地产开发商密集更名，这件事影响到我们能否在一线城市留下来

作者：撤离北上广

6月29日万科股东大会上传出一个令人吃惊的消息：万科要“抛弃房地产”！

万科董事会主席郁亮说：我现在琢磨我们的公司把“地产”这几个字都拿掉，不要叫万科地产，而是万科企业。未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子……

从上面的表述来看，万科已开始跟“房地产”说“拜拜”了。不仅在战略目标上，已经定位为“美好生活的服务商”（此前是“城市配套服务商”），还准备删除各地分公司名称里的“房地产”字样。 

1、房地产企业纷纷改名的背后

随着市场形势不断变化，房地产企业也在不断寻求转型升级。龙湖地产已更名为龙湖集团，未来还将深度探索并参与城市空间和服务重构，将在产品和服务方面持续创新。

同时，恒大、万达、远洋、正荣、朗诗、雅居乐等多家地产公司也都加入了改名的行列，这些企业均有意识地淡化“地产”二字。

——房地产过去：是拉动GDP的大引擎，也是“造富机器” 

房地产在国民经济发展中一直占据支柱地位，从公布的国家经济成绩单显示，过去，房地产开发投资占国内生产总值比重始终保持在13.3%以上，房地产还直接、间接的带动了上下游众多行业发展。有统计测算显示，每投资100元的房地产开发，可带动上下游产业内170元~220元的需求；每100元的房地产销售，可带动130元~150元其他产品的销售。

2008年经济危机，中国开始宽松货币政策，货币超发，2008年入市的4万亿。使得2009年M2增速高达27%，平均M2增速高达17%。货币大量进入了房地产领域，使得房地产价格一路上涨，一轮长达十年的中国房地产牛市开启。

政府卖地赚钱，开发商造房子赚钱，银行放贷给开发商赚钱，人们炒房赚钱，钱钱钱，正如老祖宗说的：“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。

大家都发现，原来房地产才是财富自由的罗马大道，这导致只有一个结果——房价的节节高升………

过去的一个时代，是炒房造富的时代，也是一个泡沫肆虐的时代。 

——房地产如今：百姓与政府的囚徒困境 

2008年，历史给了中国人刺破不健康的房地产泡沫的最好的机会，我们为了保增长而让不健康的泡沫膨胀至骇人的程度，到了今天，我们不仅无力刺破，一旦刺破，等于对中国经济实施“自杀式袭击”，这种代价目前是中国无法承受的。

房地产投资占GDP13.3%以上，房地产一旦出大问题，中国经济必然崩溃，每个人都会成为中国高房价泡沫破灭的殉葬品。

但是现实是：买一套房几乎需要花掉一个普通工薪阶级家庭一生的积蓄。十年前，上海房价还不足1万/㎡，十年后的今天，全市均价达到3.8万元/㎡，房价十年上涨3倍多 。面对高房价，先是东拼西揍交了首付，然后省吃俭用的还房贷，不敢跳槽，不敢旅游。因为房子，当初意气风发的青年才俊都变成了“房奴”。带来的是生活成本的降低和居民幸福指数的下降。

这，就是囚徒困境。 

这种单一依赖房地产拉动经济发展结构并不靠谱，国家必须扶持其他行业拉动经济的增长，大力推互联网+，智能制造，高端装备制造，鼓励万众创新，鼓励创业，供给性改革，以摆脱这种畸形的单一经济增长的模式。 

如今，政府监管越来越严格。

2018年下半年开始，房地产市场就开启了全面严打模式。第一，7月以来，已有20余城发布楼市政策或执法结果，个别城市还设置了房价“涨停板”；第二，在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象，重点打击投机炒房团伙；第三，住建部表态，要因地制宜推进棚改货币化安置。

2018年6月5日，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，明确了面向未来（2018年至2035年）的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房；深圳也是第一个发布2035年住房规划的城市。

由于高压政策加大资金压力，房企拿地速度有所放缓，而融资拿地两手抓的现象加剧。日益紧张的资金链亦为新一轮行业洗牌设下考验。

销售回笼和市场融资一直是房地产企业的主要资金来源。当前，这两大渠道都被调控收缩直接拉紧了不少房企的资金链。 

2、房地产未来，转型才有希望

2015年、2016年，A股上市房企的平均净利润率只有9.69%、9.73%。2017年好不容易遇到一个“大年”，也不过11.7%。注意，这是A股里上市房企的利润率。如果全行业平均，会低很多，同时，上市房企的负债率却逐年攀升，2017年达到了78.82%，创下2005年以来的最高点。 

高房价、低利润的背后，是过去房地产开发商敢于负债、快速开发、快速周转的传统模式。在拿地成本不断上升、融资成本同步提高的形势下，遇上限价、限贷、限购等一系列调控政策，快速开发与高速周转都将难以实现，传统经营模式明显遇到了极大阻碍。 

“高负债+低利润率+严厉的行业管制+高度不确定性”，成为当前房企必须面对的行业特征。所以，焦虑是普遍的，是全行业的。

房地产需要转型了，改名只是第一步……..  

3、房地产转型大势所趋，长租公寓首当其冲

房地产转型已经是迫在眉睫，目前中国经济的房地产化，中国经济结构已经比较严重。房地产总体链条上的运营过大，导致很多的企业转到房地产上来，全民也都在炒房地产。所以带来很多的问题，甚至影响到国民经济的健康发展，因此需要转型，需要去房地产化。 

地产转型的方向，首先是开发经营租赁地产长租公寓，其次是商业地产，开发运营零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，其三是物业管理，以及健康地产、教育地产、文化地产等多元模式。 

目前大型房企纷纷抢滩进入长租公寓，除了看好租赁的发展以外，也是为旗下自持用地寻找新的开发思路。自从2016年12月，万科低价拍下了北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地，此后，陆续出让了多块含有自持比例的住宅用地。按照要求，这类“只租不售”的模式管理将在未来提供大量的可租赁房源。 

美国地产租赁市场比较： 

美国：作为住房租赁市场最发达的国家，2016年租户有4384万户、1.11亿人，占全美比重分别为37%和35%，2016年租金中位数为970美元/月/套，由此测算，租赁市场规模在3.54万亿元左右。 

我国：根据中国指数研究院测算，当前我国总租赁人口接近1.8亿人，占总人口比重为13%，租房市场规模达1.38万亿元。 

我国租赁人口在总数上已经超过美国，但租赁人口占比仍低于美国22个百分点，随着城市化的进一步发展，以及租赁制度的不断健全和配套政策的陆续跟进，我国租赁人口比例会逐步上升，租赁市场规模也会水涨船高，预计2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元。 

图表：中美租赁市场规模对比 

4、长租公寓回报率仅3%，高租金难题有待破解

目前来看，地产转型长租公寓为大趋势，但是长租公寓开发回报率低是不得不面临的问题。

有关资料显示，长租公寓回报率仅3%。开发商持有型长租公寓受到高地价和建筑装修成本影响，长线回收投资压力重重，另外，长租公寓的“包租”虽然被视为“轻资产”行业，但实际上，一栋长租公寓大概100-150间房，一个房间算上装修和家电成本在6万元左右，整栋成本在600万~1000万元。  

从盈利模式上看，目前长租公寓利润主要还是来自“一进一出”的租金剪刀差。但租金不可能迅速上涨，所以租金差也无法快速提升，导致资本回收周期较长，且收益部分被卡死。如果再加上物业管理成本和逐年提升的人工费用，长租公寓其实算是微利行业。

上涨缓慢的租金差，被成本压缩的服务费，以及如果“不持有”则很难享受的物业溢价，并不宽裕的利润使得国内长租公寓普遍呈现“低回报率”的局面。 

地产转型可能会改变一线城市白领的居住方式，一部分人会以长期租房的方式留在一线城市，并享受到专业的管家式的租住生活，但是房屋高租金的难题依然难以破解。

 来源：撤离北上广