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会员
机构：中金公司
研究员：王翼羽/程坚/李昊
投资亮点
首次覆盖九龙仓置业（01997）给予跑赢行业评级，目标价36.00港元，对应33% NAV（净资产价值）折让、5.2%的2026 年目标股息收益率及17%的上行空间。公司作为扎根中国香港本土的持有型物业收租型标的，在手资产优质、经营稳定性高、股东回报积极，是具备长期持仓价值的红利类蓝筹股票。理由如下：
业务聚焦中国香港核心优质商业资产。公司过去五年平均90%的收入和95%的经营利润来自投资物业和酒店业务，来自中国香港项目的核心基础净盈利占集团基础净盈利的96%。2025 年海港城和时代广场项目占收入比分别为76%和12%；分业态而言，商场贡献收入57%、写字楼24%、酒店13%；利润则主要依靠商场和写字楼。
海港城禀赋优良、地位稳固，时代广场逐步消化竞争压力。海港城地理位置优越，其购物中心集合旗舰奢侈品牌、竞争身位突出，对访港游客与本地客群均具备扎实吸引力，我们预计中国香港经济环境有望持续支持项目温和复苏；而时代广场商场虽然区位优势明显，但面临激烈区域竞争，目前正在逐步触底，零售额已现企稳信号、租金仍需一定时间。
财务杠杆稳健、派息回馈积极。公司保持良好的财务纪律，1H26 净负债率为15.9%、创上市以来新低。公司公告派息基于中国香港投资物业及酒店的核心基础盈利的90%并积极兑现，其与利润匹配的经营性现金流亦有效支撑了派息基础。
我们与市场的最大不同？我们认为公司分红派息的确定性增强，增量资金对长期红利价值的追逐有望进一步支撑股价。
潜在催化剂：核心项目经营逐步回稳，业绩与分红或稳健兑现。
盈利预测与估值
我们预计公司2026-27 年EPS 分别为2.09 和2.20 港元，2025-2027 年CAGR 为4%，该预测暂未纳入马可孛罗酒店的重装或重建的影响，但相关影响可控、幅度料在低单位数。我们给予跑赢行业评级和目标价36 港元，对应33% NAV（净资产价值）折让、5.2%的2026 年目标股息收益率及17%的上行空间。公司当前交易于6.1% 2026 年股息收益率和42% NAV 折让。
风险
中国香港经济与金融活动复苏不及预期，Hibor 利率超预期上行，核心项目海港城的竞争激烈程度超预期。