越秀服务(6626.HK)跟踪报告：物管主业增长动能强化毛利率逆势企稳回升-格隆汇

机构：光大证券
研究员：何缅南/韦勇强

　　事件：公司2026H1 营收19.15 亿元，同比-2.4%，归母净利润2.24 亿元，同比-6.6%，毛利率21.5%（+0.2pct）企稳。
　　1、物业管理服务收入8.40 亿元（同比+17.3%），成为收入结构中占比最高、增长最快的核心业务；社区增值服务收入4.06 亿元（同比-27.2%），主要因阶段性房屋硬装业务于2025 年陆续结算完毕；非业主增值服务收入3.29 亿元（同比+3.8%），受智能化业务收入增加驱动。截至2026 年6 月末，在管面积7,982万平方米（较2025 年末+8.6%）、合约面积9,502 万平方米（较2025 年末+5.6%），期内新增合约面积1,042 万平方米（上年同期约600 万平方米）。
　　2、26H1 公司归母净利润2.24 亿元（同比-6.6%），主要受社区增值及商业物业收入下滑拖累；整体毛利率21.5%（同比+0.2pct）。关联方（越秀地产及其关联方）收入占比降至33.3%（上年同期37.8%），第三方收入占比升至66.7%。
　　董事会建议派发中期股息每股0.103 港元（每股人民币0.089 元），派息率60%点评：物管主业增长动能强化、毛利率逆势企稳，现金充裕，股东回报增强。
　　1）物管主业稳健增长，规模扩张驱动结构优化。26H1 物业管理服务收入同比+17.3%至8.40 亿元，占非商业分部收入比重53.3%，核心主业地位进一步强化，增长主要来自在管面积扩张与住宅物业费平均水平提升（住宅平均物管费3.0 元/平方米/月，上年同期为2.8 元）。26H1 新增合约面积1,042 万平方米，同比增长74.8%，同时主动退出低效项目合约面积540 万平方米（上年同期约220万平方米），项目组合向大湾区及高能级城市聚焦（大湾区在管面积占比62.6%）。
　　社区增值服务同比-27.2%，系2025 年房屋硬装业务结算完毕的基数效应，属于阶段性调整而非需求恶化。
　　2）毛利率逆势企稳，核心业务毛利率明显改善。物管行业毛利率普遍承压背景下，26H1 公司整体毛利率21.5%（同比+0.2pct），物业管理服务毛利率14.9%（同比持平）、非业主增值毛利率19.1%（+1.7pct）、社区增值毛利率33.2%（+5.5pct），受益于业务结构优化及车位销售协助等经纪业务经营改善。费用管控方面，行政开支1.36 亿元（同比-5.6%），控费增效及组织提效持续兑现。
　　3）现金充裕，股东回报确定性增强。6 月末公司现金及现金等价物与定期存款合计49.70 亿元（较2025 年末+1.3%），中期派息率60%，测算公司2026E股息率达到7.3%，国企物管高分红属性凸显，具备较强安全边际。
　　盈利预测、估值与评级：考虑公司毛利率逆势企稳，我们小幅上调公司26-28年归母净利润预测至3.1/3.3/3.5 亿元，原预测为3.0/3.2/3.5 亿元，PE 为8.4/7.8/7.2 倍，国企物管，当前估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：社区增值服务收入收缩超预期、商业物业出租率波动、拓展不及预期。

越秀服务(6626.HK)跟踪报告：物管主业增长动能强化 毛利率逆势企稳回升

越秀服务(6626.HK)跟踪报告：物管主业增长动能强化毛利率逆势企稳回升