花样年控股（01777.HK）：一家被市场严重错杀的中线潜力股

作者：心中无股HK

花样年控股是一家在香港上市的老牌地产公司，2017年每股盈利0.24元，每股派息0.07元，按现价1.48元股价计，总市值85亿港元，PE6倍，股息率4.7%。表面上似乎看不出这家公司有什么特别的亮点，但是通过对该公司基本面的深入跟踪研究分析，发现这是一家未来中线潜力巨大的投资标的。去年港股市场是龙头地产公司的大牛市，融创、恒大等龙头地产公司普遍上涨5至10倍，今年部分中小地产公司开始接力，象中国奥园、时代中国控股等中小型地产公司不知不觉间股价已经上涨了数倍，中小市值地产股估值快速修复的市场特征非常明显，而花样年控股（为深港通个股）正是这个板快中最值得期待的个股，可能没有之一。

（行情来源：富途证券）

花样年控股的业务有三个板块组成，地产开发、物业管理与互联网金融，其中地产开发是公司的主业，我们分别来看看三个板块资产的基本情况。

1、先看物业管理板块。

由旗下控股的港股上市公司彩生活（01778）与控股的新三板公司“美易家”组成。

花样年目前持有彩生活56%股权，为第一大股东。彩生活是目前中国最大的物业管理公司，去年被评为全国最佳物业管理第二名，目前公司实际管理（服务）着全国200多个城市3000多个小区近10亿平方面积的房屋，即1000万套房子约4000万人口，从去年开始，彩生活进入高增长业绩释放期，2017年实现每股盈利0.4元，同比增长71％，预计未来三年盈利水平会继续较大幅度增长，另外，经营多年的彩生活互联网平台“彩之云”去年开始突然发力，注册用户突破1034万，活跃用户349万，分别比上年大增2.4倍与1.01倍，为构建物业线上线下生态圈，谋求未来的互联网生态打开了空间。本人非常看好彩生活未来几年的高成长，相对于它未来确定的业绩高成长，再对标同类的雅生活的港股估值，该股未来股价有较大上升空间。

而美易家是花样年旗下另一家在新三板上市的物业公司，管理着全国60多个城市合计3500万平方的物业面积，市场预期美易家接下来有望注入彩生活。

作为轻资产的管理密集型行业，物业管理其实是一门好生意（之所以在一些人看来物业管理不是好生意，主要是受地产行业过去赚钱太容易影响），中国是全球拥有最多房产的国家，优质的物业管理未来有巨大的市场机会与增长潜力。

按照今天的股价，目前花样年总市值85亿元，而旗下彩生活总市值101.5亿元，花样年持有的彩生活56％股权市值56亿元。扣除这部分市值及美易家的资产价格，花样年市值还剩下20几个亿。

2、再看互联网金融社区板块。

这个板块目前虽然规模不大，却是最近几年公司的战略业务之一，公司在这方面已经作了很好的布局，发展也很迅猛，目前公司已经拥有了多个金融牌照，包括互联网金融与支付，网络小贷，汽车租赁，保险经纪、社区养老等，公司未来的愿景是构建社区金融生态系统，即通过房地产开发为彩生活提供用户，通过彩生活的物业管理为互联网平台“彩之云”平台提供网上用户，然后再通过互联网金融构建完整的社区金融生态系统与盈利模式，发展势头强劲，去年仅“钱生花”平台单项的投资额就突破了100亿元。

基于这个板块的业务处在快速构建之中，目前无法对其进行准确的估值。但据业内人士介绍，公司仅这个互联网金融牌照就值十几个亿。

这样，公司花样年总市值85亿元，扣除彩生活持有的市值、美易家、互联网金融业务等这些资产实际价值后，剩下的公司最主要的主业“地产开发”几乎是白送的。

下面我们就来看看这“白送”的公司主业地产业务有些什么亮点？

3、主业地产业务板块。

2017年年报显示，公司全年完成房产销售收入201.64亿元，为全年计划的134%，比上一年增长65%。二周前，公司还公布了称之谓“351”的未来行动计划，公司董事长潘军表示，未来的销售目标是：今年300亿元，明年500亿元，2020年达到1000亿元。

最新的公司年报还披露，至2017年底，公司在全国26个城市共拥有土地储备建筑面积1979万平方，其中公司权益建筑面积1561万平方，归属公司基金（公司与员工及社会资金共同参股）418万平方。其中60%在成都、重庆、武汉等二线城市，15%在深圳，还有20%左右在北、上、广等一线城市。

年报显示，去年实现盈利11.54亿元，同比增长43%，基于地产业务的盈利相对销售收入有1后左右的延后期（项目结转需要交房后），因此去年的业绩没有反映公司地产板块高增长的真实基本面，依据去年销售增速及未来的计划进程，未来3年，公司的盈利至少可以有每年60%的复合增长，本人预计到2020年公司净利规模有望突破80亿元。

也就是说，这家拥有1560万平方土地储备，每年有300多亿元销售规模，每年盈利11.5亿元且未来能大幅增长的地产公司是白送给投资者的。这样一家地产规模的公司，按照目前港股相同规模的公司估值也至少在150亿元以上。常识告诉我，花样年这股票一定被市场错杀了！

查阅公司最近6年财报发现，公司年年分红，股息率一直维持在3%至10%左右，看得出公司还是家不错的良心公司。

至于一些投资者说到对这家公司的某种“风险”，其实这个已经是个老话题了，本人并不特别感兴趣，到是去年有二个事让我中长线开始坚定看好这家公司，一是地产业务在停滞几年后从去年开始突然加大规模开发；二是去年万达集团在资金紧张时将旗下的物业公司以低价卖给了彩生活。常识告诉我这一定是大股东有信心的表现而不可能是相反。

本人确认它是一家不错的公司，目前的股价被严重错杀，不出意外，确信它未来（中线）会有上涨数倍的潜力。

以上分析仅一家之言，据此买卖，风险自负。特别说明，虽然本人之前也发掘过类似吉利汽车、洛阳钼业、宝龙地产等一些牛股，但是也错判过美图、理士国际等不少投资标的。花样年到底是机会还风险，请投资者自行判断决策。