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机构：东莞证券
研究员：何敏仪
结算毛利率下降及计提减值导致业绩下滑。保利发展2023年全年实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%；实现净利润178.99亿元，同比下降33.68%；归母净利润为120.67亿元，同比下降34.13%；扣非归属净利润117.9亿，同比下降34.29%。其中第四季度，公司营业收入达1543.22亿元，同比增长23.81%，环比增长177.92%，但归母净利润为-12.25亿元，同比下降123.56%，环比下降214.51%。公司营收增长但净利润同比下降，主要由于结算毛利率下降以及计提减值导致。全年公司结转毛利率为16.02%，同比下降5.99个百分点，主要因低利润项目结转占比提升。同时公司出于谨慎性原则，对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。
2023年实现基本每股收益1.01元，公司拟每10股派发现金红利4.10元（含税）。
销售位居行业第一，市场占有率进一步提升。2023年全年公司实现销售金额4222亿元，位居行业第一；实现销售面积2386万平方米。其中加大存量项目去化力度，2023年存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占全年销售面积的69%。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个。公司2023年新开工面积1491万平方米，同比下降37%；集中资源保障品质交付，竣工面积4053万平方米，同比增长2%，完成29.1万套品质交付，同比增长12%。
资产负债结构不断优化。截止2023年年末，公司账上货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。公司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28。1年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债比重为20.82%，较期初下降0.46个百分点。
融资空间充足，成本持续降低。截止2023年年末，公司有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP；公司直接融资占有息负债比重16.31%，仍有较大提升空间。年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。
聚焦核心城市实现高质量拓展，土储结构持续优化。2023年公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展 权益比提升16个百分点至83%。公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。同时公司拓展金额中99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%，新增项目楼面均价15187元/平方米。高质量拓展保证开发效率和去化速度，2023年新获取项目中40%当年开盘并贡献签约金额超300亿，2022年新获取项目年内收回全部股东投入。截止2023年末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。
投资建议：公司坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，竞争力凸出，具备安全性与成长性。2023年资本市场表现持续低迷，公司推动大股东增持，并果断实施不超过20亿元回购方案，展现央企担当和行业引领者风范。同时，公司修订《2023-2025年股东回报规划》，将现金分红比例从20%提升至40%，彰显公司安全发展的信心。预计公司2024年基本每股收益1.19元，当前股价对应PE约6.8倍，维持“持有”评级。
风险提示：经济增长放缓带来楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。