新加坡、德国模式：建立阶梯化住房供应体系

1、新加坡：以廉价组屋为核心的阶梯化供应体系

新加坡是住房自有率最高的国家，真正实现了“居者有其屋”。根据新加坡统计局数据显示，2016年新加坡住房自有率高达90.9%。如此高的住房自有率得益于新加坡独特的组屋制度，新加坡超过80%的家庭居住在政府提供的组屋里，其中超过94.4%的家庭拥有组屋的产权；只有20%的家庭通过购买或租赁私人住宅解决居住需求。

新加坡模式的核心是廉价组屋，并形成“廉租房→廉价房→私人住宅”的阶梯化供应体系。其中，廉价房覆盖总人口的比例在77%左右，是最多数新加坡居民的选择。HDB是组屋唯一的供应方，实现申请、建设、交付、转售各个环节的严格把控。保证组屋的供应数量、质量，确保组屋是用来住的，严打投机行为。

新加坡模式的成功在于真正做到“居者有其屋”，成功的关键在于政府直接支持、独家供应，保障供给充足、价格低廉，并且监管严格。

1.1保障组屋供给充足

组屋唯一供应方——HDB（建屋发展局）成立于1960年，当时新加坡刚实现自治，面临严重房荒问题，只有10%的居民拥有像样的住宅。HDB成立之初就担负着解决居民尤其是中低收入居民的居住问题的使命，为居民提供廉价住房。为此，国家发展部赋予HDB征用土地、建造组屋、出售和出租、提供住房贷款等职能，全权负责组屋建设。自成立至今，HDB组屋覆盖人口比例从9%提升至82%，其中超过90%的居民拥有组屋的产权，累计建成超过100万套组屋，分布在新加坡各个地方，成为新加坡的特色和象征。

供给充足的关键是土地和资金，HDB的土地和资金由政府保障。一是土地：新加坡超过80%的土地为国有和公有，且政府具有强制征地权用于国家建设。因此政府可以给HDB供地，HDB也可以强制征地，征地价格由国家确定，远低于市场价。二是资金：政府是HDB长期贷款的主要供给方。根据HDB年报显示，HDB资金来源包括，1）政府贷款，期限长达10-30年，贷款利率为2.5%-4.5%；2）银行贷款，期限低于5年，贷款利率0.9%-1.5%；3）发行债券，5-10年，利率1%-4%。2016年，三种资金来源占比为：32.7%、15.1%、52.2%。政府提供土地和资金，保障组屋供应充足；并且土地和资金的成本较低，保障HDB具备向居民提供低价租赁住房和自有住房的能力。

HDB统一管理和预购制度保障组屋供需合理。由于政府是组屋唯一提供方和管理方，组屋的申请购买都在HDB系统上登记，政府根据申请情况，能够了解供需是否平衡，合理制定供给计划。目前HDB管理组屋存量101万套，新加坡家庭数量126.36万户，收入低于14000新元（符合组屋申请收入条件）的家庭数量约96万，能够满足中低收入居民需求。在新加坡，首次购买组屋的居民基本都能满足需求。组屋的申请有三种方式，一是预购组屋（BTO：Build-To-Order），申请数量超过规划公寓数量的50%时，动工建造，有一定等待期限；二是剩余组屋销售（SBF：Sale of Balance Flats），积累够一定的存量之后，发布销售，现房无需等候；三是ROF（Re-Offer of Balance Flats），余量组屋的再销售。根据HDB年报显示，BTO是主要的方式，2016年占比约65%。这种预购制度保障了申请人能够购买到组屋，同时也避免组屋过度供应。

1.2、保障居民负担能力

组屋价格低廉，贷款支持充分，保障居民有负担能力。新加坡组屋制度是为了保障“居者有其屋”，因此普通家庭是否有能力购买组屋至关重要。组屋有租赁和购买两种类型。购买为主要方式，有新组屋和二手组屋之分。新组屋直接从HDB申请，不满足新组屋申请条件的家庭只能购买二手组屋。二手组屋的价格和波动都高于新组屋，但经过我们测算，新组屋和二手组屋的价格对普通家庭来说，都不高。

一方面是组屋价格低廉，廉租房和廉价房的价格都在普通居民承受范围内。

（1）廉租房，租金极低，解决最低收入家庭的居住需求。

根据HDB年报显示，2016年在管组屋中，5.6%是租赁，整体占比较低。目前廉租房只有1-room和2-room两种户型。申请条件：没有住房，且是新加坡公民，单身年龄不得低于35岁，家庭月收入低于1500新元。我们根据收入和租金测算，廉租房租金不到收入的10%，对低收入家庭来说，是非常大的优惠。

（2）廉价房，解决最普遍中低收入家庭的需求

组屋户型丰富，满足多样化需求。居住在组屋的家庭中，94.4%拥有组屋的产权，产权期限为99年。大致测算，新加坡约有77%的家庭住在廉价房里，即购买组屋解决居住需求。组屋大小从2-room到5-room不等，还有多代同居的3Gen类型和设施更加完善的EC（执行共管公寓），满足不同家庭的需要，在组屋内部实现阶梯供给。

组屋有严格的申请条件，以收入为核心评判标准，保障中低收入居民居住需求的同时，预防各种可能出现的投机行为。严格将高收入和拥有住房的家庭排除在组屋市场外，保障组的居住用途。二手组屋申请条件在居民身份和收入条件上有所放松，与新组屋申请条件相比，二手组屋申请不设收入限制，新加坡公民和永久居民都有资格申请，但2013年起新增永久居民须等三年，才能购买。其他申请条件与新组屋相似，依然要求家庭不小于21岁，单身不小于35岁，以及没有组屋和私人住宅的产权。

新组屋价格由政府以收入为标准制定，涨幅和波动都比较小，保障居民有负担能力。根据公开资料显示，新组屋的价格通常根据居民的收入水平制定，新组屋的价格从20万新元到40万新元不等，约人民币97万元到194万元。

二手组屋的价格基本是由买卖双方商定的。我们测算，新组屋的价格是二手组屋价格的约50%-70%的水平，是私人住宅的20%-30%。无论是新组屋还是二手组屋，价格均在居民的承受范围之内。我们测算普通居民家庭购买新组屋需要2.5-3.5年，购买二手组屋需要4.5-6年，居民购买组屋的压力并不大。

另一方面，金融支持充分，进一步保障居民购买能力。

居民购买组屋，可以获得金融支持，主要包括HDB和银行的抵押贷款，以及公积金支持。首付比例最低只有90%，且公积金可以用来支付首付和按揭。

（1）HDB贷款

居民从HDB取得贷款，最高贷款比例为购房价格的90%。首付款的10%中，有5%必须用现金支付，其余可以用公积金支付。

HDB贷款只限于购买组屋的家庭，购买私人住宅不可使用HDB贷款。贷款利率按照中央公积金利率上浮0.1%浮动计息。每月偿付按揭金额不超过收入的30%，贷款期限最长25年，或者到购买者65岁。

• 资格：至少一个购买者是新加坡公民；

• 收入：单身不超过6000新元/月，家庭不超过12000新元/月，多代家庭不超过   18000新元/月。

• 产权剩余期限：不低于20年。

• 其他：申请日前30个月内，没有其他房产。

（2）银行贷款

最长贷款期限为30年，最高贷款比例为80%。银行贷款没有收入上限设置，不满足HDB贷款条件的家庭可以从银行取得贷款。

（3）公积金制度

公积金：是一种强制储蓄制度，员工需要缴纳20%的薪酬到个人公积金账户，雇主需要缴纳17%到员工账户。公积金可以用来支付首付和偿还按揭。

1.3、严格限制投机行为

严格的申请条件和退出机制，保障组屋用于居住而非投机。

申请条件保障组屋用于解决中低收入家庭的居住需求，防止投机。组屋申请严格的收入条件限制，将高收入家庭“挤出”到私人住宅或二手组屋市场。产权条件将拥有私人住宅的家庭排除在组屋市场之外，确保组屋不能成为高收入家庭资产升值的工具。只有两次申请新组屋的机会，以及同时只能拥有一套组屋的限制，防止投机占多，而组屋和私人住宅巨大的差价，保障组屋是申请家庭能够负担的最好居住条件，保证组屋的居住用途。

严格的出租和转售条件，进一步避免投机行为。组屋居住五年之内不可出租，五年之后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住。而转售的限制更加严格。未住满五年必须原价卖给HDB；住满五年，缴纳10%-15%的附加费后，获得完整产权，可在二手组屋市场公开出售，但整个过程须在HDB登记。

此外，新加坡法律规定，如果弄虚作假骗购骗租，会受到罚款、监禁或两者兼施的惩罚。

1.4、新加坡模式是阶梯化供给，不是打压房价

新加坡模式是实现住房阶梯化供应的手段，而不是为了打压房价。在新加坡组屋覆盖率提升到80%的过程中，私人住宅价格上涨明显。并且，相对市场化的二手组屋，价格也呈上涨趋势。

新加坡私人住宅的价格很高。中部地区房价中位数是15000新元/平方米；非中部地区房价中位数10000新元/平方米。是二手组屋价格的2-3倍，是新组屋价格的3-5倍。新加坡核心区域乌节路附近均价高达28000新元，超过13万人民币/平方米。

从价格走势来看，新加坡私人住宅价格整体呈上涨趋势，1975-2017年，房价上涨超过14倍，1991-2017年房价涨幅高达228.5%，与美国水平相当。可见，保障住房的供给，并不会带来市场化商品房价格的下跌。私人住宅由于能享受资产增值的收益、配套设施和服务更好，是高收入群体的选择，也是具备购买私人住宅的家庭争取达到的选择。家庭月收入在10000-14000之间，具备购买组屋的收入条件的家庭，有20%选择购买私人住宅，这表明，虽然组屋保障完善，但私人住宅的增值空间和完善配套仍然是中高收入居民的选择。

2、德国：以租赁为核心的阶梯化供应体系

德国是租赁比率最高的国家。根据德国联邦统计局数据显示，德国租赁比率高达54.5%。超过一半的德国人都是通过租房来解决居住需求。而核心城市柏林租赁比率甚至达到85.8%，汉堡达到77.4%，不来梅达到61.2%。远高于其他发达国家及核心城市。

德国将房地产业作为福利产业而非支柱产业，保障居民的需求。德国的住房制度被认为是最成功的，一方面是因为住房供给充足，保障完善，切实解决居民住房问题；二是房价稳定，涨幅和波动远小于其他发达国家。德国模式的关键在于住宅供给充足、租赁保障完善以及打击投机和暴利行为。

2.1、鼓励多方参与住房建设，保障供给充足

德国二战后初期，住房供给严重不足。1949年德国房户比不到0.65，面临严重的房荒，德国通过《住宅建设法》对社会住宅和自有住宅的建设给予贷款、补贴、土地供给、税收等方面的优惠，鼓励住房建设。1978年时，德国房户比达到1.21。住房供给出现富余，此后随着家庭规模小型化、移民潮（难民潮）等富余住宅被消化，房户比基本处于略高于1的合理水平。

与新加坡政府垄断组屋建设不同，德国鼓励私人、开发商、合作社等多主体建房，而市政建房占比很小。根据德国统计年鉴数据显示，德国存量住房最主要的构成主体是居民家庭，占比64.3%，其中自住比例为41.9%，出租比例为22.4%。而专业供应商及小型物业企业、住房合作社、市政及教堂占比分别为23.5%、5.4%、6.8%。政府直接供给的比例非常小，通过给予其他主体贷款优惠、税收优惠等，鼓励其他主体参与住房建设。

而我们进一步估计租赁市场各供应方的供给比例为：居民家庭38.6%，小型物业公司、专业供应商40.4%、住房合作社9.3%、市政及教堂11.7%。其中，市政及教堂提供廉价的租赁住房；住房合作是集中建房、低价租赁给社员；而居民、专业供应商、物业公司则是以市价出租，享有物业增值的收益。德国租金收益率一直稳定在4%-5%的水平，而近期德国长期国债收益率只有0.35%，存款利率也只有0.3%，1995年以来多数年份在3%以下。因此业主有足够的积极性将房屋出租，获取稳定收益。

住房供应方1：居民家庭

居民家庭是最重要的房屋供给方，占比超过64.3%，也供给了租赁市场38.6%的房源。1956年《住宅建设法》对自有住宅建设进行扶持，主要措施包括提供土地、提供贷款支持和利息补贴，给予税收减免等优惠。目前，主要的扶持措施为：（1）建房费用可在最初使用住宅的8年内折旧40％，从而降低房主应纳税的收入；（2）申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，超过80%的德国人都可以享有不同额度的补贴。

德国支持居民自建住房的主要金融措施是住房储蓄制度。居民与银行签订住房储蓄合同，每月存入一定金额，存款额达到合同额的40-50%时，按照存款额、存款时间的长短等先后顺序，可获得贷款资格，贷款采取固定利率，存4%贷6%。

住房储蓄制度的其他奖励措施：（1）储蓄奖励：低收入家庭存款达到一定额度获得10%的奖励；（2）建房/购房奖励：通过住房储蓄建房，政府给予贷款总额一定比例的贷款补助。

住房供应方2：小型物业公司、专业供应商

小型物业公司和专业供应商供给租赁市场40.4%的房源。1950年和1956年为鼓励大型住房企业承担住房建设，《住房建设法》对私人主体兴建社会住房予以政策支持，给予长期低息贷款和补贴政策。但是约定在贷款未到期前，按照成本价房租租给政府指定的家庭，贷款到期偿还后，房租可以市场化。该项政策2001年废止，受资助的保障房基本转为市场房。构成住房供给的主要力量。

目前，市场化的供给方主要包括私人住房公司、保险公司、信用机构、房地产信托基金及其他住房物业机构，等等。以市场价租给租户，赚取稳定的租金收益。

住房供应方3：住房合作社

住房合作社占租赁住房比例的9.3%。住房合作社普遍存在于欧洲。具体模式是集中建房，集中持有，低价租给社员使用。居民加入合作社，将钱存入合作社，存款达到一定规模后，获得租用合作社房子的资格。具体方式是，加入合作社，建房前每个会员缴纳一次性会员费，用作建造款，不足部分由政府提供贷款，住房建好后，每个会员按月支付房租，房租较市场价低。房屋所有权归合作社，社员就有终身居住权，且居住权可继承。并且由于德国合作社较多，社员可以更换不同的合作社。若期间退出、搬迁，合作社将退还此前所有房款。

在70年代之前，政府对住房合作社提供非常大的支持，如100年无息贷款等；70年代之后，德国住房问题初步得到解决，贷款期限缩短到10-15年，并且收取利息。1990年开始，住房合作社开始市场化，政府支持减少，吸引了一部分纯粹投资人的进入，一部分社会合作社的建房也通过私有化转给社员。实际上，住房合作商的住房贡献远高于7%。

住房供应方4：市政、教堂的社会福利住房

市政、教堂提供的住房占租赁市场的比例为11.7%，是德国的“廉租房”，保障低收入家庭的居住需求。在二战后初期，市政住房公司除自己建设社会福利住房外，扶持其他私人主体建设社会福利房。目前，政府无须再提供保障住房。社会福利住房的租金相对市场租金有较大优惠，一般相当于市场租金的40-60%。福利住房面向低收入群体，没有住房，当前住房支出占收入的比重远高于30%，失业者、单亲母亲、残疾人等可以申请。

2.2、完善租赁保障体系，平衡“购”和“租”

德国如此高的租赁比率，其中一个重要的原因就是德国租赁保障非常全面。德国的租赁保障体制不仅确保居民租得起房，也保障了租房和购房在权益保障、心理地位上的相对平衡。

保障居民住得起房：一是为最低收入的家庭提供社会福利房，占德国总人口的7%左右，租金是市场租金的40-60%。二是通过住房补助金向低收入家庭提供货币补贴，使他们在支付房租之后，还可以维持基本生活。具体为，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。补贴比例约占德国总家庭数的2%左右。这意味着德国在租房上的财政补贴并不多，租房家庭中，约85%的家庭无需依靠政府补贴，实现市场化选择。

保障租赁权益：

（1）租金管制：德国将租金增长率控制在经济增速之内。19世纪《住房租赁法》起初规定3年内房租累积涨幅不得超过30%，2012年12月规定房租3年内涨幅不得超过15%，2015年规定租金最大上涨幅度不得超过当地标准房租的10%。

（2）租赁合同保障：在期限上，房东不能随意解约。德国租房合同分为有期限和无期限两种，无限期合同保证了租房人能够长久租住一处房产。租房合同的一方若想终止合同，通常须提前３个月通知对方。如果租期超过５年，须提前半年通知对方；租期为８年，须提前９个月通知；租期达到10年或以上，则须提前一年通知。

（3）租购同权：德国没有户籍制度，只要居民合法纳税就可享有本地公共服务。且公共资源分配比较均衡，以教育为例：德国没有重点小学与普通小学之分，实施教师轮岗制，教育资源和师资力量均衡，同时对学校周边的租金严格限制，禁止随意涨价。

2.3、抑制投机行为 

一方面，严格限制房地产开发商的定价行为，如果开发商制定的房价超过基准价价的20%，购房者就可以向法庭起诉，如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。基准价由评估委员会制定，保障了房地产价格的合理性。这相当于一定程度上对房地产市场实施价格限制，确保房价的稳定。

另一方面，通过税收政策限制投机行为。目前，德国很多州的地产购置税近5%，公证费为0.8-1.2%，交易费3.5%-5%；持有税为2%。购买和持有的税费都比较高。转售时，10年之内资本利得税为25%。超过10年无需支付资本利得税。

2.4、阶梯化供给下，房价没有下跌

德国以租赁为核心的阶梯化供给并不是为了抑制房价，而是保障中低收入家庭有房住且住得好。在德国高租赁比例下，德国房价并没有下跌，1970-2017年，房价上涨246.2%，复合增长率为2.0%。且近几年上涨趋势明显，2016年涨幅达到6.5%。德国房价较低的增幅和较小的波动是德国货币政策、法律限制、按揭贷款体系等多方面因素造成的，但核心原因不是以租赁为主体的住房阶梯化供应体系。

德国《住房犯罪法》限制开发商定价不能超过基准价的20%，相当于一定程度上控制房价，对稳定房价非常有效。而根据调查和统计显示，德国住房自有率低的首要原因是居民也有购房压力。德国房价虽然不高，但是由于德国银行厌恶风险，首付比例较高，德国银行根据购房者的收入、储蓄和实质性抵押品来确定首付比例，最低为20%，通常为40%甚至更高。而德国住房储蓄制度也是存款额达到40%-50%时才可获得贷款，首付比例相对较高。而同时，德国租赁保障比较完善，真正实现租购同权，且租房相比买房更加划算，无须背负还款压力。因此德国人在需要背负较大贷款压力才能买房的时候，更倾向于租房。此外，德国以固定利率贷款为主、住房供给充足等原因，也对稳定房价起到一定作用。

3、对中国的启示

新加坡和德国的住房模式，为我国长效机制的建立提供借鉴意义。新加坡组屋制度为中国共有产权房的供给、定价、申请条件、退出机制等方面提供参考意义，尤其是严格退出机制、严打投机方面。德国模式为我国租赁市场的发展提供参考，建立市场化机制，供给端措施鼓励多元化主体参与，需求端完善公积金和补贴制度，保障居民住户房需求。

目前，中国房价高企，需要建立长效机制保障中低收入居民住房需求。长效机制的目的不是让房价下跌，而是实现住房阶梯化供应。房屋租赁市场是阶梯化供应中的关键一环，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，对城市发展、社会稳定等方面都起到非常重要的作用。我们持续强烈看好房屋租赁主题。 

投资建议：我们认为地产长效机制建立的核心是阶梯化供应体系，因此未来必然大力发展房屋租赁市场。首推世联行，世联行代表一个时代，是房屋租赁的绝对龙头，同时我们认为长效机制的建立并不意味着将房价完全打压下去，长期看好在一二线布局的龙头地产公司招商蛇口、万科A、保利地产、金地集团、新城控股。

风险提示：货币政策大幅收紧，政策推进不及预期。