说是有深远意义的。

利用资金资源体量优势，银租结合举足轻重

中国的租房市场还是处于信用空白状态，而银行的积极介入，为这个行业提供了资金支持和信用保障等，而目前，中国建设银行对租赁市场支持力度最大，其通过自身信用，为各方信用背书，快速切入，将能很好地弥补租房市场信用的缺失，给房东和租客带来信用约束；通过信贷资金优势，购买房企长期租赁权，获取海量房源，深度自营，成为住房租赁市场上最大优质房源的供给方。总结下来，建行进入租赁住房市场，有以下三方面的优势：

第一，资金体量优势。建行利用其资金优势，通过大量房源自营，相比支付宝和京东等单纯的信用租房平台优势不言而喻，对于58同城、赶集网的网络中介模式也是有明显优势；

第二，资源整合优势。建行通过其资源整合和对接能力，进行战略整合，综合深度运营，覆盖租赁上下游产业并抢先与政府合作搭建住房租赁平台，在这点上面，建行相比其他银行优势明显。

第三，网点覆盖优势。建行介入住房租赁市场，采用线上服务和线下服务结合的方式，线上服务主要通过APP客户端接入，线下主要通过网点提供服务。目前建行即将推动住房租赁网点转型，打造住房租赁金融中心，而其辖下分支机构覆盖全国大中城市和核心商圈，若转型作为租赁金融服务网点，其将有极大的先行优势。

股权投资，“寡头垄断”的时代

正在逐渐到来

2017年在国家政策的大力推动下，大量资本涌入长租公寓市场，长租市场迎来长租公寓元年。2018年上半年，政策红利与租赁市场需求的持续性推动，致使多方参与主体持续发力长租公寓市场，市场竞争逐渐向红海过渡。资金流逐渐向头部企业聚集“寡头垄断”的时代正在逐渐到来。

融资白热化助力长租公寓市场

图：各长租公寓领域融资及事件数详情

2018年起，长租公寓市场的资本热度持续升温，品牌融资规模更是呈现爆发趋势。截至2018年6月，长租公寓领域融资事件已达100起，股权融资总额又创新高。仅2018年上半年，市场融资总额就约达81亿人民币，约为2017年融资总额的2倍。

2018年上半年共有13起融资事件，上半年融资次数基本追平2017年全年融资事件次数，且2018上半年平均单笔融资额高达8亿人民币，约为2017年平均单笔融资额的3.5倍。融资逐渐由多笔小额向单笔大额方向转变。在租赁市场供需缺口与国家政策调控向房产租赁的持续性倾斜的二元因素助动下，2018年下半年长租公寓市场有望再次迎来融资热潮。

图：长租公寓领域融资轮次占比

现阶段，长租公寓的融资阶段主要集中于A轮前，A轮前融资事件占比达70%。进入C轮后、战略融资等阶段的融资事件占比仅约10%。在各路资本大军纷纷进入长租公寓市场，试图抢占市场发展新契机时，长租公寓的盈利模式仍尚未清晰。市面上的长租公寓品牌大部分均面临空房率高、租金回报率低、长期亏损的尴尬局面。因此公寓运营主体更需要资本的大力支撑，通过长期的投入和运营来实现“以时间换空间”的发展模式。但对于仍处在扩张期的长租公寓市场，前期资金量需求大、回报周期长、盈利难等问题或将成为中小型投资机构止步于A轮前投资的重要因素。长期来看，长租公寓盈利困境或成为资本进入市场的新壁垒。

融资资金逐渐向头部企业聚集

表：2018长租公寓领域获投事件TOP5 vs 2017长租公寓领域获投事件TOP5

对比2017年长租公寓领域获投TOP5事件，2018年仅自如单笔融资额就已远超2017年获投TOP5梯队的融资总额。自如首次融资刷新了国内长租公寓行业单笔之最。此外V领地、优客逸家以及蛋壳公寓的获资规模也远超2017年同级获资品牌中的城家公寓与安歆寓。2017获资TOP5公寓品牌的融资总额仅占2018年获资TOP5公寓品牌融资总额的14%,预示着长租公寓市场正式进入“烧钱”模式。

2012-2018期间长租公寓市场上，融资总额达5亿人民币以上的公寓品牌有9家，约占市场现有公寓品牌的20%。其中以自如、魔方公寓为代表的一级梯队融资总额已达152亿人民币，占长租公寓市场融资总额的80%。拥有50万间房源的自如仅首轮融资就占据了2018年上半年运营商融资规模的半壁江山，融资额占2018上半年融资总额的50%，占2012-2018年市场融资总额的19%。2018年自如拟将管理的房源数量扩展到80万间，预计增长达60%。

通过现有的融资情况不难看出，长租公寓市场龙头部队雏形基本显现，融资逐渐向头部企业集聚，“寡头垄断”甚至“赢者通吃”的时代正在到来。

资产证券化，迈向公募的最后一公里

租赁住宅的资产证券化进程自 2017 年初以来不断加速，加之政策支持，目前已成为其融资不可或缺的渠道。截至目前，共有18款租赁住宅的资产证券化产品成功过审，包括了7单ABS、2单CMBS、1单ABN以及8单类REITs产品。

表：租赁住宅ABS/ABN/CMBS产品发行情况

表：租赁住宅类REITs产品发行情况

目前中国发行的资产证券化产品分为债性产品和股性产品，其中：

ABS/ABN类产品为纯债性产品，体现为债权或收益率属性，仅能将未来数年物业产生的现金流折现，通常不包含物业产权或抵押权，基础资产通常为租金收入或租赁分期的收益权。典型产品如魔方公寓ABS和链家自如1号、2号等。

CMBS主要指通过信托贷款等方式发放经营性物业抵押贷款，并将信托受益权或贷款债权作为基础资产发行资产支持证券，标的物业的经营收入等额偿还优先级证券本金及预期收益，或主要偿还证券预期收益，通过续发或回购等其他方式偿还证券本金。其底层资产需为商业性质的物业，典型产品如招商蛇口的租赁CMBS产品。

类REITs是中国目前在法律和制度尚无法支持标准公募REITs发行期间的类似REITs的资产证券化产品，尽管其随着发展，权益级份额不断扩大，但其本质仍为偏向债性的资产证券化产品。类REITs直接或通过私募地产基金间接持有物业产权，发行资产支持证券，标的物业的经营收入能够偿还优先级预期收益，标的物业（亦或是项目公司股权或私募基金份额）市场化处置、或有回购或公开发行REITs能够偿还本金。此类产品目前仍为私募状态，面向银行、保险等金融机构发行。由于涉及权益的转让，目前一部分涉及纯租赁用地和在土地招拍挂竞自持过程中限制散售的土地的租赁物业，能否发行此类产品仍有待观察。目前市场上已获批8单此类产品，并有新派公寓、保利地产、碧桂园、旭辉领寓4单已发行成功。

而未来，“公募”将成为这一领域亟待解决的问题，这不仅标志着市场由探索走向成熟，还能为租赁住宅运营方提供长效的融资和退出机制，同时，投资者也可以共享租赁住宅的发展红利。以类REITs为例，目前国内在产品性质、发行方式、物业遴选管理、增新措施、法律框架和重复征税等多方面，与发达国家和地区的标准公募REITs还存在着许多差距。而在今年4月，证监会和住建部在《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中明确提出，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。相信在政策的强力推动下，首个租赁住宅公募REITs产品极有可能在2018年年内或2019年年初落地。

表：国际REITs与境内类REITs比较

随着金融对租赁住宅赋能的不断深化，行业也将不断的转型升级，玩法也将彻底改变。对于这个市场内的各个运营方而言，面对较有限的回报率和高昂的获房成本，如何充分利用行业政策和资金红利，利用金融资源和资本的力量实现扩张，将会是未来决胜的关键所在。