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机构：东莞证券
研究员：何敏仪
2023年业绩扭亏为盈，符合预期。公司2023年全年实现营业收入203.63亿元，同比下降17.09%，主要是公司主营房地产行业结转收入减少所致；实现营业利润5.74亿，扭亏为盈（2022年为-7.23亿）；归母净利润5.59亿元，同比大幅增加14.9亿；扣非归属净利润5.2亿，业绩符合预期。
结算毛利率净利润率均明显提升。2023年全年公司毛利率提高至20.39%，同比增长6.66个百分点；净利润率0.45%，同比上升4.05个百分点。其中第四季度公司整体毛利率达到21.47%，同比和环比均有所提升。
分业务看，房地产开发实现毛利率18.29%，较上年增加7.05个百分点；租赁毛利率89.32%，较上年增加5.2个百分点；物业管理毛利率75%，较上年减少11.11个百分点。
2023年销售增长明显，行业排位提升。公司连续多年荣获中国房地产开发企业500强、中国房地产上市公司综合实力50强、中国房地产开发企业品牌价值50强(国企TOP10)及2023年度品牌典范国企等荣誉称号，克而瑞北京房企排名连续3年位列第二。公司2023年全年实现销售面积87.58万平米（含全资、控股、参股子公司），去年同期为51.14万平米；销售额424.65亿元（含全资、控股、参股子公司），去年同期为306.14亿元；销售面积及销售金额较去年均有明显上升。根据克而瑞销售排行榜，公司2023年全口径销售金额在行业中排名第28位，较2022年上升13位。
负债率有所上升，但资金安全性良好。截止2023年末，公司资产负债率为80.8%，负债率较上年上升0.6个百分点；2023年全年公司分3次完成45亿元公司债券发行，利率在3.37%-3.4%之间，优于市场同期水平。经营性现金流量净额为131.15亿，较上年提升57.32%，主要由于销售提升带来回款增加。截止2023年年末，公司手持货币资金136.8亿元，为一年内到期债务的1.57倍，资金安全性良好。
旅游及商业地产规模持续提升。公司以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布局初步形成，云蒙山景区品牌影响力持续提升。商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。2023年1-12月公司商业地产持有面积46.38万平方米，商业地产经营额6.51亿元。
总结与投资建议：公司2023年竣工面积同比下降，带来结算收入出现下降，但结算毛利率上升，投资收益改善等，带来归属净利润实现扭亏为盈。公司账上预收账款及合同负债合计为363.6亿，为2023年营业收入的1.78倍，未来随着更多项目进入结算周期，实现结算业绩持续增长可期。
看好公司提质增效，精准投拓的能力，从而实现行业排位不断上升。预测公司2024年至2025年EPS分别为0.53元和0.64元，对应当前股价PE分别约7倍和5.7倍。
风险提示：房地产优化政策出台力度低于预期。楼市销售持续低迷，销售数据不理想。棚改项目回款较慢，带来现金流压力。销售项目毛利率下降带来增收不增利。股权投资等在股市下跌情况下持续产生亏损。公司管理及经营提速增效不及预期。