地产大佬的退休生活：有人风花雪月，有人漏夜穿山

作者 | 利晋

主编 | 苏淮

清晨，阳光洒在清澈的运河上，赛艇划过水面，波光粼粼，两岸城市风光尽收眼底。这是万科创始人王石的退休生活，也是梭罗笔下“瓦尔登湖”的真实写照。

赛艇、攀岩、低碳，成为王石当下生活的主要内容。特别是划赛艇，有着二十几年运动经验的王石成为了这项运动的代言人，经常以“宣传大使”身份出现在国内各大赛艇比赛中。

2022年，王石发起了“百座运河城市穿越”行动，在全球不同城市的运河、河流、湖泊进行划赛艇运动，仅用一年多时间就划遍了120多座城市。

今年4月，王石现身“2024南京大学生赛艇公开赛”，通过短视频平台宣传这项赛事和科普赛艇常识。

在王石眼里，划赛艇是一种生活习惯，亦是在积极推进“碳中和”，在运动中去享受人与自然的和谐之美。但背后更多的是一门生意。

和王石一样，过着轻松惬意的退休生活的，还有活跃在各大社交平台的万通地产老板冯仑，躲在美国玩艺术、与妻子频繁秀恩爱的SOHO中国董事潘石屹。

当然，也有“退而不休”，准确说是“退而不能休”的地产老炮，至今仍在一线奔波操劳。譬如碧桂园创始人杨国强、建业地产老掌门胡葆森，或为儿女，或为企业。

幸福的大佬都是相似的，不幸的大佬各有各的不幸。

01

万科危机与“网红”王石

与王石的惬意退休生活不同，当下的万科（000002.SZ）正处于“水深火热”之中。

2023年，万科多项核心财务数据出现下跌——营收下跌7.56%，利润总额下跌43%，归母净利润下跌46.4%。相比营收、利润下跌，万科面临着一个更大的问题：阶段性经营性困难。

今年3月29日召开的2023年业绩说明会上，万科高层坦承了这一点，并对过往经营策略进行了深刻反思，称“将会首先立足‘自救’，用足现有的各类融资工具，今明两年债务规模将下降1000亿元”。

“五一”前夕，万科在深圳举行了2023年度股东大会。会上，对于化债举措，公司给出了进一步答案：一是梳理过往融资模式下资源和资产现状，完成新的融资模式转型；二是聚焦住宅开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务。

“我们将退出其它业务，清理和转让非主业的财务投资，大力度地通过大宗交易和REITs，把我们的商业办公资产，通过这种方式转让出去。”董事会主席郁亮表示。

而总裁祝九胜的一句话，则让大会“画风突变”，更在会后引发舆论热议：“在现金流紧张的背景下，王石已自愿放弃千万退休金，与公司共度艰难时刻”。

5月1日晚上，王石妻子田朴珺转发相关微博消息并发文：“没事，老王，我养你。”

截图来源：田朴珺微博

这让本已过上平静退休生活的王石，突然成了“焦点人物”。

2017年，轰动一时的“万宝之争”，最终以万科创始人王石提前4年退休宣告结束。源媒汇给王石简单算了一下收入：2003年至2017年，王石在万科收获了约1.31亿元，其中薪酬、分红（个人持股）分别为1.02亿元、0.29亿元；

2017年底，王石持有万科761.72万股股份，如果至今一股未卖，分红加上每年1000万元退休金，可以收获8800多万元。

前后相加，王石仅靠薪酬、分红就收获约2.2亿元。这还没算上激励奖金等额外收益。

放弃一年1000万元退休金，对于王石来说，或许不过是丢掉“碎银几两”。

事实上，离任之后，王石与万科的经营业务基本没有关联，但一直担任万科公益基金会的理事长。基金会绝大部分收入，来源于万科地方项目公司的资助。

王石在2014年成立了赛艇运动俱乐部，赛艇也是万科公益基金会的重要推广运动项目。2017年，王石曾捐赠约660万元专项资金用于推广赛艇运动。但退休后，他不再捐赠，赛艇运动推广也从基金会主要运作项目移除。

因为，王石又开始创业了。

2017年，王石创立的深潜公司承办了“2017年中国赛艇公开赛(哈尔滨站)”，开始探索赛事运营，次年成立公司并推出“深潜艇进”赛事IP和深潜学院。但企业家海外训练营这种模式很难盈利，而且还是一个冷门运动。

深潜公司过往一直依靠王石的商业代言费补贴，疫情下更是举步维艰。2020年4月，王石的一条15秒跑步短视频火爆全网，正式开启“网红”之路——一边宣传赛艇、攀岩运动，一边给网友们输送“心灵鸡汤”，还不时现身各大访谈节目和直播活动。

截图来源：王石官方视频号截图

截至源媒汇发稿，王石在微博（09898.HK，NASDAQ：WB）拥有2200万粉丝，在抖音有655万粉丝，小红书有26.7万粉丝。不过，除了宣传赛艇及衍生的“运河文化”，王石并没有通过短视频平台进行带货。

以王石的眼光和经历，显然有比直播带货更加赚钱的方式——资本运作。

2022年1月，香港交易所引入的新规则SPAC上市机制正式生效。SPAC被视为造富神器，可以简单理解为：空壳公司先上市集资，并在一段预设时间内并购一家目的公司。

对于苦于深潜公司持续经营资金来源、将赛艇爱好变现的王石来说，SPAC就是“救命稻草”。SPAC上市机制生效第4个月，深石企业递交了招股书，收购核心概念主线是绿色、环保、碳中和，发起人正是王石，其背后团队有刘二飞、张天、周默等顶级投行精英。

不少网友调侃王石：七十多岁积极运动、三度创业，还不是因为家有娇妻和嗷嗷待哺的小女儿。

02

冯仑“卖课”，潘石屹“玩艺术”

和王石一样做起“网红”的地产大佬冯仑，最近几年也活跃在各大社交平台。

冯仑在微博拥有35万粉丝，抖音有188万粉丝，小红书有近8万粉丝。但很少人知道他被称为“地产教父”。

截图来源：冯仑个人公众号

今年1月，三六零（601360.SH）创始人、“红衣大叔”周鸿祎与“程前朋友圈”主理人程前互怼火爆全网。他俩加上王石、冯仑，同台出现在“2023年风马牛年终秀”上。

这场活动，冯仑和他的自媒体IP“冯仑风马牛”火了，但想向上跨越阶层的百万“网红”程前翻车了。

“冯仑风马牛”的经营公司为杭州冯子文化创意有限公司，主要做知识付费课程和房地产特训营，实控人是冯仑的女儿冯碧漪、妻子王淑琪，以及财经作家吴晓波旗下的杭州巴九灵文化创意股份有限公司。

截图来源：天眼查

还没到花甲之年的冯仑，早在2014年便放弃控制权，从自己创立的万通地产（现“万通发展”，600246.SH）退休，转向后台公司御风集团。后者涉及不动产投资、金融服务、康养、健康医疗、文创、传媒等业务。

退休后，王石、冯仑虽然都在做“网红”，但作为国内首批房地产创业者，他们在经营观点上却大不相同。王石避而远之的商业、物流等经营性资产，冯仑却早早选择了相关赛道，并在2016年将御风集团业务聚焦在大健康产业。2018年，冯仑还主导私人卫星“风马牛一号”的发射升空，不过计划以失败告终。

对于当下房地产行业的发展前景，冯仑2023年做客“网红”经济学家任泽平的直播间时大胆预测：“高杠杆的规模导向的单一的住宅的公司，实际上未来是要被淘汰掉”，“你要想活得久，长期活下去，第一要选择一个门类，不能太多，你只能选择一个赛道，比如物流的普洛斯，商业的SKP、德基等”。

不过，早早转型的万通、御风也没闯出名堂。网友纷纷戏言冯仑“做学问一流，经营万通二流”。冯仑也曾公开宣称，每个月退休金只有8000元，“这个退休工资让我在广场舞上抬不起头来”。

冯仑的昔日合伙人潘石屹，也早在2003年对SOHO中国(00410.HK)开始清仓住宅、购置商办，2005年就喊出了“三年内不会再投资住宅”，并且之后时常给同行灌输危机意识：“普通住宅开发商的日子会更不好过”，“我们不看好中国的住宅市场”。

很多人回头看潘石屹对于房地产市场的预判，将其称为“中国房地产最清醒的人”。但在SOHO中国二次转型没多久，潘石屹也不打算安心做“包租公”，在2014年开始“清仓跑路式”抛售资产，另一边则是在美国大手笔购置产业和房产。

剩下“八大金刚”的SOHO中国，曾二度卖身给美国资管公司黑石集团，但交易失败了。

2022年9月，潘石屹、张欣夫妇干脆直接辞去了SOHO中国董事会主席、CEO和行政总裁的职务。二人虽在公司保留着执行董事的头衔，但已退居幕后，并赴美专心做起了艺术和慈善事业。

截图来源：张欣微博

其实，开始抛售资产时，潘石屹或许已有“全身而退”的计划，玩起了木工和摄像，并创立了木匠工作室和举办个人摄影展。早年十分乐意分享木工、摄影作品，又自带“网红”属性的潘石屹，在微博拥有1872.2万粉丝且发布多达2.56万条动态，如今却很少更新。

截图来源：潘石屹微博

今年3月，张欣在微博上分享了巴哈马的风光；4月继续“秀恩爱”，晒出了潘石屹新的摄影作品。

从SOHO中国辞职之后，潘石屹夫妇生活里更多的是：阳光、沙滩与绿茵。只是，这与当下SOHO中国业绩持续下滑、借款交叉违约金额42.17亿元，显得格格不入。

截图来源：张欣微博

很多人都认为，王石、冯仑的高明之处在于“不贪权”，在行业巅峰时也敢于断舍离，才得以全身而退。潘石屹却没有那么幸运。

但他们都选择了“退而不休”。

和王石、冯仑等人不同，保利发展（60048.SH）前掌门宋广菊、龙湖集团（00960.HK）创始人吴亚军、绿城中国（03900.HK）创始人宋卫平、中国金茂（00817.HK）前董事长宁高宁等地产大佬退休后，鲜有在公开场合和社交平台上出现。

江湖留有大佬的名声，却已难见他们的身影。

03

哪些地产大佬还奔走在一线？

过去两三年时间，是地产大佬退休的密集时期。

2023年10月，金地集团(600383.SH)创始人凌克递交了辞职报告。尽管在交棒时，公司处在摇摇欲坠的边缘，但凌克依然选择了告别执掌18年的金地。

今年1月末，恒隆集团(00010.HK)、恒隆地产(00101.HK)董事长陈启宗宣告退休，由儿子陈文博接棒，并在4月经公司股东周年大会后生效。作为“二代”接班人，陈启宗执掌恒隆有33年时间，30余年写了144封《致股东函》。

每年，陈启宗都会在信函中洋洋洒洒地分享自己对于国际、中国最新局势和行业前景的洞察，涉及经济、文化等。经历过多次经济周期的陈启宗，也时常给内地奉行高杆杠的同行们敲响警钟，如今总算功成身退了。

不过，恒隆“三代”陈文博的接棒，足足接受了长达14年的历练。和陈文博一样，合生创展(00754.HK)二代掌门朱桔榕，从进入公司到接班也耗时14年。而合生创展创始人朱孟依同样退而不休，将精力放在了新能源汽车、人工智能、电气能源等领域。

2024年4月，朱孟依（左）拜会上海电气集团，图片来源：珠江投管

祥生地产(02599.HK)二代掌门陈弘倪，也是经历了酒店运营管理、物业服务、地产开发多个板块才完成接班，耗时也超过了10年。

尽管碧桂园(02007.HK)创始人杨国强拼到2023年初才宣布退休，但此时公司正处在风口浪尖上，时常传出风波。杨国强也不得已频频现身碧桂园交流活动中，侧面回应市场的关注。杨国强的女儿杨惠妍，接班前的历练同样有十几年。

能顺利完成交棒、由二代打理的房企，是幸运的。

2023年9月，雅居乐(03383.HK)创始人之一陈卓贤辞去了公司非执行董事和董事会副主席职务。但外界普遍认为，儿子陈思铭早年创立景业名邦(02231.HK)时，陈卓贤进行了输送资金和利益并遭到港交所处罚，此时是为了进行风险切割。

早早完成接班的世茂地产二代许世坛，在面对公司流动性困境时，显得捉襟见肘——港股上市公司世茂集团(00813.HK)被提出清盘呈请，A股上市公司世茂股份(600823.SH)也因为股价一直低于1元，面临退市风险。

中南建设(000961.SZ)当下同样面临着退市危机。尽管创始人陈锦石很早将重任交到女儿陈昱含手上，但他依然出席了2023年度公司业绩会，只不过全程保持缄默。相比前几年的意气风发，陈锦石是次略显疲倦和忧愁。

无论是行业使然，亦或是挑战远超二代的能力范围，地产初代大佬或许依然想躬身作战。

“河南第一房企”建业地产(00832.HK)创始人胡葆森便是如此。

2023年10月，胡葆森突然现身新东方（09901.HK，NYSE：EDU）创始人俞敏洪的直播间。已经68岁的老胡头发花白、面容消瘦，自2021年公司陷入流动性危机以来，他还在奋斗中。虽然建业在危机前期迅速完成“染红”，但2023年资产净值已经为负，还面临着艰巨的保交楼任务和债务兑付压力。

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除了胡葆森，当下奔走在一线的地产大佬，还有万达集团创始人王健林、融创中国(01918.HK)董事长孙宏斌、滨江集团(002244.SZ)董事长戚金兴。

70岁的王健林与61岁的孙宏斌，面临着同样的问题：艰难的化债工作。即便卖掉公司核心资产或失去控制权，他们也在尽力承担着重任。

滨江集团则是当下“民企之光”——2023年完成了1534.7亿元的销售额，权益销售、经营性现金净额、毛利润仍有所增长，一边继续在公开土地市场抢地，一边完成减少22.5%的有息负债。有业内人士称，干工程出身的戚金兴，现在依然把控着工程施工、设计、内部巡视等每一个环节。

显然，大佬们的关注点不是退休金，也不是王石脚下的绿波荡漾、冯仑口中的谈笑风生、潘石屹眼中的白云蓝天。

或许，他们也在思考：当初是否应该向万科、金地那样实行职业经理人制度，此后便可安静地享受退休生活。

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