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机构：中银证券
研究员：夏亦丰/许佳璐
2026 年1 月公司销售排名进一步提升至行业第12 位，销售均价达2.5 万元/平。2026 年1 月，公司实现销售金额37 亿元，虽同比下降22.9%，但降幅好于百强房企（-24.7%）。根据克而瑞，公司销售金额排名从2024 年的第17 位提升至2025 年的第15 位，2026 年1 月进一步上升至第12 位，逆势突破趋势明显。2026 年1 月销售面积15 万平，同比下降6.8%；销售均价2.48 万元/平，同比下降16.5%，销售权益比65%。回顾公司2025 年的销售表现，2025 年公司实现销售金额502 亿元，超额完成目标。虽同比下降7.4%，但降幅好于百强房企（-19.8%）和TOP20 房企（-17.8%）。销售面积162 万平，同比下降23.4%；销售均价3.09 万元/平，同比提升21.0%，销售均价绝对值及增幅均高于百强房企（2.01 万元/平，同比增长8.9%）、TOP20 房企（2.06 万元/平，同比增长10.6%）和保利发展（2.05 万元/平，同比增长13.9%）。
销售权益比70%，同比提升3 个百分点。
2025 年前三季度营收业绩均增长，负债率下降。从公司披露的2025 年前三季度未经审核的关键财务数据来看，2025 年前三季度公司实现营业收入227.6 亿元，同比增长82.1%，归母净利润6331.1 万元，同比增长208.8%。截至2025 年三季度末，公司资产负债率为82.6%，同比下降0.4 个百分点。
公开融资渠道畅通，短期公开市场偿债压力较小。公司2025 年发行国内外债券、ABS 合计84.1 亿元，同比增长11.1%，平均发行利率为2.46%，同比下降0.11 个百分点。公司分别于2026 年1 月9 日、1 月21 日发行了2 只一般中期票据，发行规模分别为10、5 亿元，发行利率分别为2.69%、2.95%；于2 月10 日发行了ABS 产品，发行规模4.2 亿元。从到期规模来看，公司未来三年在公开市场的偿债压力不大，2026 年国内外债券、ABS 到期规模合计26.3亿元，7 月到期规模10 亿元，9 月到期规模8.4 亿元，10 月5 亿元，11 月2.9 亿元；2027 年整体到期规模9 亿元；2028 年到期规模15 亿元。
在此轮行业深度调整周期中，保利置业作为“小而美”、高能级布局、低估值的央企，具备配置价值。我们重申推荐核心逻辑：1）老牌央企背景，股东实力雄厚。截至2025 年6 月末，保利集团持股48.09%，保利发展持股41.45%。2）管理层经验丰富，积极引进市场化人才。董事会主席万总推动内部管理与产品力快速提升。24 年3 月委任的执行董事及董事总经理胡总负责整体战略规划及运营管理。3）销售和拿地均有显著突破。销售排名从21 年的第60 名提升至26 年1 月的第12 名，四年间提升了48 个名次，在本轮周期中逆势取得突破，市场地位稳步提升。同时，重点布局高能级城市，25 年上半年上海、杭州、广州土地投资占比88%；土储中一线城市占比30%，二线占比45%。4）25 年上半年毛利率同比+3.2pct 至17.5%。已售未结资源充裕，且毛利率水平不低，为未来结算奠定基础。5）注重股东回报，24 年分红率为40%，新股息政策中未来分红率将不低于40%。6）由于公司整体规模不大，可以积极根据市场情况适时掉头、快速调整战略。目前公司已经基本调整到位，未来将朝更稳健更正向的方向发展。7）当前股价对应的PB 为0.2X，估值提升空间较大。
投资建议与盈利预测：
在此轮行业深度调整周期中，保利置业作为连续正在销售和拿地均有显著突破的“小而美”的房企，债务结构持续优化，经营端韧性凸显。我们预计公司2025-2027 年主营业务营业收入分别为422 / 438 / 444 亿元，同比增速分别为5% / 4% / 1%；归母净利润分别为2.0 / 2.2 / 2.4 亿元，同比增速分别为10% / 9% / 8%；对应EPS 分别为0.053 / 0.058 / 0.062 元。当前股价对应的PE 分别为35.6X / 32.6X / 30.1X，当前股价对应的PB 分别为0.208X、0.207X、0.205X。我们仍然维持买入评级。
评级面临的主要风险：销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧。