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机构：东方财富证券
研究员：张凯
2026 年10 月30 日，公司发布旗下全资子公司上海金茂2026 年三季度主要财务数据。2026 年前三季度，上海金茂实现营业收入272 亿元，同比增长26.6%；实现归母净利润4 亿元，同比下降68.3%。
【评论】
从上海金茂财务表现看，目前公司业绩尚处底部调整阶段。上海金茂是中国金茂的核心全资子公司，总资产规模占比约85%~90%，其业绩表现具备代表性。2026 年三季度，上海金茂营收规模增长明显，但利润端仍承压。一方面，2026Q1~Q3 营业收入同比增长26.6%，其中2026Q3 同比增长171%，结转规模企稳回升趋势渐显。另一方面，2026Q1~Q3 归母净利润同比下降68.3%，其中2026Q3 亏损3.5 亿元，较2025Q3 增亏2.1 亿元。营收与利润同比表现的分化，意味着中国金茂当期结转的项目在增多，但这部分项目大多面临亏损风险。
但在偏前端的销售和拿地环节，中国金茂延续较优表现。（1）销售规模逆势增长，2026Q1~Q3，公司实现销售金额846 亿元，同比增长4.9%，延续2025 年以来的增长趋势，而同期全国商品房成交金额同比下降13.9%。（2）销售逆势增长的背后，在于公司近年拿地积极且项目质量较高。拿地规模方面，2025 年公司实现拿地金额577 亿，同比+73%，对应拿地强度51%，同比+17pct；2026 年前三季度，公司实现拿地金额260 亿，继续保持积极拿地节奏。项目质量方面，公司2024 年以来新投资项目销售净利率10%以上，2025 年以来开盘新项目平均认购量兑现度119%，平均价格兑现度102%。
销售与拿地环节的改善有望逐步传导至结转环节。一方面，近年新获取的优质项目或将进入结转环节。公司2024 年以来新拿地项目的盈利表现较优，据公司推介材料，这部分项目的平均销售净利率达10%以上，显著高于中国金茂2026H1 销售净利率6.1%和上海金茂2026Q1~3 销售净利率2.7%。这部分项目进入结转环节后，或推动利润率持续修复。另一方面，压制公司业绩释放的存量问题资产正在逐步盘活。2025 年，公司聚焦存量问题开展“奋进计划”，提出用三年时间解决80%存量问题，目前时间过半，进度过半。随“奋进计划”稳步推进，在手项目整体质量或持续改善。
公司具备多渠道拿地能力，有望在长期竞争中保持较低的拿地溢价率，进而巩固盈利能力优势。2026 年1~8 月公司累计获取15 宗地块，其中11 宗土地来自股权收购、协议出让等渠道，平均溢价率仅5.64%。当前核心城市土地市场竞争日益激烈，能够维持较低的拿地溢价率意味着公司具备更厚的利润空间，长期竞争优势显著。
【投资建议】
我们认为中国金茂的业绩修复路线明确，经营逻辑改善明显。一是高毛利项目或陆续进入结转环节，有望推动业绩逐步企稳。二是销售规模当前仍延续逆势增长态势，持续贡献优质结转资源。三是具备多元化拿地能力，有望在长期竞争中建立土地成本优势。我们预测公司2026、2027、2028 年营收分别为631、679、692 亿元，归母净利润分别为14、18、20 亿元；对应EPS 分别为0.10、0.13、0.15 元，以2026 年11 月6 日收盘价计，PE 分别为9、7、6 倍，首次覆盖，给予“增持”评级。
【风险提示】
地产政策变化超预期。2026 年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察，若不及预期将影响市场复苏节奏。
销售表现不及预期。2026 年以来，房地产市场有所回暖，但高频数据能否延续同比修复表现仍有待观察，若市场复苏不及预期，公司销售去化或面临压力，并对业绩造成影响。
拿地节奏不及预期。政府供给优质地块的节奏具备不确定性，若优质地块供给节奏放缓或土拍竞争加剧，公司拿地规模或阶段性承压。