近一年房企发债总结：净融规模恢复2017年初水平

作者：黄文涛  曾羽  张君瑞

来源：文涛宏观债券研究

本周观察：近一年房企发债情况面面观

2017年上半年发行净融呈现波动上行，2017年下半年受市场影响，房企债净融下行。2018年开始，房企债券发行量开始骤增，2018年3月发行量达到近一年来最高水平，达到785亿元，净融也急速上升，但是自2018年3月后，房企债券市场开始下行，总发行量开始下降，偿还量增加，2018年房企债券净融恢复到2017年初水平。从不同主体评级债券月发量比重来看，2017年AAA级债券市场发行量占比总体下行，2018年开始AAA级债券迅速反弹，占据市场月发行量过半的比重。2017年3月新发债月平均票面利率开始上升，直到2017年12月，月平均票面利率达到近1年来最高点。之后，月平均票面利率开始出现波动下降。AAA级、AA+级和AA级债券月平均票面利率在近1年半的时间内都处于增长的趋势，其中AAA级债券增长过程相对稳定。

我们统计在18年7月6日有存量债但在2017年7月1日至2018年7月6日期间未发行过信用债（公司债、企业债、短融、中票和定向工具）的房地产企业，具体情况如下：222家房地产城投企业中有136家企业近一年没有发过债券，其中最新评级为A+的有1家，为AA的有103家，为AA-的有10家，为AA+的有15家，为AAA的有3家；232家房地产非城投企业中有146家近一年未发行过债券，其中最新评级为A的有2家，为AA的有74家。为AA-的有10家，为AA+的有21家，为AAA的有17家，为CCC的有1家。

市场跟踪：净融改善，收益率下行，信用利差走阔

本周（7.2-7.8）一级市场共发行产业债57只，总发行量671亿元，较上周变动1.9亿元，总偿还量为462.43亿元，净融资量为208.57亿元，较上周变动98.75亿元。二级市场：中短票除AA-的3Y与5Y外均下行。中短票收益率分位数1Y在70%附近，3Y在66%附近，5Y在62%附近。信用利差除AA-外均收窄。信用利差分位数1Y在89%附近，3Y在64%附近，5Y在59%附近。钢铁与房地产行业各评级利差均收窄，煤炭与公用事业低评级利差走阔，高评级利差收窄。本周收益率变动最大的20支产业债中，18只收益率上行。其中，上行幅度最大的是16弘债03，下行幅度最大的是16金茂01。

一、本周观察：近一年房企发债情况面面观

1.1  房企发行净融状况

2017年全年以及2018年上半年，房地产企业共发行769支债，总发行量6514.23亿元，总偿还3055.99亿元，净融资额总计3458.24亿元。2017年上半年发行净融呈现波动上行，2017年下半年受市场影响，房企债净融下行。2018年开始，房企债券发行量开始骤增，2018年3月发行量达到近一年来最高水平，达到785亿元，净融也急速上升，但是自2018年3月后，房企债券市场开始下行，总发行量开始下降，偿还量增加，2018年房企债券净融恢复到2017年初水平。

2017年全年以及2018年上半年AAA级债券总发行规模达到2087.4亿元，其中2018年3月发行量最大，AA+级债券总发行量为1706.2亿元，AA级债券发行量为1473.56亿元，AA-级债仅为5亿元。从不同主体评级债券月发量比重行来看，2017年第一个月份仅有AA+级和AA级债券发行，比重分别为45%和55%，2月份市场上发行了大量的AAA级债券，同期AA+级和AA级债券发行量开始下降。2017年AAA级债券市场发行量占比总体下行，虽然期间有波动性增长。2018年开始AAA级债券迅速反弹，占据市场月发行量过半的比重，也因此，AA+级和AA级债券近一年半的月比重总体下行。

1.2  房企债到期收益率

2017年房企新发债平均票面利率为5.97%，2018年上半年相比2017年平均票面利率有所上涨，为6.27%。2017年3月新发债月平均票面利率开始上升，直到2017年12月，月平均票面利率达到近1年来最高点。之后，月平均票面利率开始出现波动下降。2018年月平均票面利率趋于稳定。AAA级、AA+级和AA级债券月平均票面利率在近1年半的时间内都处于增长的趋势，其中AAA级债券增长过程相对稳定，没有太大波动，而AA+级和AA级债券的增长过程出现的波动幅度很大。

1.3  近一年哪些房企未发债

我们统计在18年7月6日有存量债但在2017年7月1日至2018年7月6日期间未发行过信用债（公司债、企业债、短融、中票和定向工具）的房地产企业，具体情况如下：目前存量房地产债归属于454家发行人，其中222家企业属于wind标准的城投企业，剩余232家企业属于wind标准下的产业债；222家房地产城投企业中有136家企业近一年没有发过债券，其中最新评级为A+的有1家，为AA的有103家，为AA-的有10家，为AA+的有15家，为AAA的有3家；232家房地产非城投企业中有146家近一年未发行过债券，其中最新评级为A的有2家，为AA的有74家。为AA-的有10家，为AA+的有21家，为AAA的有17家，为CCC的有1家。

二、市场跟踪

2.1 发行净融

本周（7.2-7.8）一级市场共发行产业债57只，总发行量671亿元，较上周变动1.9亿元，总偿还量为462.43亿元，净融资量为208.57亿元，较上周变动98.75亿元。

2.2 到期收益率和信用利差

本周（7.2-7.8）国开债收益率均下行，收益率分位数处于55%左右，商业银行普通债AA+收益率下行。

本周（7.2-7.8）中短票除AA-的3Y与5Y外均下行。中短票收益率分位数1Y在70%附近，3Y在66%附近，5Y在62%附近。信用利差除AA-外均收窄。信用利差分位数1Y在89%附近，3Y在64%附近，5Y在59%附近。

2.3  主要行业利差

本周（7.2-7.8）钢铁与房地产行业各评级利差均收窄，煤炭与公用事业低评级利差走阔，高评级利差收窄。

2.4 估值变动较大的个券

本周（7.2-7.8）收益率变动最大的20支产业债中，18只收益率上行。其中，上行幅度最大的是16弘债03，下行幅度最大的是16金茂01。