权益销售第一，财务保持稳健—从半年报看中海（00688.HK）的“确定性”答卷

2026年8月26日，中海发布中期业绩。

这份半年报发布的时间点，恰好踩在行业一个微妙的转折上。当市场对政策底的讨论逐渐消退，一个更务实的问题浮出水面：行业整体缩表背景下，谁还在真正卖房，谁还在真正赚钱，谁还有余力继续投资。

中海的半年报给出了答案。

上半年，公司实现收入976亿元，同比上升17.3%；盈利水平行业领先，除税前溢利123.6亿元，本公司股东应占核心溢利79.3亿元；每股中期派息23港仙。

经营层面，这份成绩单同样扎实。权益销售行业第一，是十强房企中唯一实现双位数增长的公司；一线城市销售强劲、产品力持续提升、商业运营收入稳健增长。

这不是一份靠反弹撑起来的成绩单，而是一家企业在行业调整周期中，用战略定力换来的确定性溢价。

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权益销售第一，核心城市聚焦带来的业绩韧性

随着房地产行业从增量扩张转向存量博弈，资本市场对房企的关注点，逐步从规模增速转向持续经营能力、现金流质量与资产变现效率。

中海的上半年销售数据，可以放在这个框架下观察。

上半年，中国海外系列公司累计合约物业销售金额约1,343.5亿元，同比上升11.8%。在TOP10房企中，这是唯一实现双位数增长的公司。

更具含金量的是权益销售维度，1,236亿元的权益销售额，让中海对第二名的领先优势扩大至超过170亿元。

规模增长之外，更值得关注的是结构。

一线城市销售强劲，公司在香港及北上广深五个城市实现合约销售额790亿元，占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售额的68.6%。其中，北京、深圳销售金额超200亿，上海、香港销售金额超100亿。香港市场全口径销售合约额突破150亿港元，创历年新高，保持香港市场领先地位。

这不是四处撒网的结果，而是精准聚焦的回报。当行业整体缩表时，中海在最好的城市、最好的地段，依然保持着强大的销售能力。

市场经常讨论房企的护城河。有人说是资金成本，有人说是土储规模，有人说是品牌溢价。中海用这份半年报展示了另一种护城河——在核心城市核心地段的产品定价权。

安澜北京、安缇深圳、杭州万潮玖序，这些项目不仅逆势热销，更验证了一个朴素的道理，即好产品永远有市场。即使在二线城市，青岛青云万里、石家庄万宸华章、沈阳瑞文熙和同样实现了逆势旺销。

当竞争对手还在为降价换量焦头烂额时，中海正在用好房子Living OS系统重新定义居住标准。围绕安全、舒适、绿色、智慧四大维度，这套系统通过精工+建造体系的持续升级，将产品力转化为实实在在的市占率。

上半年，集团系列公司30个城市市占率位居当地前三，其中19个城市市占率位居当地市场第一。

由上，从数据上不难看到，中海在销售端的韧性，正是得益于其对高能级城市的聚焦，以及产品体系在核心地段的竞争力。当行业整体销售承压时，这一结构特征表现得也更为明显。

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商业运营收入稳健，资产管理能力持续积累

上半年，中海商业运营业务收入35.8亿元，在市场承压环境下保持稳健增长。从收入结构看，写字楼、购物中心双核心业务收入占比80%，一线及新一线城市项目收入占比77%，核心业态与核心资产共同构成经营基本盘。

运营指标方面，购物中心期末整体出租率95.3%，销售坪效同比提升7%；写字楼期内新签约面积48万平方米，期末整体出租率78%，52个项目成交量位居区域市场前三；酒店业务平均入住率72.8%，长租公寓期末整体出租率96.2%。

这些数字背后是一个重要的信号：商业运营收入正在成为中海财务底盘的一部分。当开发业务面临周期波动时，商业板块提供了稳定的现金流支撑。

资产管理端的进展同样值得关注。截至期末，轻资产管理规模250万平方米，占比23.8%；期内承接头部险资写字楼资产包轻资产管理服务。在基础设施REIT平台基础上，公司推进多层次REITs平台建设，深化“投融建管退”资本闭环。华夏中海消费REIT运营稳健，底层资产期末出租率100%，年化分派率达4.16%。

新业务方面，康养业务标杆项目北京锦宸正式启幕，进一步补充了公司在经营性业务上的业态布局。

从商业运营收入、出租率表现到资产管理规模，中海在持有型资产端的经营数据保持稳定。开发业务之外，商业板块正在为整体收入提供持续性支撑。

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正在迁移的资本市场的定价锚，规模溢价让位于确定性溢价

在行业整体估值承压的背景下，中海凭借这份成绩单进一步巩固了其在港股内房板块中的稀缺地位。

所谓稀缺，并非基于其规模最大，而是因为它同时满足了三个条件：有增长、有现金流、有信用。

有增长，体现在权益销售行业第一，是十强房企中唯一实现双位数增长的公司。

有现金流，体现在经营现金净流入持续为正、在手现金充裕、商业运营收入稳健增长。

有信用，体现在公司是唯一拥有双A国际信用评级的内房企、净借贷比率处于行业最低区间、有息负债规模控制有效。

这三个条件叠加在一起，构成了一种确定性溢价的基础。

投资端，中海延续“投一成一”的原则，高度聚焦安全性与确定性，上半年一线+强二线合计占比85.8%。年初至今累计新增购地18宗，权益购地金额333亿元。

这个投资节奏传递的信号较为明确，即中海没有停止投资，但每一笔投资都经过严格筛选。在行业整体调整的背景下，这种聚焦策略反映出对项目安全边际和去化确定性的优先考量。

财务指标方面，公司期末资产负债率51.6%，净借贷比率27.2%，均处于行业最低区间，债务结构持续优化；有息负债规模下降101.5亿元；在手现金达1，211亿元，占总资产的13.7%；经营现金净流入285.2亿元。

这些财务指标共同构成了中海穿越周期的安全边际。低杠杆、充裕在手现金以及正向经营现金流，为后续投资和经营提供了较为充分的财务空间。

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结语

复盘这份半年报，中海在销售、产品、商业和财务四个维度上的表现，提供了一个观察当前市场环境下头部房企经营策略的样本。

房地产行业正在经历深刻转型。增量时代的逻辑已经翻篇，存量时代的游戏规则正在确立。在这个转型期，过去的赢家未必能继续赢。能够持续经营的、能够产生稳定现金流的、能够在核心城市核心地段保持定价权的企业，才是存量时代稀缺的价值锚点。

中海正在成为这样一个锚点。它在销售端证明了规模的质量，在产品端证明了溢价的可能，在商业端证明了资产的流动，在财务端证明了穿越周期的能力。

理解中海，就是理解未来十年房地产行业的生存法则。不再追求最快的增长，而是追求最优质的增长。不再赌周期的方向，而是构建穿越周期的能力。

中海半年报所呈现的经营思路，在一定程度上反映的正是这种转变的方向。