地王杭州造！未来售价10万起确定在调控？

作者：安迪  

来源：楼市资本论

5月立夏以来，全国的天气一天比一天热。比天气还热的，就是杭州的楼市。

楼市资本论惊悉，刷屏地产圈的杭州万人排队买房事件余热未退，5月28日，杭州百井坊“绝版宝地”超百亿成交！

5.5万/平的楼面单价，创下杭州历史新高，成为近期的全国地王！未来项目售价最低也得10万元/㎡起！

在全国调控不断趋紧的环境下，杭州无所畏惧，又为楼市下了一剂猛药。

面对火爆的楼市，百姓能如何选择？只能四处融资，勒紧裤腰带：不上也得上！

1，香港地产商恒隆，百亿吃下杭州地王

楼市资本论得知，历时7个多小时，336轮报价，有杭州“绝版宝地”之称的市中心百井坊地块，以107.31亿元的总价成交，溢价率118.51%，被香港房企恒隆地产（00101.HK）拿下。折合楼板价55285元/平方米，为历史新高。

今天挂牌出让的百井坊地块被人评价为“浙江省内最具价值的商业地块”，一直广受关注，但竞拍过程如此激烈仍有些出人意料。资料显示，地块出让面积44827平方米，容积率最高4.33，地上建筑面19.41万平方米，起始总价49.11亿元。

上午九点半，百井坊地块正式挂牌出让，每轮最低加价幅度为1000万元，不设上限价格，即“价高者得”。据悉，此次竞拍吸引了华润、恒隆、九龙仓、银泰、新世界等众多买家的竞相出价。

下午16：00左右，当竞拍进行到第300轮时，百井坊地块总价一举突破百亿，成为杭州的第三宗百亿地块。

这意味着，这块地处杭州武林商圈最核心区域的百井坊地块，将由香港恒隆来打造，杭州的第一家恒隆广场即将来临。

楼市资本论了解到，香港地产巨头恒隆在中国拥有多个商业地产项目，其中以上海南京西路黄金地段的恒隆广场最为知名。

此次拍卖的百井坊地块，位于杭州市下城区武林广场附近的核心区域，东至杭州粮油商品贸易大厦、体育局宿舍、天水苑等，南接百井坊巷、XC0105-05B地块，西至规划打枝弄，北至体育场路。地块周边标志性建筑包括，武林银泰百货、杭州百货大楼、嘉里中心、杭州大厦、杭州剧院等。

据业内人士估算，以目前楼面价看，未来项目售价最低也得10万元/㎡起。目前可以参考的是，地块周边1公里范围内，唯一在售的商品房项目是杭州嘉里中心的酒店式公寓组团——逸庐，开盘至今成交均价已超过11万元/㎡。

楼市资本论认为，这次土地拍卖已经明确告诉我们：一个城市的房价，更多是由发展机会、环境、公共资源的溢价决定的。一直以来大力布局互联网、高新科技、未来产业的杭州，更是让自身的“新一线”名牌愈发火热，再加上稀缺的土地资源，未来上涨仍是常态。

面对百亿地王，一直鼓动年轻人不买房的杭州“马云爸爸”，不知如何感想？

2，杭州“红盘”开售，近万人排队摇号抢购

如果要问到杭州土地市场为啥这么火热，竟能让房企下血本拿地？答案无非还是杭州楼市太火爆。

尽管全国进入最严楼市调控期，杭州楼市的火爆程度，仍在不断刷新老百姓的认知。

5月26日，杭州不少银行门前排起数百米长队一眼望不到头。现场排队市民表示，他们其实都是融信澜天的登记客户。赶上当天还是周末，早上6点多去排队居然已经排出两条街。银行网点内更是人山人海，有人打架、有人晕倒，一派疯狂的景象。

新开盘的融信澜天和华夏四季都具有“低总价、小户型”的特征，且板块利好因素叠加，也使其吸引了更多刚需大军的加入。

有体验过现场的媒体人表示：“看这几天的人流量，参与摇号的总人数可能接近万人了吧。”

楼市资本论认为，先不说这些楼盘火爆开卖，销售额会有多少，单是前期摇号冻结的资金按最低的每人50万算，1万人也得有50亿了吧。这次没摇上，剩下的巨量资金总要转移别处吧。

可以预计，杭州未来开盘的项目将依然火热！

3，楼市火爆背后：一、二手房房价倒挂

有人不禁要问了，排这么长的队，还打架、晕倒，这些人都傻了吗？一点都不傻，这些人比猴还精。

“排队最根本的原因还是在于价格，一、二手房房价倒挂。”

事实上，包括融信澜天在内，排了长队的楼盘，都是被市场非常看好的“红盘”。据了解，融信澜天最新备案均价为18460元/平方米，而周边最近的万科未来城二手房挂牌价超过三万；华夏四季楼盘精装修均价为26105元/平方米，而它旁边的北大资源未名府在2016年时，毛坯单价已冲上三万。

在杭州楼市实行“新房限价”的背景下，一、二手房房价倒挂是一个非常普遍的现象，两者差价从几千元不等甚至上万。“这就相当于政策帮你向开发商打了折扣。”

“买新房就像打新股”，根据杭州本地的专业人士测算，按照目前的市场行情，华夏四季单价2.6万元，交付年限1.3年，以90平方米的户型计算，若持有两年后变现，那么年化收益率在25%；同样地，融信澜天交付时间为1.5年，若持有两年后变现，那么年化收益率在36%。

除了刚需客外，对于投资者来讲，在其他投资渠道匮乏的情况下，这无疑是一笔划算的买卖。毕竟，从土地价格来看，融信澜天周边的地价已经冲上了每平方米1.7万，这几乎与目前的售价相同。

楼市资本论想说，这下明白了吧，一二手房价格倒挂，而且将近60%的套利机会，这就是吸引力所在，那么概率怎么样呢？据说当天去了上万人，而一共只有100多套房子，也就是说中奖概率1%，所以这笔买卖很清晰了，只需要几个月，就能躺赚上百万，这机会比中彩票的概率大多了。

为什么这样的调控游戏，只控制新房价，而不在税费等交易成本、交易难度上，控制二手房价？也许只有当地人知道。

2022年杭州亚运会场馆效果图

最后，楼市资本论认为，杭州这样的抢房大戏，武汉、成都、西安都正在上演。深度原因还是人们对未来新一线城市崛起的美好期待，再加上“人才引进”，“一城一策”楼市调控背景下，出现的高额的利差、高攀的地价、高位的房价。在“三高”的诱惑下，刚需军裹挟着投资客，楼市不火热、不疯狂才怪。

北京、环京区域的严厉限购政策，让楼市显著降温。南方省会们的楼市则继续高歌猛进，人才继续十万、几十万的落户，调控的目标让市场迷惑。

是北方人太傻，还是南方人太精明？