中国奥园(03883.HK)旗下奥园健康生活通过港交所聆讯，立足华南拓展新市场

格隆汇获悉，2月26日，中国物业百强企业之一奥园健康生活集团有限公司(以下简称“奥园健康生活”或“公司”)通过港交所聆讯，递交资料集。资料显示联席保荐人为国泰君安国际及中泰国际。主要控股股东为中国奥园(03883.HK)，持有公司上市前股份75%。

根据CIA及中国房地产Top10研究组的数据显示，于2018年公司综合实力而言在中国物业服务百强企业中排名第16位。截至2018年9月30日，公司在管总建筑面积约1040万平方米。

截至2015-2017年及2018年9月30日止，公司主要业务物业管理服务营收分别为人民币1.49亿元、2.25亿元、3.18亿元及3.22亿元。营收占比从2015年的83.2%下滑至72.9%，反映出商业运营服务营收快速增长使得物管服务占比下滑，但在营收规模上物管服务仍处于正增长区间。商业运营服务2015-2017年复合增长率为97.79%。

而截至2015-2017年及2018年9月30日止，公司五大客户营收占比为44.8%、41.8%、45.2%、43.4%，最大客户为公司母公司，中国奥园，营收占比为43%、40.8%、35.9%、41.4%。最大客户即母公司对公司经营状况影响重大，应预防潜在过度集中化及单一化经营风险。

截至2015-2017年及2018年9月30日，公司实现营收分别为人民币1.79亿元、2.65亿元、4.36亿元及4.43亿元，2015-2017年间复合增长率为55.9%。同期实现净利润为人民币2700万元、4100万元、6990万元及5905万元，2015-2017年复合增长率为60.9%。

截至2015-2017年，公司物管服务毛利率从24.7%上升至31%，商业运营服务毛利率稳定在35-40%左右。而根据公告内显示，物管服务毛利率出现上升主要原因系截至2016年12月31日并未开展大型维护项目。因此是否开展大型及长期的维护工作对公司物管服务盈利水平影响显著。

截至2018年9月30日公司业务覆盖地理范围，主要集中在珠三角及长三角地区。从覆盖范围来看公司目前可拓展市场仍存巨大空间。

根据第一太平戴维斯数据显示，中国在管物业总建筑面积从2010年的126.4亿平方米增长到2017年的195.3亿平方米，累计增长54.51%。但从数据显示，每年增速不断下滑，未来国内在管物业市场规模发展趋于平缓阶段。

而从市场集中度观察可看，百强物业企业集中度从2012年的13.5%上升至2017年的32.4%，根据第一太平戴维斯报告预测，截至2025年预期集中度将达到56.2%。市场集中度的提高使得一些处于行业中下游行列的公司未来经营及盈利状况愈加困难。

未来所得款项用途：(1) 用于收购及投资物业供应商，用以实现扩大商业规模及扩充业务战略；用于收购及投资各类服务供应商，对运营业务得到补充；(2) 用于继续发展及升级线上线下平台；(3) 用于建立大数据分析平台；(4) 用于开发智能服务系统及升级内部信息技术系统；(5) 用于做营运资金及一般资金用途。

潜在风险因素提示

(1) 无法有效预测及控制物业服务成本；

(2) 绝大部分收益来自母公司物业开发项目，主营集中度过高，应预防单一化风险；

(3) 多元化服务未来计划发展不及预期；

(4) 收购业务存在失败风险，且收购业务整合过程面临协作困难；

(5) 部分租赁协议并未办理登记，存在扰乱财务及经营状况风险。