铺路保租房公募REIT 高和资本发力“慢钱”生意

随着与绿地香港设立Pre-REITs基金切入保租房赛道，高和资本也正式开启了第二曲线的探索，而且是条注定要经历长期爬坡的平缓曲线。

根据日前签订的合作协议，双方将以绿地香港菁舍教育园区公寓为REITs首发资产，通过成立Pre-REITs基金，为后期公募REITs的发行建立基础。

设立保租房Pre-REITs

随着公募REIT的放开，各路资本纷纷锚定这片新蓝海。然而，要真正成功发行公募REIT，除了要求资产具备一定的成熟度及规模，对资金用途也有较严格的限制，以及周期性长、费用较高等等。

因此，对于想进入公募REITs市场的发行者和投资者而言，Pre-REITs是不错的预热途径。而Pre-REITs的核心，就是将具备上市条件的项目，通过改造和运营提升其资产价值，再包装上市或卖给预备上市的资产包。显然， Pre-REITs承担的更多是孵化和准备的角色。

据了解，高和资本和绿地香港早在两个月前就在商讨Pre-REITs事宜，最终确定以保租房作为项目底层资产，并选定绿地香港菁舍教育园区公寓作为首发试水项目。

菁舍教育园区公寓是菁舍”品牌的首店，开业于2019年，坐落于上海浦东合庆绿地国际教育园区，该园区总建筑面积15万方，其中长租公寓部分建筑面积约为6.9万平米，房间近1600套，户型有19m²的单人间、双人间、36m²双人套间、双层loft等。

该资产最大的亮点在于拥有庞大的教育精英资源，这也是其长期保持高出租率的核心原因之一。据悉，菁舍教育园区公寓所在的绿地国际教育园区，正是按照“精英教育+长租公寓”新产业模式打造，内置上海高藤致远创新学校，该校为中国学生提供英国剑桥A Level课程和美国高中及AP课程的教育教学。因此，仅来自该校的公寓需求就达到200-300套左右。

此外，尽管绿地国际教育园区位于浦东新区合庆镇，远离上海市中心城区，但随着近几年上海城市的外拓和产业的高速发展，浦东新区也吸引越来越多的打工群体。此外，周边目前有着诸如张江高科技园区、张江医疗器械产业基地等产业园区群和上海迪士尼度假区等热点区域，这在一定程度上也带来一定的租赁需求。数据显示，公寓近年平均出租率约为97%，2022的营业净收入回报率达7.5%。

从项目定位及运营现状来看，菁舍教育园区公寓“纳保”难度并不大。后续高和资本和绿地香港要做的，就是对其做进一步改造以及调整租金水平和增幅等以符合审理要求。

不过选择“纳保”，就意味着长租公寓企业需要接受政府对房源质量、租金等方面的监管。在租金方面，保租房要比相同地段、相同品质市场租赁的租金价格更低，租金涨幅也会受到限制。因此，如何在此基础上有效提升项目投资收益率，是高和资本与绿地香港需要思考的核心问题，这也对他们的运营能力提出了更大的考验与挑战。

尽管2019年就进入长租赛道，绿地香港此后在该领域的发展相较缓慢。截至今年6月末，“菁舍”品牌合计开业经营6家门店，在管规模3200套。所幸是运营情况较为良好，数据显示，截止2022年末，整体公寓的平均出租率为95%。如何联手绿地香港将“菁舍”品牌深化培育，提升市场认可度以及提升整体运营能力，同样也是高和资本下一步的重点工作。

随着长租市场的日益蓬勃，绿地香港亦有意在该领域深耕提速。据悉，截至上半年，“菁舍”已储备待签约5000余套，初步实现立足于上海、广州、并逐步在长三角和大湾区城市落子的业务布局，目标在2026年实现10万套房间的规模，并计划在2024年后长租公寓进入盈利期。

对高和资本来说，这也有助于其寻找到更多合适的潜在优质项目进行孵化，进一步拓展Pre-REITs基金规模，最终成为其“硬核资产”之一。

发力“赚慢钱”

存量经济之下，“赚快钱”的时代已然过去，未来资产的厮杀将更加激烈，投资者要做的就是把资金配置到最“硬核”的资产上。

“有稳定现金流的资产类别，是高和的第二曲线。一个是保障房公寓，一个是商业。”高和资本董事长苏鑫早前曾如此表示，这也是高和资本意欲打造的“硬核资产”。

据了解，在高和资本整个不动产细分品类当中，保租房是投资重点之一。尤其是公寓本身的抗周期和REITs带来的资本化的红利，是高和资本所看中的。

高和资本执行合伙人周以升曾表示，房地产本身是供给价格弹性小，需求价格弹性大的市场，但是需求端一旦释放就集中涌过来，房价的上涨趋势便难以遏制。不过长租公寓的诞生让年轻人可以选择住在任意的社区里，或者投资自己与下一代，不再绑架在“自有住房”的枷锁里，这将会是未来趋势，也将产生巨大的需求空间。

有报告预测，全国租房人数为2.65亿人，会产生的租房需求合计1.1亿套，预计到2025年住房租赁市场缺口约5395万套，共计约2.92万亿元的租赁需求。

另一方面，长租项目也展现出较强的抗周期属性。截至三季度，四单保租房REITs共计持有的10个项目出租率均超90%，其中8个项目出租率超96%。其中，深圳安居REIT的出租率达到99.2%；厦门安居REIT的出租率达到99.6%，出租率均接近满租状态，也达到达到了产权类公募REITs的最优水平。

因而在此之前，高和资本就不断开展在长租领域的探索。早在2015年，高和资本就成立了专项的不动产VC基金，并把长租公寓企业作为最主要的赛道。随后，高和牵头新派公寓类REITs和旭辉领寓类REITs，通过证券化进入公寓资产领域。

只是此前的探索始终未成气候，如今联手绿地香港共同发力保租房赛道，并向公募REITs前进，或有望带领高和资本找到新的发展空间。

不过，踏入保租房赛道后，因资产/土地价格高、政策风险高、融资成本高等原因，资产收益率过低也成为随之而来的难题。各省市虽然并没有明确规定保障房的租金涨幅，但业内普遍共识是不会超过5%的水平，这同样也就为保租房的分配率设立了一个隐形的天花板。所以，保租房REITs在投资收益层面并不出众，但对于偏爱长期稳定收益的投资者而言是不错的选择。截至三季度末，能源基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房可分配金额分别为 3.8、34.2、0.9 亿元，预期派息率，分别为10.8%、7.8%、1.8%。

似乎各类因素已决定了保租房注定是“慢增长、低回报”的领域。然而，周以升表示，可以从资产端、政策端和资本端来解决。他指出，目前在资产端，核心问题是价格高，除了新供给土地的政策红利外，还可以通过周期中资产价格的下跌来解决；在资本端，除了传统的银行贷款外，也可考虑构建中国版的房地美来支持2B的长租企业融资，把融资成本压低到接近国债利率；在政策方面，政策边界亟需尽快明确，包括补贴、纳保流程、限价的具体实施规则，来保证最终定价的透明、可预测，从而吸引社会资本。

“美国公寓REITs有多家突破200亿美元市值。我们可以相信，中国未来一定会产生千亿规模的REITs或者公寓资管企业。”周以升称。

如今，高和资本正在寻找更多“赚慢钱”的生意。据悉，除了和绿地香港合作保租房Pre-REITs以外，还在与其它企业洽谈Pre-REITs事项，涉及资产包括社区商业及购物中心等。