首页 > 事件详情

弘阳地产(01996.HK):多维度提升经营实力,助力提质增效

01-14 20:44

近年来,“房住不炒”一直是房地产政策层面的主基调,国家对行业监管不断加强,房企经营环境面临深层次变化,传统的房地产开发模式遭遇严峻挑战,行业迎来了新一轮的调整与变革。

随着2022年的到来,在政策定调下,“稳”、“良性循环”成为未来房地产行业发展的重要方向。这也意味着,外部行业环境的一系列变化还将继续倒逼房企积极转变自身发展模式,一方面,对开发主业不断加强运营管理、实现降本增效,挖掘管理红利。另一方面,开拓多元化业务,拓展自身发展边界,寻求可持续发展。

在此时点,不妨就此回顾弘阳地产(01996.HK)近一年的经营表现,探讨其投资亮点与机会。

一、行业逆风期销售表现稳健,抗风险能力不断加强

过去一年,受“三道红线”、房贷新规、供地“两集中”等金融监管及调控政策影响,房企面临销售压力。从房地产行业年度销售情况来看,克而瑞数据统计显示,2021年百强房企累计业绩增速持续放缓,截至12月末累计销售操盘金额较2020年同比降低3.5%。

弘阳地产方面,在行业逆风阶段,公司销售亦受到一定程度影响,但整体表现稳健。2021年其实现累计合约销售金额为872.2亿元人民币,较2020年全年同比微增0.83%。总体来看,在行业增速持续放缓的背景下,公司销售金额依旧能实现小幅增长,一定程度证明公司经营的抗周期性。

稳定的销售业绩是公司良好财务基本面的有力支撑。关注到公司财务部分,弘阳地产的盈利能力始终保持稳健水平。上半年业绩数据显示,公司实现收入约129.65亿元,同比增加34.7%;毛利润约27.30亿元,较去年同期增加12.1%;同时,公司位居绿档房企之列,2021年中期其净负债率为53.9%,剔除预收账款后的资产负债率为69.4%,现金短债比为1.7倍。数据皆反映出弘阳地产在财务管理上的稳健,经营能力持续增强,抗风险能力突出。

(信息来源:公司公告)

二、土储版图持续扩张,双轮驱动战略成效显着

土储作为房企重要的资产储备。通过拿地策略,不仅有助于了解到房企未来的发展,同时亦是考量其潜在成长空间的核心要素所在。从过往发展来看,弘阳地产能够实现跨越式的发展,背后一个重要的因素便在于公司前瞻性的战略布局。

从区域分布来看,公司从2020年提出坚持“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的布局战略,持续推进全国化布局进程,在做强大江苏的同时,对长三角地区(除江苏)、大湾区、成渝地区等重点区域进行深耕。

截止至2021年年中,江苏大本营范围内,南通、常州、徐州等苏南、苏中、苏北城市均有较高深耕度,开发超过10个项目,其他都市圈优质城市中,长沙、重庆、成都、合肥、佛山等关键城市均已开发超过4个项目。未来随着公司持续推进战略布局,拓展多个重点城市区域,逐步加快全国化进程,而优质的土储布局下,也有望为弘阳地产未来业绩的增长提供强力支撑。

值得一提的是,在上市前弘阳地产就已经提出了“商业+地产”双轮驱动战略,形成差异化的竞争力。目前,公司“商业+地产”项目已显成效,差异化的商业模式促使弘阳地产的版图迅速扩大。对于弘阳地产而言,地产与商业形成协同效应,一方面商业板块能为地产增添动能,提升住宅产品溢价,稳固公司地产开发基本盘。另一方面地产能为商业引流,繁荣商业生态,进一步打造独具特色的商业经营模式,有效增强公司综合竞争力。

要知道,由于大规模拿地、拿地成本高等因素,部分房企的毛利率正在逐步侵蚀,而近几年弘阳地产规模在保持稳步增长的同时,盈利能力亦表现稳健,这与商业板块的贡献与对地产板块的赋能有很大关系。从公司公告得知,得益于南京弘阳广场、合肥弘阳广场等多个项目租金收入持续提升,2021年上半年公司商业经营业务销售收入取得了较好的成效,达到2.92亿元,相比去年同期增加37.1%。

近年来,弘阳地产商业竞争力持续提升。在2021中国商业地产百强企业排行榜上公司位列第12位,同时获评“年度商业地产卓越企业”等称号。截止至2021年中期,南京(南京弘阳广场)、常州(常州中吴弘阳广场)等多地已经开始营业,同时常州弘阳1936、安庆弘阳广场等商业项目预计于今年开业。除此之外,2021年8月弘阳更是在潍坊市中心获取了大概90万方规模的商住综合体项目,其中涉及商业规模大概10万方左右。

三、精细化运营,多维度提升产品软实力

在过去20多年,中国房地产市场总体上保持了高速增长的势头,并成为中国经济增长最重要的支柱之一。在行业大调整下,过往的“高负债、高杠杆、高周转”模式将逐步过渡到以“提质、重服务”的发展模式。针对这一变化,弘阳地产凭借“以客户为中心”的发展战略深入客户圈层,主动了解客户需求,形成了时光系、昕悦系、宸晖系、弘系等四大主力产品线,实现产品力与服务力的有效提升。

具体而言,公司会根据不同的客户需与建议主动优化产品与提升细节,提升客户在娱乐、健身、互动等多个生活领域的满意程度,比如西部区域重庆璧山昕悦府项目根据客户的生活动线优化了架空层的使用功能;苏南区域常州龙运天城项目用丰富植物搭配河滩石,让住户有极具冲击力的视觉呈现。官网数据显示,2021年弘阳地产总体交付约4万套,总体交付率94.3%,交付服务满意度88分,3年期间提升14分,足以证明公司的服务体系持续获得用户的信赖与认可。

与此同时,公司坚持“以经营为中心,以客户为中心”的运营策略,追求优质的客户服务以及严格的品控标准,并于2020年发布了弘心服务2.0 young服务体系,围绕“体贴、科技、满足、精彩”四大关键词,匹配客户置业全周期服务。

同年,公司打造了以弘心服务体系为基础的弘心会服务一体化平台与弘阳客服CRM平台。其中,弘心会服务一体化平台可以通过数字化赋能客户生活场景,体验房屋维保、物业服务、社区生活等多个智慧便捷服务;弘阳客服CRM平台则更多注重风险管控、移动验房、客户服务、即时评价四大方面,为客户提供全周期服务,进一步确保公司产品力符合市场需求,实现产品创新、建造升级与服务提升,从而获得客户的信赖与认可。

凭借优质的服务以及独具特色的产品力,弘阳地产已经收获“2021中国房地产开发企业品牌价值50强“、”2021中国房地产企业客户满意度30强”、“2021中国房地产客户服务体系领先企业”等多项殊荣,实现了以产品力兑现品牌价值、以稳健增长的业绩见证企业实力的良性循环。

四、总结

在当前不确定的经济环境下,地产行业发展逻辑迎来深层次改变,如何维持稳健经营、实现高质量可持续发展,成为一众房企需要思考的关键议题。随着新的一年到来,政策面逐渐释放积极信号,多数机构观点认为,目前行业处在估值底部,在风险出清后,地产板块后续修复预期强。

观察到从12月份开始,港股内房股板块也开始有回升的迹象,而相应地,弘阳地产亦呈现明显的筑底反弹,开启新一轮上涨行情。结合估值来看,目前公司亦处在估值洼地阶段,预期未来随着政策边际放松以及公司业绩端持续释放潜力夯实财务基本面,后续表现仍然值得期待。