这些比东南亚还牛的新兴国家，正吸引嗅觉灵敏的中国人涌入

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当大部分中国投资者仍将目光停留在中国以南的海上丝路上，大举进击马来西亚、柬埔寨和泰国的时候，有一群人带着好奇和资金去了“丝路”的另一端。

这一端的国家地处中国以西，更接近发达的国家。

它们自身拥有优秀的基础设施，在福利上也不吝啬。

它们的经济基本面比一些东南亚国家好，而且对中国投资者的态度也更加友好。

它们的资产在近几年来涨幅惊人。

但它们却被长期忽略了。

前段时间，这个地区的一个国家向中国公民免签证入境，成为了那个大洲第二个对中国无条件免签的国家，当即我的朋友圈里一片欢腾……

可以看出，中国资金的运作正在这片土地上发挥作用，投资风潮可能刚刚开始。

这片土地就是以捷克、匈牙利、波兰为主力的中东欧新兴国家。而欧洲的唯二对中国免签的国家也出自与此——塞尔比亚与波黑。

1中国人正在挖掘的“新大陆”

可能有人会说，中东欧这样的国家对于投资者来说应该没什么机会吧？房子太老、生活又慢，不符合我们投资的逻辑呀？

这句话一半是真话，另一半就看你怎么看了。

根据莱坊的最新全球国家房价涨幅榜来看，中欧的捷克、匈牙利在2017年第四季度的表现可以说是很亮眼的：

去年，捷克房价同比上涨了12.3%，排名全球第三，仅次于香港；而匈牙利也有10%的涨幅。反观中国，却排在了22名。我想肯定又有人说，中国有账面和实际两个价码，账面上的肯定比实际低，而且这是全国平均值，这个数据根本反映不了真实情况。

那我们不用中国比较，就拿去年房价疯涨的加拿大和澳大利亚来看，这两个国家的数据应该是相对准确的了，但它们的房价也都没有捷克和匈牙利涨得多。至少说明了一点，热钱在投入这两个国家的房产市场。

同时，这些国家途径中国欧亚大陆“一带一路”的陆上部分，所以在过去几年来，中国的热钱也在大量涌入。

比如捷克，它拥有得天独厚的地理位置优势，接壤德国东南部，是中德贸易的必经之地。2017年发布的《中国对外投资合作发展报告》中就有记录：

“一带一路”沿线国家已经成为中国对外投资合作的核心布局区域。2016年，中国企业共对“一带一路”沿线的 53 个国家进行了非金融类直 接投资 153.4 亿美元……并购投资超过 5 亿美元的国家包括马来西亚、柬埔寨、捷克等。

马来西亚和柬埔寨的投资魅力自不必多说，捷克也在这个名录里，就可想而知它的战略意义有多重要。

而从捷克的官方统计的数据也能看出，中国对捷克作为区域战略合作伙伴的重视：

根据投资交易研究机构的研究结果来看，2015至2016年，中国在捷克的外商直接投资额增加了5倍，自2005年以来累计达到5.68亿欧元。

主要的投资则几乎被由叶简明带领的华信集团垄断，他也是捷克最大的外资投资商。华信集团把自己的欧洲总部设在了布拉格，买了一栋百年宫殿作为总部办公室。

华信还入股了捷克的一家大银行，投资了金融、航空、物流、建设地产、医药和教育等领域，同时还开通了北京、上海和成都直飞布拉格的航班，专做国人到捷克的旅游事业。

另外，匈牙利曾短暂地开放过国债移民项目也吸引了不少国人申请：只要拥有30万欧元到匈牙利的国债，就可以申请投资移民，而这笔钱不是花出去了，它会在5年后无息返还。

这么好的项目，让人一度以为是假消息。

自2013年起，就有超过1.5万中国人通过国债投资获得了匈牙利的居住权，而国债移民项目也曾为许多人作为拿到欧盟身份的踏板。

可是在2017年初，投资移民理事会和透明国际组织联合发布了一份报告，《为了谁的利益——匈牙利居留国债项目的阴影》，言辞犀利地指出它并未给匈牙利当地人带来任何好处，反而增加了负担。

换一个角度说，这个政策太优惠移民者了。

这篇报告踢爆了匈牙利政府的小算盘，舆论沸腾。无奈之下，匈牙利政府于2017年4月宣布“停止”这个短命的项目。

虽然一个项目结束了，可还会有千万个机遇迎面而来。跟随政府的政策，一些人嗅到了中东欧的潜在机遇。

2民间也在蠢蠢欲动

翻了翻近期的新闻，发现自去年匈牙利的债券移民项目取消以来，民间关于中东欧的投资讨论就减少了许多，主要的顾虑，是他们的外在政治环境所隐含的风险。

但是，仍然有人在政策东风吹过来时，希望一同去看看，毕竟中东欧的“硬货”虽略逊色于西欧，却也有可挖掘之处。

从去年10月开始，身边就不断有人向我推荐中东欧的投资机会。

最吸引他们的，是这些国家的物价。

我们都知道，中东欧国家虽然没有西欧那么名声赫然（作者注：其实德国被归为中欧国家，但是因为经济实在太亮眼，经常把它和法国、英国等相提并论），但靠近西欧的确实都是富裕国家。

（连小小罗马尼亚都比中国人均富裕；数据来源：世界银行）

而它们国家首都的生活成本却不高。在匈牙利的布达佩斯，一碗大盆的土豆炖牛肉只要50多人民币，面包、啤酒可以随便拿。捷克布拉格的平均工资也在1万人民币/月，而吃饭钱则不到50人民币，超市的各类生活用品价格也很亲民。

同时，匈牙利和捷克的社会福利也接近西欧。此前看到一位博主在网上介绍捷克生孩子的福利：

在捷克这边生育孩子，在孩子6个月大之前，母亲是可以照常领工资的。

而在孩子6个月到三岁之间，政府会每个月给补贴7000-8000克朗，大概相当于人民币2000到2500元。

所以很多妈妈在孩子三四岁之前，都会全职在家照顾孩子。

除了直接给孩子补贴外，还有一些其它的福利，比如父母一方有买社会保险，孩子就自动有了保险。

不用自己买。

这个保险，政府会一直给小朋友交到二十几岁工作为止。

关于捷克的福利，在当地生活了一段时间的网友做了个更详细的介绍：

这些高收入低成本、社会高福利，以及拥有欧盟身份，让我身边的朋友们对移民中东欧国家兴致盎然。

不过移民还只是次要的，对于他们而言，投资中东欧的一套上百年历史的房产，却是对他们最有吸引力的。

3在多瑙河边买一栋百年小宅

去过布拉格和布达佩斯的朋友一定不陌生，这两座城市就如同时间胶囊里永久保存的古典城市，到处是石板路和窄小的巷子，并不适宜汽车穿行，所以一些中国的“城市病”，在这些首都却几乎绝迹。

（出现在宫崎骏动画电影里的小巷，在布拉格随处可见）

雨水洗刷了屋瓦上的灰尘，中世纪的古堡保存完好，在清澈蓝天下显得特别有情调。

矮小的百年小宅在道路两旁一字排开，闲逛时路过当地的小钟表行，会稍稍驻足观摩一番那些陈列在展示柜里有趣的欧式挂钟……

那么，它们的房价究竟如何？我暂时找不到最官方的统计数据，但单从去过当地研究的人那里了解的情况来看，这两个国家的首都城市——布拉格和布达佩斯——的房价并不高。

首先是匈牙利的布达佩斯，从Global Property Guide上了解的数据是——

一套90平米的房产，售价约为18.3万欧元，也就是当时人民币133万左右，平均下来单价是1.5万人民币。而它的租金回报率也不错，能达到5.63%。

我那位爱乱闯的朋友，开着车在匈牙利闲逛了一个月后，也得出了这个结论：房价真心不贵，而且都是古老的建筑，很有情调。

那个月下来，他对布达佩斯的美赞赏，巴不得把所有溢美之词都用上。现在他就在计划着怎么在布达佩斯买套房。

而布拉格的新房多在郊区，这一点布达佩斯也是一样的，价格在2万-2.5万左右；而二手房靠近轨道交通的，单价也要到2.5万人民币/平米。

See？地理位置绝佳的捷克房价只有临近的德国慕尼黑、法兰克福的一部分，它有一定的竞争力。

而布拉格越靠近老城区、宫殿的房价也就越贵，这是全世界通用的法则。而越是中心的房子，也越老，动辄20、30年，甚至百年的房产都有。

但是捷克的租金回报率就像受到它的邻国德国的影响，总体并不高，只有3%-4%。

目前这两个国家并没有限制外国人在当地买房，匈牙利要求要有政府的许可证明，捷克则没有明确限制。

4投资的可行性尚待检验

相较于中资企业对捷克和波兰热捧，对匈牙利的投资就没有这么频繁。

匈牙利就像一个在政策上非常配合的盟友。一方面，根据中国官方的数据来源，匈牙利是在中欧和东欧地区举办的欧盟成员国中，中国直接投资数量迄今为止最高的国家。而另一方面，过去几年来，在吸引新的中国投资者方面，匈牙利取得的成就却不多。

导致这个不对等的主要原因或许是时间：双方政府在2017年5月才刚刚确认，将双边关系提升至全面战略伙伴关系的水平。

匈牙利的潜力无疑是中东欧最大的。匈牙利拥有中东欧当地最大的华人社区——该地区唯一的中国-匈牙利双语小学、中国银行在中东欧的总部等，暗示匈牙利是中国投资的主要目的地。

与一些西方国家不同的是，中国在匈牙利活动增加，并未引起匈牙利政界或更广泛公众的恐慌。相反，关于与中国关系的重要性似乎有跨党派协议，并且没有一个主要政治参与者反对向中国开放。作为亲俄的欧盟国家，中国人在匈牙利人心中也有很好的形象。

第一个吃螃蟹的人是英雄。像我身边这样的，真正付之行动跟随政策去中东欧闯荡的中国人，可以说仍然是少数。

你去看2017年12月欧洲European Think-tank Network on China (ETNC)出版的Chinese Investment in Europe——A Country-Level Approach，也会发现，我们上文中频繁说到的两个最有投资亮点的中东欧国家，在过去一年来并未真正受到中国个体投资者的青睐。

而相反，北欧小国拉脱维亚异军突起，它承办了中国和中东欧“16+1”的陆上丝路会谈，因此在国内打开了名声。但它真正吸引中国投资者的，还是它的“购房落户”政策。2013年中国的投资额超过了300万欧元的门槛，2014年飙升至5990万欧元，这与中国基于房地产购买的“黄金签证”申请突然激增有关。

相比之下，匈牙利和捷克并没有太多政策上的优惠，两国也并非欢迎移民的国家。2016年，捷克华人社群仅仅是匈牙利的1/7。加上这两个国家还未进入欧元区，使用的还是自己的货币，在一定程度上增加了投资的风险。

所以，你会成为那位“第一个吃螃蟹的人”吗？或许机遇就在眼前。

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