宝龙地产（1238.HK）：商业地产有质增长，多元业务持续创新

上有天堂，下有苏杭，江南忆，最忆是杭州。——范成大《吴郡志》

古往今来，多少名门墨客留下千古绝句一表对苏杭美景的向往之情，苏杭美名享誉海外；而如今，苏杭作为长三角城市群的中心城市，地理位置优势和商业价值更被寄予厚望，承载着政府多方位的支持。

2018年11月5日，国家主席在进博会上宣布：支持长江三角洲区域一体化发展，并决定以长三角一体化为代表区域，作为未来中国经济发展的主线。

最近，2019年1月27日，上海市第十五届人民代表大会第二次会议正式开幕，上海市市长应勇作政府工作报告。备受关注的长三角一体化发展示范区，出现在应勇所作的政府工作报告中。这也是上海官方首次对此公开表态。

机构分析认为，长三角一体化战略进入实质性推进阶段，苏浙沪边界区域迎来历史性发展机遇，相关概念股也值得期待。

长三角经济带城市包括二省一市：江苏省、浙江省、上海市、以及安徽部分城市；除去目前的上海是巨无霸以外，还有南京、杭州、无锡、宁波、合肥等地大批经济发展不错的城市。接下来，长三角经济区将逐步发展成为我国经济发展最为发达的地区之一。

经济核心区域向来是“兵家必争之地”，中国经济发展正在接受结构性调整，而在长三角地区的开发企业数不胜数，在港股市场中能展望5-10年的企业更是少之又少，其中有一家老牌内房股宝龙地产（1238.HK）在长三角深耕多年，或许会是一个不错的优质标的。下面来了解一下。

优质土储充沛，地理位置优势明显

根据集团披露土储情况，笔者整理其项目所在地占比数据，（如下图），发现集团近74%项目布局在长三角经济区，总建筑面积达1327万平方米。（详情如下图）可想，依托政策红利，未来此区域开发项目前景巨大。

新增项目分布区域来看，宝龙地产在2018年新增项目中（如下图），90%以上的土地投资集中于长三角区域，这说明集团一直持续深化环杭州湾区布局战略得到进一步落实。

这引起笔者兴趣，一直以来地产行业都是“得土储者得天下”，而同样重要的就是项目所在区域；即“Location、Location、Location” ； 长远来看，掌握核心地段资源才是公司稳定发展和盈利能力的保障。这一点上宝龙的土储和位置优势明显。

那宝龙地产是否是一只急具爆发力的优质地产股，下面具体来看看。

厚积薄发，品牌价值获行业认可

宝龙地产是一家以上海为中心，拥有26年的地产开发经验，和15年的商业地产的运营经验，专注开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产公司。目前集团有近1800万方的土地储备，覆盖了超过40个城市的项目，有超过100个物业项目。

回顾宝龙地产历史，集团由许健康先生1992年在澳门成立，2003年就开始在商业领域发展商业地产，2009年在香港主板上市，并且在当时宝龙是香港第一家做商业地产上市的内地地产公司；2010年，集团总部从厦门搬到上海，到2013年上海首家宝龙广场开始运营，这就确定了整个集团以上海为中心的发展战略。2016年两个标杆性的项目——七宝宝龙城和杭州滨江的宝龙城开始落成运营。宝龙地产股票成功入选首批深港通交易标的。

到2018年集团运营管理的商场达39个，可租赁面积达到280万平方米，高端标杆项目厦门宝龙一城开始运营，当天的人流量就达到30万以上，开业以后，宝龙一城平日客流稳定在4~5万，周末客流稳定在9~10万，宝龙一城广泛获得市场和行业认可，其商业综合体在2018年获奖频频（详情如下）：

1）12月，2018年度品质创新商业综合体，颁奖机构：《第一财经》

2）12月，商业典范榜样2019，颁奖机构：《凤凰网》

3）1月 ，2018年度综合运营优秀项目，颁奖机构：《人民网》

4）2019年1月 ，2018城市更新商业标杆奖，颁奖机构：《第一地产》

5）2019年1月 ，2018年度星秀奖，颁奖机构：《中购联购物中心发展委员会》

值得一提的的是，宝龙地产品牌价值在业界也得到广泛认可。2018年9月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位联合举办高峰论坛上，宝龙地产（HK.1238）荣获“2018中国商业地产公司品牌价值TOP10”，品牌价值达人民币106.59亿元，这也是集团连续第八年获此殊荣；旗下品牌“宝龙广场”荣获“2018中国商业地产项目品牌价值TOP10”，品牌价值达人民币68.03亿元，这代表了宝龙一直在保持品牌价值的持续增长。

商业品牌价值得到升级，集团盈利能力和稳定性又如何，看看基本面情况。

全年业绩强劲，基本面良好

先看销售情况，根据集团披露，宝龙地产2018年全年合约销售410亿人民币，较去年同比增加96.5%，销售总面积282万平方米，较去年同比增加80.6%；（如下图）

历史数据来看，宝龙地产近三年合约销售走势图如下图，集团从2016年的176亿上涨133%至410亿，（如下图）

据第三方机构克而瑞披露（如下土图），中国TOP100房地产公司中，宝龙地产排名流量销量421.1亿，排名64位，较去年的82位上升18名。

净资产和收入保持稳健增长，到2018年上半年整个公司的总资产达到1134亿，相对2014年有3.5年的时候增长了1倍，净资产目前是300亿左右。下面一张柱形图整体收入2017年底是156亿，三年的复合增长率达到了21%，到2018年上半年收入是92.8亿，净利润三年的复合增长率超过了30%，2018年上半年净利润将近18个亿。

截止至2018年中期，集团录得毛利35亿，较去年同期增加26.8%；毛利率较去年增长1.6% 至37.8%。（如下图）

由以上可以看出，宝龙地产在2018年业绩表现优秀，在盈利能力的多项指标上均录得大幅增长。再来看负债端。

融资成本降低，短期偿债能力较好，截至2018年上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为71.5%；净负债率为100.4%。公司虽因处于高速发展阶段导致负债率有所上升，但公司严格控制融资成本，截至2018年上半年末平均融资成本进一步降低为5.95%，较2017年同期减少0.14个百分点；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.1，可以看出，宝龙短期偿债能力较好。

总体来看，房地产公司要具备长期投资价值，那必须有持续的盈利能力和稳定的发展储备，由以上分析可见，宝龙的基本面良好，土储充沛，财务状况稳健。而作为老牌商业地产，其商业运营能力表现又如何？

商业地产多元化，获行业红利

一、商业地产核心三大要素：精准的管理定位、优秀的运营团队和稳定的战略合作伙伴。

集团旗下购物中心有四条产品线：

1）超高端的厦门宝龙一城，这个主要是面向城市的，是城市综合体，主要引进的品牌都是些中高端品牌，相当于是一个城市的地标性建筑。；2）第二条产品线就是宝龙城，目前运营的是两个，一个是在总部有一个七宝的宝龙城，另外一个是在杭州滨江宝龙城。目前相对运营更好的是杭州的滨江宝龙城，今年预计能够为我们2个亿的租费收入，而且这个会是长期持续稳定增长的收入来源。3）主打产品宝龙广场；4）另外，还有一条产品线是宝龙天地，宝龙下面连接的商户等，这块以出售为主，前面三个产品线基本上都是自持的。（如下图）

作为有16年运营经验的地产商业产品运营商，集团有经验丰富的运营团队，商业这块整体运营团队超过2000人，有成熟的租户网络，有3000+个合作品牌，有1200+家战略合作伙伴，体验型租户比例逐渐增加。

二、对比同行，宝龙在商业运营方面具备竞争优势

1、租售双轮驱动，现金流稳定。宝龙地产作为老牌商业综合性地产，相对于快周转的地产公司而言就有一个很明显的优势：购物中心可以提供非常稳定的现金流。根据集团中期披露，今年预计年底购物中心管理费能够达到22亿左右；

2、自有型的物业每年的资产增值，这个也会反映到集团的利润表里。

3、自持性物业作为集团抵押物可以到银行申请到相对而言低利率的资产，同时会给集团提供非常稳定的收入，使集团财务也非常稳健。目前整个购物中心是36家，可租赁面积达到了280万方，另外还有三家是我们帮其他业主进行管理的购物中心。

由于房地产行业具有强周期性，而2018年在政策收紧、住房降温、行业降杠杆的背景下，房地产公司商业化已经成为行业趋势。每个公司面临的是如何利用好自身优势和资源进行转化，跟上中国城市化、科技化的前进潮流，搭上这趟红利快车。而宝龙地产多年聚焦商业地产，其优势明显。下面来看看2018年宝龙地产商业运营创新经营的大事件。

三、回顾2018年宝龙地产商业运营的跨界合作大事件

1）强强联合，与同行战略合作动作频频：

近年由于房地产市场的不稳定因素加剧，行业竞争愈发激烈、越来越多的房企开始寻求合作破解之路。而今年以来，宝龙地产就先后与中国金茂、碧桂园、中梁控股集团、旭辉集团等品牌房企达成战略合作协议。未来将在土地获取、项目合作及商业运营管理等方面展开全方位、多维度的合作与交流。

从合作的品牌房企的量级来看，宝龙不仅能巩固其自身优势地位，还能通过土地、资金、项目等方面的合作，纾解资金压力，摊薄市场风险，扩大市场份额，最终实现互利多赢的局面。

2）突破边界，创新合作，厦门宝龙城成为明星项目

A、重塑“商业地产+文化”：在创新商业发展的道路上，宝龙确立了“商业地产+文化”的新理念，逐渐形成“地产为文化助力，文化为地产添彩”的发展新格局。公司突破现有经营模式，整合集团资源，加强商业与艺术、新零售的跨界结合，在行业中具有前瞻性的优势。

4月28日，上海宝龙美术馆“大雅宝胡同甲2号——二十世纪中国美术的传奇”展览正式开展。5月，宝龙在杭州成立宝龙艺术中心，五大艺术展览轮番上演。7月7日，宝龙美术馆举办《WAVELENGTH:出厂设置》沉浸式艺术体验大展，吸引了近万人参观。11月4日，“新消费时代——‘他们+’作品展”在上海宝龙艺术中心开幕。11月8日，“韩国抽象艺术：金焕基与单色画”展览在宝龙美术馆开幕；9日，“艺术史：40×40——从四十位艺术家看改革开放四十年的中国当代艺术”展览在上海宝龙美术馆开幕。

连续不断的艺术展览，让宝龙地产更加具有艺术特色。艺术性则意味着宝龙地产正在推动地产行业的“消费升级”。

B、与腾讯的合作引出利用新技术，打造“互联网+地产”；

2018年12月26日，“齐聚力赋未来”宝龙与科技巨头腾讯举办战略合作发布会，双方正式宣布在资源技术、商业经营、人工智能和大数据等领域达成深度合作，并联合发布“纽扣计划”，充分发挥宝龙的商业资源与腾讯的技术数据能力，研发有益于商业运营的创新技术，共同探索存量资产的发展新空间，加速“新商业”理念落地。

可以看到，此次合作不仅从技术上全面升级宝龙商业场景的体验感，长远来看，更是在宝龙和腾讯体系之间开启了广阔的联系空间。这对商业经营至关重要，从业态创新、经营服务、内容IP和娱乐资源，以及物联网能力、外部数据服务等，未来，将万物互联，将商户、消费者、运营者连接在一起。

在商业将走向技术驱动、业态革新，不断打破线上线下之分，融合多元渠道一体化的进程上，“地产+科技”已成为大势所趋。而宝龙已经成功提前进入这条快车道，未来前景不容小觑。

C、自创艺术酒店、形成品牌特色：

宝龙酒店集团自2015年正式成立以来，已先后拥有上海闵行宝龙艾美酒店、上海宝龙丽笙酒店、太仓宝龙福朋喜来登酒店等已开业运营酒店16家，自持并在建酒店20余家。还有自创艺术品牌连锁酒店，打造高端酒店品牌，推出“艺术+酒店+新零售”的模式，致力传递“在酒店遇见艺术，让艺术融入生活”的全新体验。

结束语：

宝龙地产2018年基本面情况好，凭借主营商业地产业务树立了行业地位，并在创新业务延伸上积极开拓，融入科技、艺术文化等多维度发展战略，并借助行业大佬优势，纵横联合，获得多赢。

估值来看，截止至2019年1月16日，集团总市值135亿，PE（TTM）为3.6倍，处于历史估值低位。

加上今年合约销售录得大幅上涨，预计2018年收益将会很有看头；或许在当前政策受压，地产行业被低估影响个别优质股的情况下，或是机会。