中海2025年报解读：权益销售、权益拿地双第一的背后，“好房子+好资产”硬核驱动的胜利

房地产行业的故事，正在被重写。

过去二十年的叙事逻辑简单直白，谁胆子大、加杠杆猛、规模冲得快，谁就是赢家。但这套逻辑房地产下半场底失效了。

当潮水退去，裸泳者纷纷搁浅，真正的长跑选手才开始显现本色。

中国海外发展（00688.HK）刚刚交出的2025年答卷，值得所有关注地产股的人多看几眼。不是因为它的业绩有多炸裂。

恰恰相反，这份成绩单没有太多花哨的叙事，有的只是实打实的权益销售额、扎扎实实的核心城市布局、以及穿越周期的战略定力。但正是这种稳打稳扎，隐藏着中海对行业变局的深刻理解，以及一个正在成形的"新物种"雏形。

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财报“含金量”十足，逆势加仓与底线防守凸显战略定力

2025年，中海最引人注目的动作发生在土地市场。当多数房企收拳避险时，中海以权益购地金额行业第一的姿态逆势出手，且一线城市占比高达73.9%。

北京、上海、深圳的核心地段接连被其收入囊中，从上海徐汇滨江的东安综合体，到北京海淀树村地块，每一宗都是百亿级的“压舱石”。这种看似激进的背后，实则是基于资金优势、全业态优势和城市更新优势的精准卡位。

通过着力拓展综合型、大体量项目以及港澳海外、收并购机会，中海布局的一系列核心城市优质大型综合项目，不仅锁定了当下的稀缺资源，更为公司未来几年的销售和利润奠定坚实基础。

如果说投资端展现的是进攻的锐度，那么财务端则彰显了防守的厚度。在行业普遍为负债率焦虑时，中海的资产负债率依然处在行业最低区间，过去3年内持续下降，且是唯一拥有双A-国际信用评级的内房企。

在充满不确定性的环境里，“流动性”对公司的财务健康而言就等于“确定性”，无论销售数字多么漂亮，也得尽快转化为现金，公司才有真正的“燃料”继续前进。中海深明此理，紧抓销售变现，年内销售回款2,385亿元，经营现金净流入167.3亿元，连续3年破百亿元；期末在手现金1,036.3亿元，占总资产的11.3%。手握充裕现金，加上持续的正经营现金净流入，这样的家底让它在任何风浪前都能从容应对。更令同行艳羡的是融资成本，其平均融资成本保持行业最低区间，年内利息开支减少20.4亿元至71.5億元，单是经营性业务收入已可完全覆盖。值得一提的，公司在2025年还成功发行了15年期中期票据，是首家发行如此长久期债券的内房企。

当别人还在为借新还旧奔波时，中海已用超长周期的低成本资金锁定了未来多年的财务自由度。投资与财务的一攻一守，构成了中海战略聚焦的完整闭环。

用低成本资金去撬动核心城市的核心资产，再用核心资产的确定性回馈财务安全垫。这正是“战略耐性”的底层逻辑，不为短期波动所扰，只做穿越周期的布局。

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从好房子到好资产，打通价值闭环的“最后一公里”

战略聚焦解决了“在哪做”的问题，而“做什么”的答案，则藏在“中海好房子”的体系里。

2025年，中海的“好房子Living OS系统”全面落地，围绕安全、舒适、绿色、智慧四大维度，满足24项客户需求；通过“精工+”营造体系，制订好房子精工建造标准共700余项，保障技术落地质量，将产品力转化为实实在在的销售力。

在北京，万吉玖序树立高端住宅标杆；深圳湾澐玺则在逆势中走出爆炸性行情，项目开盘销售额超百亿，创全国年度单次开盘销售纪录。上海云邸玖章凭借过硬的产品力，实现了量价兼优，成为区域市场的领跑者。即使在二线城市，海口南海叁号院、大连寰宇未来、沈阳盛京玖章、厦门环东云起等一批项目，均实现了高效去化与现金流快速回正。

好产品的普适性，在这些案例中得到了验证。

产品力的直接结果，是市占率的全面领先。

2025年，中海在34个城市市占率位居当地前三，其中15个城市位居第一；5个一线城市销售金额均超百亿，北京超500亿元，连续8年市占率第一，香港首次突破200亿，并首次跻身当地市场前五。当住宅回归居住属性，好房子就是最硬的通货。

当然，中海的进化不止于住宅。在商业运营领域，它正将“好房子”的逻辑延伸为“好资产”的逻辑。

2025年，商业运营收入已可完全覆盖利息支出，购物中心和写字楼双核业务质效齐升——成熟期项目出租率分别保持在96.1%和80%，经营利润率均达56%。这意味着即便开发业务短期波动，公司的现金流依然能够稳健运转。

真正的里程碑是华夏中海商业REIT在深交所成功上市。以佛山映月湖环宇城为首发资产，中海完整跑通了“收购-改造-提升-退出”的全周期，成为市场首个通过REITs实现闭环的标杆案例。

上市以来，该REIT市场价较发行价最高上涨超20%，优异的二级市场表现背后，是实打实的运营能力，2020至2024年间项目租金收缴率保持在99%以上，营业收入年均复合增长近25%。

REITs的打通，意味着中海的商业资产从沉淀的“重资产”变成了可循环的“活水”，“投、融、建、管、退”的全周期资产管理能力正式形成闭环，为未来持续盘活优质商业资产奠定基础。

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结语

复盘中海2025年的财报，于投资者而言不难看到的是一个“确定性”逐渐清晰的过程。

它在核心城市的深耕，提供了销售的确定性；它在产品力上的投入，提供了溢价的确定性；它在商业REITs上的突破，提供了资产流动性的确定性；它在财务上的克制，提供了穿越周期的确定性。

当行业从“增量时代”进入“存量时代”，游戏规则彻底改变了。过去的赢家未必能继续赢，但像中海这样兼具资产安全边际、产品革新能力和全周期资本运作能力的企业，正在成为存量时代稀缺的价值锚点。

理解中海，就是理解未来十年房地产行业的生存法则。不再追求最快的增长，而是追求最优质的增长。不再赌周期的方向，而是构建穿越周期的能力。

这或许就是“战略耐性”的最好注脚，也是后房地产时代“新物种”的雏形所在。