一手房计划经济，二手房市场经济

来源：上善若水资产服务号

作者：侯安扬

最近有个特别奇特的现象。

它就是：一手房限购，供不应求；卖一手房的地产公司股价暴跌。

像万科A，从最高点下来已经接近腰斩了。42.2到22.5，整整跌了47%。

汇总了市场对地产公司的看法，其实一个重要转折点就是6月底传出来棚改信贷政策有变。

这个是当时6月25号关于棚改的其中一个传言:

而棚改影响的股票碧桂园，股价是这样的：

标注的箭头，就是碧桂园开始疯狂下跌的6月25号。

总得来说，现在房地产市场的政策干预太多，价格信号混乱。但是，林林总总的看法，有的人看多，有的人看空，最后形成一个综合的看法，这个会影响股票的价格。

我汇总得到的市场综合看法，就是：地产股未来前景不妙。

这个看法是对的，还是错的？

如果你的研究超越了市场，你发现市场是错的，那这个时候的地产股，搞不好就有很大的超额收益。

如果市场的看法最后证明是对的，那其实市场对地产股的估值已经是隐含着：中国房地产要崩盘。

因为身处深圳，加上经常跑北京上海去出差，我发现地产行业的一个新政策组合对行业影响深远，但是似乎市场目前还没有太多看法。

我总结这个政策组合，就是：一手房计划经济，二手房市场经济。

一手房目前的定价，已经不允许地产商自由定价了。从几个城市的做法来看，基本就是政府按照当地二手房价格，打了7-8折，给了一个指导价。

以深圳最近大热的润府3期为例。

要卖741套，申请了6776个号。

为什么这么多人扑上去呢？因为价格划算啊。

旁边的二手房，润府一期、二期，价格是11-12万。这新房，还送几千块钱的精装修，价格是8-9万。基本是打了个75折。

是个傻子都知道买新房比买二手房划算啊。

那问题来了：这种“一手房计划经济、二手房市场经济”，如果长期实施下去，会有什么影响呢？

所幸，中国大量的双轨制经验，给我们提供了丰富的案例和经验（更多是血淋淋的教训）。

其实股市在几年前，已经开始实行这种双轨制了。当时市场正在炒作中小创，上头觉得这个事情不太对头，就开始限制IPO的价格。

虽然没有明文，但是事实上就是形成了23倍市盈率的限制。

“不仅是要低于行业市盈率，我们接收到一个信号是，不能高于前一段发的市盈率，现在听到的数字是23倍，否则很难拿到批文，”前述北京券商保代表示，“但也不是都能发到23倍，一般是看同行业最近一个月静态平均市盈率和23倍孰低。”

过去几年，股票市场呈现剧烈波动的走势。先是一年疯长，然后进入了3年的疯熊。

从整个市场的估值来说，基本是在30-100倍市盈率这个范围剧烈波动。目前已经跌破30倍了。

但是，即使是熊成这样，也比指导价的23倍市盈率高。

因为不是每个公司都是只看市盈率的，总得来说中小创的估值要高一些，蓝筹的估值要低一些。但是一刀切了后，反应在市场上的价格，就是新股一上来，先啪啪啪涨停，然后到某一天就打开涨停，然后就长期低迷。

如果估值差别大的，就涨停板数量多。如果估值差别小的，就涨停板数量少。

前者，就是最新的科锐激光。涨超过10个涨停板了，还没有打开的意思。

后者，就是工业富联，涨了两个涨停板，就打开了，现在价格都快破发了。

当然，反应在这个价格变化里的，还有中签率。总得来说，中签率低的，涨停板数量会多；中签率高的，涨停板数量会少。

这种“一手股计划经济，二手股市场经济”的价格体系，造成这几年打新资金居高不下，而二级市场资金净流出。

从每个人的角度来说，一手股票便宜（不超过23倍）买中就有钱赚，尽管有中签率的问题。但也比二级市场股票昂贵（30-100倍）好啊。

每个人的选择都是理性的。

当然我这里先要说明一下，造成当时二级市场价格高的原因是复杂多样的，现在二级市场价格暴跌估值回落，也不全是因为新股造成的。

但是我们确实能观察到，大量资金宁愿窝着打新股，也不愿意去二级市场买股票。这个是现状。

介绍完这几年股票市场的双轨制后，回到我们房子的问题上来。

目前新房的价格限制，还是为数不多的楼盘。但是已经能观察到一些现象了。

1.一手房的中签率也接近股市的原则，价差大的中签率低

这个很明显吧，润府3期的中签率10%多些，而前阵子招商双玺的中签率25%、万科蛇口公馆28.99%的中签率。价差是个重要的因素，价差越大，就越有更多的钱来进行套利，中签率就很低。

2．跟打新股不同，新房中签率还受入市门槛影响

打新股目前是没什么门槛的，中签率也极低。但是目前打新房是有门槛的，像招商双玺就是大户型，单价高，也得先交500万诚意金才有资格。而润府3期，则只有200万。这个门槛直接决定了有资格、有本事去买新房的人的数量。

3. 打新股相对公平，打新房就……

这个话题比较敏感，但是目前来看打新房已经被爆出存在猫腻了。因为巨大的价差，很多地产公司内部人就自己搞定了，同时也有各种领导打招呼。这不免让人联想到过去计划经济时代，能拿到条子就拿到钱的历史，又出现了。

4.新房定价对二手房形成明显挤压

从中介的反馈来看，现在二手房不单是政策上打压成交（本意或许是打压地产投机），购房者的心理预期已经开始变化了。就是宁愿去不停申购新房，也不愿意去买二手房。

站在消费者的角度，二手房价格高，交易费用高，想买就买。新房价格低一截，交易费用少，但是有中签率的限制。

如果每一次打新房的中签率是10%，其实只要不停的申购，从概率上来说一年内申购10-12次是肯定能够买得到新房了。

5.二手房目前在逐步去投资化

目前对二手房的限制政策，客观讲极大抬高了它的交易成本。不仅是税费高，交易麻烦。如果长期维持当前的二手房政策，其实会大幅度打压囤积房地产投机的收益。

目前房地产买卖里，有大批是因为过去一直不停的上涨带来的投机需求，如果投机需求下去了，那相当于供求关系得到了重新平衡。

那，如果目前的“一手房计划经济，二手房市场经济”一直持续，会有什么结果呢？

这里，要分城市的讨论，因为不同城市基本面差异特别大。

但我们去看这些城市的基本面需求，最核心的因素其实还是：有没有新增的购买力，有没有新增的土地供给。

第一种情况：

新增的土地供给远大于新增的购买力。那么在目前的政策框架下，二手房价格会下滑，一手房价格坚挺，慢慢价差变小后，买新房中签率就会大幅度上升了。

这个其实已经发生在股市了。从我的统计来看，二级市场价格下跌了后，新股上来涨停板的数量就减少了。事实上因为之前新股的供应速度非常快，也客观上带来了二级市场价格的下跌。

第二种情况：

新增的土地供给远小于新增的购买力。这个情况其实是比较复杂的。因为一二级市场价格倒挂后，会引发很多购买力去排队打新房，也不愿意去买二手房。如果长期持续下去，会看到排队打新房的人数越来越多，二手房买卖寥寥无几但是价格也不下滑。深圳目前处于这个阶段。

怎么看“新增的购买力”变化？从全国范围来看，影响最大的就是房贷政策。从房贷政策收紧以来，现在房地产市场在逐步降温。从去年年中开始，全国房贷利率已经是逐步在回升了。当时平均的房贷利率在4.5%，现在已经回到5.5%了。

事实上，房价一般都滞后于房贷利率半年到一年。我们大概率能看到，今年因为房贷利率抬升，会抬高购房的门槛，同时打压房价。

想让房地产市场软着陆的话，限制住一手房价格，限制住二手房成交量，然后增加土地供给，靠时间换空间，需要非常精细化的操作。这中间存在着很多变数：当地的产业受不受得了、租房市场数量够不够、年轻人口流入还是流出……

房地产市场去投资化是正道，房住不炒是应该的。但不管如何，千万不要因噎废食搞计划经济。管制越多，到后面需求和供给就会大幅度下跌，会引发极多的问题。