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机构：东方证券
研究员：吴胤翔
事件：公司发布 2026 年中期报告。2026 年上半年实现营业收入 88.29 亿元，同比增长5.2%；归母净利润 9.33 亿元，同比增长 4.8%；基本每股收益 1.691 元，同比增长 4.5%。
物管主业稳健增长，第三方及非住宅拓展提速。报告期内，物业管理服务收入 70.80 亿元，同比增长 11.9%；其中第三方项目收入 32.90 亿元，同比增长 18.4%，占物管收入的 46.5%。
商写、公共及其他物管收入分别增长 21.8%、14.7%。第三方新拓单年合同金额 14.06 亿元，核心 50 城及千万元以上项目占比分别为 80.8%、55.1%，项目拓展质量持续提升。
增值业务主动调结构，盈利质量有所改善。报告期内，社区增值服务收入同比下降 14.4%，但毛利率提升 6.85 个百分点至 46.78%，低毛利业务退出效果显现；非业主增值服务收入同比下降 16.7%，主要受案场协销及写字楼租赁收缩影响，毛利率提升 1.57 个百分点至 12.78%。房屋修缮、能源管理等新业务逐步培育，有望支撑增值业务企稳。
精益管理成效显现，费用优化释放利润空间。报告期内，行政开支同比下降 2.0% 至 4.36 亿元，行政费用率由约 5.3% 降至 4.9%。区域整合、片区化管理、集中采购和数字化持续推进。预计 2026—2028 年归母净利润分别增长 7.5%、3.4%、4.6%，费用效率与业务结构改善延续，支撑盈利稳步增长。
现金储备充裕，回款及现金流表现仍需改善。期末现金及银行结余 123.37 亿元；上半年经营活动现金净流出 4.82 亿元，上年同期净流出 2.00 亿元，主要受应收款项增加及付款节奏影响。
盈利预测与投资建议
投资建议：维持买入评级，调整目标价至38.50 港元。依托央企品牌及全国化服务网络，公司拓展第三方及非住宅业务，精益管理与增值业务结构优化有望支撑盈利稳步增长。预计2026年管理费率降至5.0%、社区增值毛利率升至46.8%，2027 年延续该水平，降费与业务结构改善支撑盈利。预计2026-2028 年EPS 为3.01/3.11/3.25 元（原预测2026 年为2.94 元）。公司上半年归母净利润同比增长4.8%，第三方物管收入增长18.4%、占比升至46.5%，市场化项目贡献增加，对关联开发商的依赖降低。参考可比公司2026 年平均PE 约11 倍，对应目标价38.50 港元（原目标价为42.08 港元）。（1 港元=0.85974 元人民币）
风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。