新城控股(601155)点评：业绩平稳租金稳增-格隆汇

机构：申万宏源研究
研究员：袁豪/曹曼

　　3Q26 营业收入同比-28%，归母净利润10 亿元、同比-1%、符合市场预期。3Q2026，公司营业收入249 亿元，同比-27.5%；归母净利润9.7 亿元，同比-0.9%；扣非后归母净利润10.3 亿元，同比+2.6%；基本每股收益0.43 元，同比持平；毛利率、归母净利率分别为33.9%、3.9%，同比分别+8.3pct、+1.0pct；三费费率21.2%，同比+4.2pct，其中销售、管理和财务费率分别-1.0pct、+1.7pct 和+3.5pct；合联营投资收益-1.7 亿元（3Q25 为-0.1 亿元）。
　　26Q3 末公司预收款及合同负债为264 亿元，同比-41%，覆盖25 年地产营收的0.7 倍。
　　3Q26 商场含税租费109 亿元、同比+3.4%，26 年计划145 亿元、同比+3%。截至2026Q3末，公司累计开业商场181 个；开业GRA1,682 万平，同比+3.2%；出租率98.2%，同比+0.45pct、环比-0.16pct。3Q2026，公司商场含税租费108.71 亿元，同比+3.4%；税后租费101.46 亿元，同比+3.5%；26 年计划含税租费145 亿元，同比+2.9%。3Q2026，分区域来看，江苏、浙江、安徽、山东分别贡献租费的26%、12%、7%、7%，合计贡献租费的51%。此外，公司商场收入和毛利占比持续提升，2026H1 商场营收占比37%，同比+8pct；毛利占比80%，同比+3pct；毛利率 71.2%，同比+0.2pct；经常性收入占比持续提升将助力公司稳健经营。
　　商业不动产REIT 成功发行，拓展权益性融资渠道。截至2026Q3 末，公司有息负债538 亿元，同比+1.3%；净负债率59.8%，同比+2.9pct。公司境内公开债大部分带抵押担保（除26新集02 由于与26 新集01 同步发行、1 亿元为信用债）；信用债敞口仅美元债7.5 亿美元，分别为2027/9、2028/6、2029/3 到期。美元信用债发行方面，2025/6 发行3 亿美元/3 年/11.88%、2025/9 发行1.6 亿美元/2 年/11.88%、2026/3 发行3.55 亿美元/3 年/11.8%，体现公司的信用修复和持续融资能力。2025/11/28，公司发行首单消费类私募REITs，规模10.26 亿元；2026/3/6，公司公告商业不动产REITs 已获受理；2026/10/27，广发新城吾悦REIT 成功完成配售，商场价值持续显性化。
　　3Q26 房地产开发销售额88 亿元、同比-41%，存货减值相对较充分。3Q2026，公司销售额88 亿元，同比-41.4%；销售均价6,246 元/平，同比-18.7%。公司2019-25 年累计计提减值准备247 亿元，占比2025 年末存货35%，减值计提相对充分。
　　投资分析意见：业绩平稳，租金稳增，维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场。近几年中公司商场收入和毛利占比持续提升，经常性收入占比持续提升将助力公司稳健经营。凭借优秀管理能力和优质的资产组合，预计公司在新行业格局下有望实现更长期、并更有质量的增长。考虑到目前地产销售量价仍然承压，我们下调公司26 年归母净利润预测为8.0 亿元（原9.0 亿元），主要增加了资产减值损失；维持27-28 年归母净利润预测为14.0/20.3 亿元，同比分别+18%/+75%/+45%，对应26/27 年PE 为34X/20X，考虑到公司偿债压力逐步减轻、商场贡献毛利占比逐步提升，维持“买入”评级。
　　风险提示：调控超预期收紧，去化率不及预期，消费下滑影响商场运营，6 月公司发布关于2025 年年度报告信息披露监管问询函的回复公告，5 月公司发布关于下属子公司涉及诉讼进展的公告。

新城控股(601155)点评：业绩平稳 租金稳增

新城控股(601155)点评：业绩平稳租金稳增