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会员
机构：长江证券
研究员：刘义/宋子逸
公司发布2026 年中报，报告期内实现营业收入548 亿元（+6.4%），归母净利润5.3 亿元（-63.5%），扣非后归母净利润0.6 亿元（-93.4%）。
事件评论
营收小幅增长、业绩表现阶段性承压。公司2026 年上半年营收同比实现小幅增长，但归母净利润出现明显下降，主要由于：1）综合毛利率同比下降1.1pct 至13.3%，毛利同比下降1.6%；2）投资收益由盈转亏，上半年投资收益亏损4.2 亿元，而去年同期为5.8 亿元。房企业绩结算主要集中在下半年，上半年业绩出现波动也在预期范围内。根据过去几年销售表现和拿地利润率推演，预计公司短期内收入表现仍有压力，但毛利率已处于底部区间，随着结构性修复特征逐步显现，减值规模预计减少，对业绩拖累作用逐步缓释，后续展望相对稳健。
销售同比实现正增长，拿地持续聚焦核心城市。公司2026 年上半年实现销售金额962 亿元，同比增长8.3%，是为数不多上半年实现正增长的房企之一；公司上半年销售规模排名维持行业第四，进入TOP5 的城市合计15 个，标杆产品市场认可度持续攀升。公司2026 年上半年共获取9 宗地块，拿地金额184 亿元（同比下降47.9%），拿地强度（拿地金额/销售金额）为19%，较2025 年全年有所下降，主要受土地供应节奏影响。公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，公司在“核心10 城”的投资占比接近100%，其中在上海和北京的投资占公司全部投资额的37%。
新模式探索保持领先，存量资产价值持续释放。2026 年上半年公司管理范围内持有物业全口径收入39.1 亿元，同比增长7.0%，资产运营业务稳健发展。在多业态优质持有资源的加持下，公司房地产新模式探索保持行业领先地位，目前公司已拥有三个上市REITs 平台，在商业、写字楼、产业园、公寓等主要持有运营业态均建立退出通道。2026 年上半年，公司REITs 平台建设多线并进，存量资产价值持续盘活：1）推动博时蛇口产园REIT以深圳光明招商局光明科技园B 地块、南山前海易保园区W6/W7 仓库及辅助楼开展第二次扩募；2）启动招商蛇口租赁住房REIT 首次扩募筹备；3）启动招商蛇口商业不动产REITs 筹备，拟以苏州昆山花园城购物中心、深圳南山蛇口太子广场写字楼推进申报。
业绩表现阶段性承压，销售表现相对靠前。业绩方面，周期压力在过去几年的业绩中逐步体现，2026 年上半年公司营收同比小幅增长、业绩同比明显下降，但公司仍保持一定盈利，随着周期调整进入下半场，后续业绩有望筑底企稳。经营方面，公司2026 年上半年销售金额实现正增长，规模排名稳居第四，拿地保持聚焦核心城市，资产运营业务稳健发展，存量优质资产盘活持续推进，新模式探索保持领先，综合竞争力仍处前列。预计2026-2028 年归母净利润分别为9.4/16.0/23.1 亿元，表观PE 偏高，但实际PB 仍处于合理区间，若后续行业迎来结构性景气拐点，公司估值修复潜力较大，维持“买入”评级。
风险提示
1、毛利率修复持续性仍需持续跟踪；
2、核心资源开发进度存在不确定性。